基于Eviews的我国商业地产价格影响因素的实证分析

李卓迪

摘 要：本文运用Eviews8.0软件建立多元线性回归模型，对2015年我国大陆31个省（直辖市、自治区）的商品房平均销售价格进行研究。结果显示第三产业比重、城镇居民人均可支配收入、商业地产开发企业个数、男性数量和商业地产业区位熵对商品房平均销售价格存在显著的影响。

关键词：商品房平均销售价格 多元线性回归 多重共线性 异方差性 自相关性

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2018）04（c）-168-02

1 研究背景及意义

2016年10月，我国31个省会城市中29个城市的房价呈上涨趋势，一线城市高房价令人难以企及，而二线城市房价也飞速上涨。为应对商品房价格的过快上涨，天津、南昌等许多地方政府相继出台控制房价上涨的政策，如商品房限购令等，然而，房价依然“高高在上”甚至一度攀升。

受农耕文化的深刻影响，中国人追求安逸稳定的思想观念以及附着于土地的深厚情感使安居乐业的思想反映于人民对置房的狂热；同时，由于我国平民化的投资品有限，购置房产渐渐被视作兼具实用与投资性质的生活保障；另外，由于我国男女比例不平衡问题，婚姻市场竞争日趋激烈，拥有住房已经成为女性择偶的基本条件。种种原因造成了房价居高不下的难堪现状，过高的房价严重影响了人民的安全感与幸福感，使人们对生活的信心大减，理想追求物化为住房，这种思想完全背离了人民对美好生活的追求以及社会主义精神文明建设的要求。高房价凸显了社会的贫富差异，激化了社会矛盾，对社会的和谐稳定产生了反作用。

本文通过对我国商品房价格影响因素的研究与分析，揭示我国房价居高不下的内在原因，并针对这些原因找到控制房价过快增长的相关对策以促进商业地产市场平稳发展的有效途径。

2 文献综述

国内的众多学者对我国商品房价格的影响因素进行了大量深入的研究。张婉（2009）运用OLS方法对房价影响因素进行了实证分析，发现影响住房价格主要因素为货币供给量和土地价格[1]。汪新（2010）运用偏最小二乘（PLS）方法和变量投影重要性指标（VIP）对我国房价影响因素及其重要程度进行了实证研究，发现了影响我国商业地产价格的重要因素分别为土地的价格、国民财富的具体构成和投入资金的规模[2]。郭晓宇（2014）运用2012年全国31省的数据对房价影响因素进行实证研究，从收入分配改革，财政收入支出的优化和推进城市化进程方面给出了建议[3]。张弛等（2015）以一二三线作为区分，对三类城市房价的影响因素分别进行了实证研究，从供给方面、需求方面、货币政策和地方政府的角度对房价的影响进行分析[4]。王敏（2017）以城市人口、商业地产销售面积、人均可支配收入、居民储蓄存款总额作为影响商业地产价格的需求因素研究其对商业地产价格的影响[5]。

3 我国商品房价格影响因素的实证分析

3.1 计量模型的建立

在前人研究之上，本文主要从供给方面、需求方面、产业发展水平方面，对影响商品房销售价格的诸多因素进行如表1所示。

3.2 计量模型的检验

首先，通过Eviews8对所选取变量进行回归，将全部解释变量考虑进来，采用最小二乘法估计，得到：

4 结论和政策建议

从本文以上分析可以得到结论：第三产业比重、城镇居民人均可支配收入、商业地产开发企业个数、男性数量和商业地产业区位熵对商品房平均销售价格都存在显著的影响，商业地产开发企业个数与商品房平均销售价格呈负相关关系，其余变量均为正相关关系。

其中，第三产业比重以及商业地产业区位熵对房价的影响最大，商业地产企业数量对商品房平均销售价格的反向影响也较为突出，可见高房价与商业地产企业的垄断定价等行为密不可分。同时，居民可支配收入的增加以及男性数量的增加也对商品房价格的上涨有一定程度的影响。基于以上结论，本文给出以下政策建议。

（1）合理推进城市化进程，促进各地区平衡发展。在城市化发展的路径中，农村人口不断涌入城市，务工人员及其子女的购房需求一定程度上导致了房价的上涨。同时，由于大城市与中小城市经济发展分层较为严重，商业地产业专业化程度相距甚远，一线城市以及大多数省会城市的房价涨幅明显高于同期平均水平。政府应合理适度地推进城市化进程，加大中小城市即农村的基础设施建设，提供当地就业机会，合理协调劳动力的良性配置，促进各地区平衡发展，缓解中心城市购房压力。

（2）降低商业地产开发行业进入壁垒，强化行业良性竞争。由于政策壁垒以及规模经济壁垒的存在，我国商业地产开发行业目前形成资源垄断和行政性垄断共同作用的区域性寡头垄断市场，导致我国商业地产开发行业内的垄断定价和价格合谋，造成房价居高不下的现状。政府应在维持商业地产行业有序发展前提下，适当降低商业地产开发行业的进入壁垒，适度增加商业地产开发企业数量，给予规模较小的商业地产开发企业一定的生存空间。同时，应鼓励和促进商业地产开发行业内的正当良性竞争，打击恶性竞争，使商业地产行业繁荣稳定发展。

（3）促进形成积极健康的婚姻观念。随着我国房价迅速飙升，拥有商品房的面积及数量渐渐成为判断一个人经济实力以及个人能力的重要标准，与此同时，我国传统思想影响下男女比例的不平衡增长问题也不断显现，婚姻市场上的竞争日趋激烈。因此，拥有至少一套住房已经成为大多数未婚女性择偶的必要条件之一，这也成为导致房价飞速上涨的助力。对此，政府应加强引导，促进大众形成积极健康的婚姻观，同时应加强保护婚姻中经济及社会层面的弱势群体，出台相关政策，缓解甚至消除高房价导致的社会群体心理上的不安全感，促进社会和谐发展。

参考文獻

[1] 张婉.商品住宅房价影响因素的计量分析[J].技术与市场， 2009（7）.

[2] 汪新，谢昌浩.我国房价的宏观经济影响因素分析[J].华东经济管理，2010（3）.

[3] 郭晓宇.我国房价影响因素的实证分析[J].时代金融，2014（18）.

[4] 张弛，吴佳楷，申雪艳.中国一二三线城市房价影响因素分析[J].现代商业，2016（5）.

[5] 王敏.对我国商业地产价格影响因素的实证分析[D].山东大学，2017.

[6] 盛来运.中国统计年鉴—2016[M].北京：中国统计出版社， 2016.