资产评估法视域下的不动产估价行业创新发展研究

徐成林,陈小芳

(1.池州学院 管理与法学院, 安徽 池州 247000;2.宿州学院 管理学院,安徽 宿州 234000)

2016年12月1日，《资产评估法》正式开始实施。不动产估价行业进入一个有专门法律可依的新时代，资产评估法对不动产估价行业的要求主要体现在以下几个方面：一是明确了不动产估价相关各方的权利、义务及法律责任，加大了对不动产估价估价违法行为的处罚力度，对于规范不动产估价活动意义重大。二是提高了估价机构设立要求，资产评估法实施后，估价机构设立至少需要8名以上注册估价师，这比之前的3名估价师要求要提高很多。三是降低了评估师考试要求，资产评估法明确规定：“具有高等院校专科以上学历的公民，可以参加评估师资格全国统一考试”。其中没有对从业时间做出具体规定，但房地产估价行业仍然有从业时间要求，这与资产评估法的要求相背离。四是明确了评估行业可以按照专业领域依法设立行业协会，实行自律管理。虽然我国不动产估价行业有房地产估价师协会和土地估价师协会两个自治行业组织，长期以来却“自而难律”。

就目前来看，不动产估价行业与资产评估法的要求仍存在一定差距，各自为政、高层次人才缺失、缺乏职业晋升通道、违规操作等诸多问题依然存在。不动产估价行业应该在《资产评估法》的约束下，加强自律管理，强化估价师职业道德建设，提升不动产估价行业的公信力，吸引优秀人才入行，促进行业健康发展。

一、建立统一的不动产估价行业

合并现有的房地产估价行业及土地估价行业，建立统一的不动产估价行业已经成为行业健康发展的切实需要。房地产是可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益[1]。无论是从房地产实体还是从房地产权益的角度来看，土地和建筑物是紧密联系、不可分离的。《物权法》第一百八十三条规定，乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。在不动产估价中，土地价值和建筑物价值也存在相互影响，相互依存的关系，强行剥离任何一方都会让另一方的价值受损。由于历史的原因，目前房地产估价行业及土地估价行业并存，业务范围交叉，评估报告备案程序繁琐，给委托方带来了很多不必要的麻烦，不利于估价行业的健康发展。

(一)估价行业合并技术上可行

房地产估价和土地估价的理论依据、估价原则、估价方法、估价技术路线等内容几乎完全相同，合并后撰写统一的不动产估价报告在技术上是可行的。目前，市场上的很多估价机构都同时拥有土地评估资质和房地产评估资质，合并不会对估价市场及估价业务产生太大的影响。

(二)行业合并时机已经成熟

第一，我国现在已经实行统一的不动产登记制度，不动产物权登记不再分别登记成为建设用地使用权和房屋所有权。在此大背景下，估价行业合并是可行的。

第二，2014年10月23日，国务院发布《关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定》(国发﹝2014﹞50号)，明确取消土地估价师准入类资格的行政许可。而且，自2015年以来，土地估价师资格考试已经连续4年未举行。成立以房地产估价为主导的不动产估价行业的时机已经成熟。

二、加强注册估价师管理，为估价行业注入新的活力

(一)建立考试注册相分离的制度，吸引优秀人才入行

目前，土地估价师资格考试已经暂停实施，只有房地产估价师资格考试正常实行。参加房地产估价师资格考试的条件参照的是1995年的《房地产估价师执业资格考试实施办法》。主要包含两个方面：一是学历要求，二是行业从业要求。例如，一名本科毕业生参加房地产估价师执业资格考试需要满足取得房地产估价相关学科学士学位，具有4年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满3年。对照此要求，一名本科毕业生想要成为房地产估价师至少需要5年时间。如果在考试不能一次性通过，则需要的时间更长。毕业生在就业时出于对未来是否能够通过估价师资格考试的担忧，从而选择不进入估价行业，导致大量的人才流失。基于此现状，估价师协会可以实行考试注册相分离制度。

1.降低房地产估价师考试门槛

《资产评估法》第九条规定：有关全国性评估行业协会按照国家规定组织实施评估师资格全国统一考试。具有高等院校专科以上学历的公民，可以参加评估师资格全国统一考试。估价师协会可以根据资产评估法的要求，修改估价师执业资格考试办法，不再设立行业从业经历的门槛，只要取得了相关专业专科以上学历的公民均可参加估价师执业资格考试。这样有利于吸引毕业生进入不动产估价行业。

2.提高估价师注册门槛要求

可以借鉴土地估价师之前实行的实践考核制度，对于通过房地产估价师资格考试的从业者设置一个两年期的实践考核期。在考核期内，必须达到以下要求方可注册房地产估价师：无不良信用档案记录；完成继续教育任务；完成一定数量的估价业务；必须有估价报告评审达到优良等级。

通过设立估价师考试注册分离制度，有利于更多高校学生在毕业伊始就投身估价行业，为估价行业提供新鲜血液，促进估价行业蓬勃发展。

(二)建立估价师职业职称晋升制度

现行的估价行业职业资格只有估价师一种，这样的职业制度存在很多弊端。例如，房地产估价行业目前从业人员高达30万人，而全国范围内注册的房地产估价师只有5.4万余人[2]。大量的估价员无证上岗。估价员没有独立开展估价业务的资格，但大多数的估价报告由估价员撰写，估价师只是负责签字，甚至于签字都由他人代签。这样的模式缺乏对无证从业人员的约束，虽然是估价报告的真正制作者，却不需要对报告承担责任。第二，由于缺乏职业资格晋升制度，很多估价师在通过资格考试后就放弃了对专业的学习钻研。继续教育流于形式，业务能力很难得到提升。

1.设立估价行业五级职业资格晋升制度

目前，在北京等地区已经开始探索建立估价员资格考试制度，要求估价行业从业者必须取得估价员资格方可从业[3]。然而，此制度只是地区性的职业资格，并未在全国范围内推广，且职业资格设立缺乏连贯性。个人以为，必须建立起估价行业金字塔结构的五级职业资格制度，才能促进从业者积极探索业务，提升个人职业能力，从而带动整个行业的蓬勃发展。五级职业资格分别是估价员、助理不动产估价师、注册不动产估价师、高级不动产估价师、教授级不动产估价师。

(1)不动产估价员。通过不动产估价员资格考试，取得估价员职业资格并且进入一家不动产估价机构工作，即成为不动产估价员。不动产估价员为房地产估价行业从业的最低要求，未取得估价员资格不得从事不动产估价行业。不动产估价员可以协助开展估价对象及可比实例调查等外业工作，估价员不能独立撰写估价报告。

(2)助理不动产估价师。通过注册不动产估价师职业资格考试尚未取得执业资格证书的，并且进入一家不动产估价机构从业者即为助理不动产估价师。助理不动产估价师可在注册不动产估价师指导下撰写不动产估价报告，并且在所撰写的估价报告上签名确认，作为实践考核的依据。

(3)注册不动产估价师。成为助理不动产估价师满3年时间；无不良信用档案记录；按规定完成继续教育任务；完成估价业务总价值量满1亿元以上且签字估价报告数量50份以上；必须有估价报告评审达到优良等级的可以注册成为注册不动产估价师。注册不动产估价师可在执业类型范围内开展不动产估价业务，例如住宅不动产估价师可以开展住宅不动产估价业务。注册不动产估价师可以担任同执业类型机构的法人。

(4)高级不动产估价师。注册不动产估价师满3年时间；无不良信用档案记录；按规定完成继续教育任务；完成估价业务总价值量满5亿元以上且签字估价报告数量100份以上；必须有估价报告评审达到优秀等级；取得副高职称资格的可以申请高级不动产估价师。高级不动产估价师可以开展综合类型的不动产估价业务，如商住楼、综合性酒店价值评估业务。高级不动产估价师具有担任不动产估价机构法人的资格。

(5)教授级不动产估价师。取得高级不动产估价师资格满3年时间；无不良信用档案记录；按规定完成继续教育任务；完成估价业务总价值量满20亿元以上且签字估价报告数量500份以上；完成一宗单宗综合类型不动产估价业务，标的价值达到1亿元或单宗综合类型房地产估价标的面积达到1万平方米以上；估价报告评审达到优秀等级一次以上；取得高级职称资格；在国家级期刊以第一作者身份公开发表相关文章3篇以上等条件的，可以申请教授级不动产估价师。教授级不动产估价师可以参与继续教育培训、估价师资格考试命题等活动。

2.设立职业资格动态管理制度

打破目前一成不变的注册估价师资格制度，在五级职业资格制度内实行动态管理，对于各类估价从业人员在其任职资格范围内实行3年一周期的动态考核，如果未能完成设定的相关具体目标，则实行退位制。

3.优化继续教育培训及考核机制，落实职业资格动态管理模式

现阶段，不动产估价师继续教育活动采用网络教育和现场教育相结合的方式，但是继续教育往往流于形式，只要估价师参加就能够取得继续教育学时，经常会出现估价师业务较忙而由其他人代替进行继续教育的情况。以房地产估价师继续教育为例，每一注册有效期(3年)的继续教育应达到120学时，包括必修课60学时和选修课60学时。可以采用网络教育的形式，而网络教育的方式监管很难，很多估价机构由专人负责为所有的估价师进行继续教育，有的估价师在几天之内突击完成120学时的继续教育，这样的继续教育很难取得预期的效果。通过优化继续教育内容，制定较严格的继续教育考核方式，实行职业资格动态管理模式，才能真正提高估价师执业能力。

(1)优化继续教育培训内容。协会提供的继续教育内容缺乏时效性，实践指导意义不强是继续教育流于形式的原因之一。例如随着人工智能发展和大数据在估价领域的应用，很多估价机构已经意识到估价行业未来的变化。而我们的继续教育却没有提供相关的引导和培训。未来协会应多加大和科研院所和高校的合作，将学科最前沿的研究内容通过继续教育的方式传达给一线的估价师。

(2)改变现行考核方式，实行不合格退位制度。现行的继续教育考核方式过于松散，不利于估价师能力的提升。可以采用继续教育后笔试的方式来考察估价师对继续教育的掌握程度，将继续教育考核结果纳入到职业资格动态管理制度。

(三)根据估价对象用途分类设立专业估价师

以房地产估价师为例，只要取得了注册资格，就可以从事所有类型的房地产估价业务，包括居住房地产、商业房地产、工业房地产等等。实际上不同类型房地产的价值构成及价值影响因素是存在较大差异的，例如居住房地产的价值更加依赖当前市场中同类型房地产的价值，而商业房地产的价值更依赖于该房地产未来的收益能力。居住房地产的价值影响因素主要取决于城市配套设施(如学区)及环境等。商业房地产的价值影响因素主要取决于商业繁华度及商业集聚性等。因此实行分类估价师制度更有利于估价师精于本方向的估价业务能力探索，更加准确的把握的估价对象的价值量。提高估价行业的社会公信力，促进行业的健康发展[4]。

(四)对于跨地区注册估价师实行考核期

我国的估价师管理采用协会注册管理的方式进行，每3年一个注册期。估价师可以在不同地域的分协会实行转注册。例如安徽的估价师可以通过转注册的方式去到上海注册，然后在上海开展估价活动。目前的情况是只要估价师完成转注册，立刻就可以开展估价业务。这样的操作模式不利于估价师准确把握估价对象价值的。不动产是一种特殊的商品，由于其具有不可移动性的特征，造就了房地产市场的区域性。能够准确把握区域市场内各类不动产价格是一名估价师开展估价业务的基础。因此，建议对于转注册的估价师应该设立一个至少一年的考核期，在考核期内暂定为助理不动产估价师，通过考核后成为注册不动产估价师方可开展执业活动。对于高级不动产估价师及教授级不动产估价师转注册则不受此限制。这样既有利于估价师了解区域市场内不动产价格行情，也激发了估价师提升职业资格的动力。

三、提高一级机构设立分公司门槛，优化不动产估价行业

按照房地产估价行业分公司设立的办法，房地产估价一级机构可以设立分公司，土地估价机构拥有全国执业资格可以设立分公司。资质等级高的机构承揽业务范围更广，业务量更多，委托方更加愿意与其合作。

以房地产估价行业为例，很多银行在进行抵押物价值评估时就要求合作单位必须是一级机构。一级机构的设置条件是相对较高的，很多达不到条件的机构就开始采用以一级机构分公司的名义来进入市场。以国内某一级机构为例，其在全国范围内共设立61家分公司，数量之多令人咋舌。除总公司有注册房地产估价师18人以外，其余各家分公司注册估价师人数在3-7名不等，绝大多数分公司只有3名注册房地产估价师。

(一)房地产估价行业设立分公司的弊端

1.不利于估价行业的健康发展

房地产估价市场是一个区域市场，准确把握区域市场内房地产价格的变化是估价机构准确进行评估的基础。因此，总公司对分公司的业务把关很难落到实处，分公司所做评估报告是否符合当地房地产市场价格总公司亦一无所知。各分公司只具有三级机构的技术力量却在市场中承揽着一级机构的业务，长此以往对估价行业的健康发展非常不利。

2.不利于一级机构自身的健康发展

对于一级机构而言，分公司是以加盟店的形式设立的，收取每年一笔不菲的管理费(加盟费)是其设立分公司的动力源泉。而分公司是不具有法人资格的，其一切业务行为的法律责任均由法人代表承担。很多分公司由于不具有法人资格，甚至分公司的实际控制人不是分公司负责人，在承揽估价业务时，对于风险的把控意识薄弱。为了迎合委托人的意愿，更有可能做出违背职业道德的行为，一旦出现法律责任，势必会影响总公司的健康发展。

(二)提高分公司设立门槛

随着资产评估法对估价机构设立条件的变化，现在市场中大量的三级资质机构将无法生存，这必然会引发一轮新的估价机构分支机构设立潮。为了维护估价行业正常的市场秩序，对于分支机构的设立必须从严控制。

1.数量控制

控制一级机构设立分公司的数量，例如一家一级机构只允许设立10家以下的分公司。并且要求总公司加强对分公司内部管控。保证分公司所出报告的客观性、公正性。

2.地域控制

由于不动产价格呈现区域性特征，因此估价行业同样是一个区域性的行业，在全国范围内大面积的设立分公司，估价机构对分公司的管控效力基本为零。可以要求一级机构只能在本省范围内设立分公司。

3.质量控制

对于设立的分公司在设立条件上予以控制，例如可以要求一级机构的分公司必须达到独立设立二级机构的条件。只有这样，才能够遏制目前愈演愈烈的分公司设立潮，还不动产估价市场以客观公正。

四、加强职业道德教育，提升估价行业的社会公信力

我国的不动产估价行业历经20余年的快速发展，估价行业日趋成熟。但是，估价行业中迎合委托人意愿、抵押物高估价值等现象仍然非常普遍。加强估价师职业道德教育，提升估价行业的社会公信力，是一件迫在眉睫的事情。

(一)在高校相关课程中增加职业道德教育内容

估价行业的从业人员大多来自土地资源管理、房地产开发与管理等相关专业，这些专业开设的《不动产估价》《房地产估价》等相关课程中增加执业道德教育内容。从源头上提高从业人员的职业道德素养。

(二)执业资格考试增加职业道德部分内容

行业可以在编写估价师执业资格考试教材中增加职业道德教育章节，并在估价师资格考试增加资产评估法相关知识的分值。

(三)估价师继续教育时强化职业道德教育

根据《注册房地产估价师继续教育实施办法(暂行)》的规定注册房地产估价师在每一注册有效期内应当接受120学时的继续教育。它是对评估机构和评估人员的行为规范、执业能力、道德水平的约束和提升，进而间接保证资产评估过程和结果的公正性[5]。在继续教育学时中强化职业道德教育内容及违法违规行为警示教育内容。以真实的案例警示估价师遵守职业道德、恪守职业准则[6]。

五、加强对估价报告抽查评审

为了保证估价报告的质量，各省房地产估价师协会对鉴证性估价报告进行评审，鉴证性估价报告，是指房地产估价机构为委托人提供给第三方使用，或者为委托人进行内部管理、接受外部监管而出具的起着价值证明作用的估价报告[7]。估价报告评审采用抽检的方式，以抽取时点前一年内在“估价报告备案系统”备案的估价报告和估价技术报告为抽取对象，每次只抽取一份估价报告。评审标准主要集中在估价报告撰写的规范性上，只要估价报告撰写符合房地产估价规范，评审得分即相对较高。目前的评审机制过于机械，不能够评判估价报告的核心内容——估价对象价值量是否准确。采用连续评审制将有助于评价估价机构对估价对象价值衡量是否准确。

(一)同价值类型同用途不动产估价报告连续评审

在评审同一家估价机构的报告时，连续抽取该估价机构一个连续时间段内所有的同用途同价值类型的估价报告，通过比较估价相关参数来确定该估价机构的评估结论是否正常。例如估价方法采用比较法的审查其市场状况修正系数是否保持一致；采用收益法的审查其报酬率是否一致。

(二)不同价值类型同用途不动产估价报告连续评审

同一宗不动产因其价值类型不同，反映出来的价值量也不一致。理论上公开市场价值最大，连续评审时可以审查同类型不动产的其他价值类型的价值量与公开市场价值的关系[8]。例如如果同一家估价机构所做的同时期同用途的抵押不动产无法定优先受偿情况下的抵押价值(单价)高于其他同时期同用途公开市场价值(单价)，则说明该估价机构的评估结论可能存在不客观的因素。

通过连续评审的方法，更加有助于规范估价机构对鉴证性估价报告的撰写，杜绝估价机构为迎合委托人意愿而高估抵押物价值的行为。确立起估价机构独立客观公正的社会形象。

不动产估价市场化已经20余年，估价行业为抵押贷款、司法鉴定、企业上市等经济活动作出了巨大的贡献。虽然不动产估价行业仍然存在着较多的问题，但是随着资产评估法的实行，不动产估价行业执业行为将会在法律的引导下逐步规范，估价行业能够真正做到独立、客观、公正。