资产评估房地产估价中评估价值偏离研究

王勇

（信鼎誉合〔山西〕资产房地产评估有限公司，山西 太原 030006）

一、前言

房地产评估作为资产评估业务中的重要类别，一旦出现估价价值偏离问题，不但会影响房地产所有人的经济收益，还会扰乱市场运营秩序，对估价机构的信誉产生不良影响。为了提升房地产估价质量，增强估价数据的可靠性，促使房地产估价价值与实际情况具有较高的匹配度，需要立足现状，为我国房地产估价机构的改革给出新的指引，在人才保障下应对估价风险，满足新时代房地产估价业务实际需求。

二、资产评估房地产估价基础原则

资产评估房地产估价中，常要求估价员按照以下六个原则开展估价工作：第一，合法性，在对房地产进行估价时，需要遵循我国房地产法、担保法、资产评估法等法律要求；第二，最高最佳使用性，在房地产估价中，需要基于多种适用情形建立估价前提，以此保证获取的估价报告具备权威性，包括以装修改造后、重新利用后、转换用途后的房地产作为估价对象；第三，公平性，在房地产项目的估价业务中，估价员需要以公平、公正的态度对待所有客户；第四，可替代性，在同等环境里，估价员的估价应该保持在正常价格以上；第五，时效性，估价员实施估价行为，需要控制好不同时点的评估价值；第六，谨慎性，估价员应保持严谨态度，尤其是在评估房地产抵押价值时，必须谨慎估价。

三、资产评估房地产估价中评估价值偏离原因

在资产评估房地产估价环节，结合学者尹吉淑研究成果中的具体实例，归纳引起评估价值偏离的具体原因。某估价机构对某查封厂房进行市场估价，依据不同估价方法分别得出厂房单价，即3405元/㎡（市场比较法）、2186元/㎡（收益法）、3050元/㎡（成本法），此时估价员在评估房地产价值时，按照固有思维，以50%作为估价依据，得出2618元/㎡的评估价值。结合市场房地产售价情况，因该厂房属于未上市房地产，折算后评估价值为3250元/㎡。

为何会出现评估价值偏离，其根本原因如下。第一，估价员固守传统思维，未综合考虑估价报告的详细信息，仅凭以往经验与思维习惯给出估价结果，增加了偏离风险；第二，房地产信息不对称，客户向估价机构提交的信息与实际情况不符，进而诱发评估价值偏离；第三，房地产数据采集不全，估价员采集房地产信息时，若出现缺项、漏选情况，将加剧偏离风险；第四，市场波动影响较大，无论估价员选择哪一种估价方法，都要以市场价作为基准，若市场动荡明显，且房地产交易价格变化幅度较大，就会导致估价员无法获取时效性较强的房地产数据；第五，房地产估价力量薄弱，估价员作为获取权威评估价值的人员，若估价机构内部管理不到位，将受估价员个人因素干扰，造成估价缺乏灵活性。

鉴于此，应当根据评估价值偏离原因加以改进，以期改进后按照明确的房地产估价思路，为房地产估价业务的顺利开展提供保障，符合新时代房地产市场运营要求，并保证房地产评估价值具备公正性与实践性。

四、资产评估房地产估价中评估价值偏离改进路径

（一）注重估价员职业培训

资产评估房地产估价中评估价值偏离的影响因素包括人为因素，因此需要加强对估价员的职业培训，使之适应房地产估价的新环境，保证在开展估价业务时能为客户提供可靠的估价报告。对估价机构而言，增强估价员的职业能力，是目前拓宽估价机构发展渠道的重要途径。只有估价员能够灵活转变业务思维，才能降低评估价值偏离的概率。一方面，在职业培训中，需要引领估价员深刻理解前文提及的估价原则，并始终以此为基础完成估价任务。另一方面，应在培训中增强估价员的责任意识与法律意识。既要保证估价员能够对房地产估价业务相关法律条文铭记于心，又要培养估价员的实践能力，使其能够熟练应用法律手段，依托评估原则，为客户提供权威的估价报告，提高估价机构的信誉度，使之拥有更多的业务量。

以某估价机构的估价员培训精讲方案为例，在对估价员展开专项培训时，以“运营与管理”作为培训主题，引领估价员深入了解“合同管理作用”“房地产开发项目合同关系”等内容，并且还依据估价员岗位职责与业务需求，开设多门专项培训课程，即市场比较法价格评估演练课程、成本法价格评估实训课程等。前者经过可比实例分析、房地产价格影响因素、可比实例选取标准理论知识的学习，以登录房地产交易网站、调查房地产市场变化动态、编制估价对象表等培训方式，确保估价员参训后可熟练掌握估价技巧，避免出现评估价值偏离的后果。而在后者的培训中，以物质折旧概念、折旧方法、成本法计算公式等基础估价知识，促使估价员应用成本法开展房地产估价工作时，能够获取适中的评估价值。通过不同培训课程的学习，估价员的职业素养能够逐渐提升。因此，积极组织开展职业培训具有现实意义，应当引起估价机构的密切关注。

（二）加强房源信息的精准采集

要想杜绝评估价值偏离现象，需要加强对房源信息的精准采集，既要保障全面性，又要注重准确度。通常情况下，采用市场比较法等其他估价方法时，要按照估价对象表及计算公式，进行有方向的估价。若缺乏必要信息，将影响最终评估价值。以市场比较法为例，在估价中，估价对象比准价值等于比较案例价格与交易日期/交易情况/区域因素/个别因素修正指数的乘积。

采集房地产相关信息时，需要获取交易日期、交易单价、土地区域等级、道路等级、产业聚集度、宗地面积等多项信息，漏采任意一项，都会对测定结果产生影响。因此，估价员采集信息时，需要整理归纳客户上交的资料，一旦发现存在信息不全的情况，应在指定时间内迅速与客户取得联系，并及时补交。另外，还要结合市场比较估价方法中不同因素的涉及范围，全面采集房地产信息。

以国土出让的某工业用途房地产为例，其中区域因素包含道路等级、产业聚集度、环境状况优劣度、距交通工具实测距离等，而个别因素泛指宗地临路条件、面积、使用年限、自然条件、容积率、宗地形状等。统计好修正系数后，方可顺利评估房地产价值，确保评估结果与现实价值具备较强的一致性。为了保证评估价值免遭偏离风险，房地产信息必须实现有效采集，以增强评估价值的可靠性。最关键的是，在信息采集中，客户与估价员也要保持密切联系，以便客户能够随时为估价员提供时效性较强的房地产数据，以免出现客户虚报等行为，导致估价员无法妥善处置房地产估价的偏离问题。

（三）引入数据库估价系统

解决评估价值偏移问题，可以科学引入数据库估价系统，以合理汇总既往数据。应用数据库技术完善估价系统，不但可以辅助估价员在系统采集信息过程中有效获取评估对象相关数据，而且能借助系统的智能分析功能，预判分析市场波动情况，自动选择对应参数，以便估价员编制细致的房地产估价清单与销售方案，既能为客户提供房地产效益预判报告，又能指引客户正确决策，保证房地产在交易运营期间能够达到预期效益标准，以免过高估价或过低估价，造成房地产商及经济主体出现效益损失。

在以往的房地产估价环节，常依靠估价员日常积累的业务经验，虽然许多从业年限较长的估价员本身的专业能力较强，但人为估价免不了受到惯性思维的干扰，造成估价出现偏差。此时，若能充分利用估价系统，结合数据库内积攒的房地产数据信息，验证当前估价报告，即可增强评估价值的权威性与公正性。

除了数据库估价系统外，市面上适用于房地产估价业务的系统还包含智慧估价、估价数据管理系统、云估价、城市住宅自动估价系统等，这些优质系统的应用均能为估价员提供有效指导。估价员选择系统时，需要充分考虑房地产估价业务评估对象的性质，若属于土地使用性质的工业用途房地产，则可以选用云估价系统，若属于城市住宅房地产项目，则更适合使用自动估价系统。在不同估价系统实操环节，估价员要随时分析历史数据，借鉴估价经验，为房地产估价业务的高效开展提供依据。估价员只有在人机互动中善用估价系统，辅助完成估价任务，才能在一定程度上降低房地产评估价值偏离现象的发生概率。

（四）细化房地产估价方法

在房地产估价业务中，估价员常受市场波动的影响，造成评估价值偏离风险偏高。尤其在以假设开发法估价时，其中折现率参数一旦处于波动明显的市场环境，将呈现显著的不确定性，容易造成偏离后果。为了消除市场波动隐患，需要估价员细化处理房地产估价方法。

以假设开发法为例，选择此种估价方法，需要从折现率、计息期两个方面提出明确的优化路径，以适应市场变化情况。其中在改进折现率阶段，估价员可以按照“折现率=风险调控值+无风险利率”的计算公式求取折现率，然后要对估价程序设置标准化行为规范，以此督促估价员获取精确的计算数据。在房地产抵押项目估价业务中，由于开发时间段、竣工时间都会影响计息期，所以针对此类房地产项目，要求估价员确定好时间节点，包括采集客户的相关合同，从合同条文上查找房地产开发时间等有关信息。同时，估价机构中负责此项目的估价员要在未开展估价工作前，全面了解房地产开发及销售的综合信息，以保证计息期、折现率的准确无误。为了提高评估价值的精准度，采用此种估价法时，要联合使用物权处理法，从多个实践案例中借鉴有用经验，以保证结合现代化估价手段后，可以为客户带来更优质且令人满意的估价服务，促使评估价值与现实价值保持高度一致。偏离结果对客户、估价机构都存在负面影响，因此及早规避偏离风险，是双方建立深度合作关系的关键要素，理应得到估价员及估价机构的高度重视。

（五）实施估价机构内控管理

估价机构作为负责房地产估价业务的重要组织，因具备权威性与专业性而承担主要的估价职责，一旦估价机构内部存在问题，将无法保证房地产估价业务的顺利开展，也很难获取可靠的评估价值。因此，优化管理房地产估价业务时，应从内控管理层面转变。内控管理成果会直接影响估价员的工作表现，因此需要建立对应的内控管理制度，以约束估价员，按照规范的估价程序，严格履行职责。

以某估价企业执行的内控管理制度为例，其中明确规定在业务运营中以垂直集约管理方式处理公司业务，并且还规定估价员需要参照内部估价模板填写相关信息，对负责房地产估价业务的相关人员均设定了职责说明，同期还颁布了“房地产估价规范”“技术规范”等内控管理标准，确保在落实内控管理内容时，估价员能在估价机构的引导下梳理估价思路。只有内控管理到位，才能保证估价员在房地产估价业务上取得预期成效，继而避免评估价值偏离行为的出现。

在内控管理上，需要关注新入职的估价员，除了需要考量其是否具估价师执业证件外，还要综合评估其从业经验、职业素养、胜任力等指标，只有在入职上做好管理工作，才能降低估价机构后续管理难度。既要从多位应聘估价师中优选，又要为其安排相关实习机会，以便考核工作能力，若不达标，则予以劝退，若表现良好，则可以作为储备人才重点培养，增强估价机构运营规范性。

五、结语

从房地产估价中评估价值偏离案例分析结果中可以看出，评估价值偏离多与估价员思维习惯、房地产信息、数据采集、市场波动、估价力量有关。若能切实从估价员职业培训、房源信息精准采集、数据库估价系统、细化估价方法、估价机构内控管理等方面逐项予以改进，可以降低评估价值发生偏离的概率，确保房地产估价成果符合现实层面的房地产价值标准，从而推动房地产行业稳定发展。