我国不动产登记制度若干问题探讨

姜帅

摘 要：为了保证不动产管理的高效、稳定，应能认识到现代不动产登记制度当中存在的不足，并能从不动产登记管理以及人们实际需要的角度出发，促进不动产登记管理制度的完善。本文就我国现代不动产登记管理制度进行了分析。

关键词：不动产；登记；管理；房产

不动产是百姓生活的根本，在房地产价格不断攀升的现代，人们对于不动产的重视度也在提高。为了保证不动产管理工作的质量，应能结合法律规定和人民切实需要，更好的制定不动产管理、登记方案，实现不动产管理工作的质量的提升。

1不动产登记的特质性分析

不动产登记制度是保护个人不动产的有效手段，使不动产通过登记进行法律公示具有公信力，使物权法发挥效用，保护个人的不动资产。首先，登记是在当事人申请的前提下进行的。如果当事人没有主动申请不动产登记，就不会产生不动产登记的法律关系。一旦当事人申请了不动产登记，就产生了与物权相关的权利和义务。因此申请不动产登记的主体与待登记的不动产之间一定是直接利害关系，涉及到物权与法律的相关事宜。其次，不动产登记的内容是关于不动产以及不动产变动事项所涉及的部分。一般情况下，法律会明确规定应当登记的不动产权利。再次，不动产登记制度是确认物权归属的重要手段，也是物权公示公信原则的法律表现形式。公信原则的功能在于物权的存在的确认方式，使从事交易行为的主体不必担心有公示内容以外的物权状态存在，体现了法律对交易安全和效率的保护，同是也是现代物权法的基本原则。另外，不动产登记只需登记不动产权属状况，而不必详细查找不动产的实际状态。这种制度有利于保护交易活动的安全性，符合国家对经济整体运行的调控和监管职能。

2现代不动产登记制度现状存在的问题分析

不动产登记制度高度反应了国家对群众个人财产的保护措施，但在不动产登记制度执行过程中，由于登记过程中存在着很多人为因素，造成了不动产登记存在着一定的问题，主要表现在：其一，登记管理机构层次出现混乱状态，使不动产登记成本与交易主体查询成本增加。国家对不动产实行统一登记制度，登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。《物权法》对统一登记机构采取了另行规定的办法，具体的统一机构并不明确。由此至使我国的不动产登记存在管理机构、管理层次缺乏统一管理的缺陷。其二，登记机构之间的信息不能够互通。登记机构之间的信息不能形成统一公开的登记查询机制，降低了交易效率。在登记部门之间、各个分支机构之间、甚至同一部门的各地区之间互不联网，不可以完成查询工作，不利于提高工作效率，给不动产登记当事人也造成了极大的不方便，另外给不动产登记的公示工作带来了麻烦，使不动产登记公信力不强。致使不动产重复抵押的不正常、不合法现象时有发生，对于维护不动产交易秩序造成了不利影响。

3完善不动产在登记管理方面质量的措施

不动产对百性而言不仅有着较高的经济价值，同时也据有特殊的意义，在开展不动产登记管理的时候要能权衡各个方面，切实的实现不动产在登记管理方面水平的提升。

3.1以土地资源为核心的不动产登记

在保证人民切身利益得到保证、房地产经济有良好发展环境的阶段中，不动产登记制度的逐步完善有着积极的意义。而作为土地管理部门，只有不断完善登记管理制度，满足人民的真实需求，更好的服务人民群众才能树立良好的形象，保证国家高速发展。为了保证不动产登记制度的良好发展，应能建立以土地管理为核心的登记管理工作，保证土地信息记录的全面性，从不动产的具体地理位置、不动产建筑层、建筑高度、具体规划设计方案数据等方面着手，提升不动产的登记的严谨性，为后续的不动产信息使用以及管理做好准备。在进行不动产登记管理的时候，有时会遇到具有独立产权的房屋建筑，而在不动产产权登记管理的时候，相应土地上的不动产产权建立在土地所有权之上的，这样也就能方便人们对不动产进行管理。

3.2清晰化不动产管理工作权限范围

在对不动产进行管理的时候，不动产这一概念指代的主要包括土地资源、土地资源上带有定着物、土地上相应的生成物。在进不动产登记的时候所具有的法律规定主要包括实体产物权利登记以及相应程序权利登记。在不动产管理制度趋于完善的现代，就不动产产权登记而言，实体权利主要包括的内容往往涵盖国有类型土地资源的使用权利、集体类型土地资源的使用权、公民自己所拥有房屋的使用权利，这些权利是公民自身所固有的。

3.3不動产登记应引入代理人制度

不动产登记是一种高法律效力的职业活动，需要对专业的登记程序有足够的了解，并熟悉相关的法律规定。而一般的不动产登记申请人不具备这种素质，也不能按照登记要求完成登记所需要的材料，为不动产登记双方主体造成很大的麻烦。管理者应鼓励专业代理人制度的建立和健全，一方面可以提高不动产登记的效率，为登记主体节约时间，一方面可以更专业、更完善地完成不动产的登记，提高工作效率的同时促进交易的成功。

3.4设立统一的不动产登记机关

我国不动产登记机关分散，各种不动产的登记所属的机关不同，导致不动产登记不统一，从而引起不动产物权登记法律基础不统一，严重妨碍不动产市场的健康发展，因此，必须设立统一的不动产登记机关。由于各行政管理部门的局限性，可由县级以上人民法院（也可法定其他机关或设立新的机关）担任不动产登记机关，并强化其服务社会主义市场经济体制下不动产市场交易的司法功能。除指定的统一登记机关外，原有的不动产登记机关，如地方土地管理部门、房产管理部门、林业管理部门、工商行政管理部门不再承担不动产登记和抵押登记职能。

3.5应用统一的不动产登记办法

以往由于不动产登记基本制度不统一、登记办法也不统一，从而不利于保护当事人权利。因此，应统一登记的办法，以科学、高效的登记程序规范当事人登记行为和登记机关的职务活动。其中，对登记和抵押等的不动产范围、应当提交的文件、《不动产抵押登记书》应当载明的内容、《不动产抵押登记书》设立日期、不动产抵押登记的效力、不动产抵押合同变更和《不动产抵押登记书》内容变更办法、办理注销登记的办法、社会查阅不动产抵押登记证书的办法等。

4结束语

不动产具有价值高、不能移动的特点，集体所拥有的土地和个人拥有的房屋类属不动产。要对这一财产形式进行有利的法律保护，现行手段即为对个人不动产的登记制度。不动产使现代居民正常生活的根本保证，关系着人们的正常生活质量。而在现代房地产发展提速的背景下，完善的产权登记管理工作也是保证房地产产业能顺利发展的关键，需要管理人员能促进制度的完善，保证社会的稳定发展。

参考文献：

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