不动产继承公证中的几个问题

摘 要 不动产继承公证是与公民切身利益息息相关的重要问题，理清不动产继承公证相关疑点，对于规避不动产继承纠纷、维护公民财产继承权具有重要现实意义。基于此，本文分析了继承公证的法律内涵及特点，探讨了不动产继承公证中

的几个问题，以期为不动产继承公证提供借鉴和参考。

关键词 不动产 继承公证 法律内涵

作者简介：白秀莲，山西省大同市灵丘县公证处，三级公证员（中级），研究方向：公证。

中图分类号：D926.6 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.11.209

近年来，随着房价的日益高涨，房产成为公民社会中最重要的财产之一，房产继承公证亦成为社会关注的焦点之一。但由于公民对不动产继承相关法规以及公证程序的不了解，导致不动产继承公证办理中出现了许多不规范之处，并引发了一系列的房产继承矛盾，给房产过户造成诸多困难。因此，我们应加强不动产继承公证研究，严格依据相关法律法规办理不动产继承公证，以避免不必要的纠纷和麻烦。

一、继承公证的法律内涵及特点

继承公证是指国家公证机关接受继承人申请，并按照相关法律法规要求，依法证明其继承权真实性、合法性，并为其开具证明的过程。在不动产继承中，可能出现遗嘱继承人与法定继承人并非同一人等特殊情况，这时继承公证就成为保证遗嘱效力的必要手段。

继承公证具有以下特点：一是针对性，即继承公证是专门为解决继承事项而形成的法律制度，其不仅要遵循法定公证程序，还必须考虑继承事项的特殊性。二是关联性，即继承公证必定与其他公证制度之间存在紧密联系，这使得继承公证办理有了详细而具体的法律依据作为支持。

二、不动产继承公证中的几个问题

（一）死亡证明问题

死亡证明是指医疗机构、公安机关、人民法院、公证机构等权威部门出具的死亡证明材料，除上述部门外，其他任何部门都不具备开具死亡证明的权力。死亡证明是办理不动产继承公证的重要材料之一，但在办理死亡证明材料时，往往会遇到以下问题：一是死者年龄较高、父母已故；二是死者于居住地死亡，父母在老家早已故去；三是死者为孤儿，不能提供已故父母的详细信息。对于上述情形，不管是当事人还是公证人，都应该予以严肃对待、谨慎处理，并根据具体问题具体解决。对于第一种情况，可以到死者居住地的公安部门开具其父母的死亡证明，也可以到死者父母曾经的工作单位查询其人事档案，看是否可以查到相关死亡记录，如果发现相关档案记录，可复印后由档案管理方加盖公章，形成权威证明材料。此外，也可以提供一些能够证明死者父母已故的其他材料，如火化证等。对于第二种情况，继承人需提供死者父母的死亡公证书或相关证明，并由公证员进行审核确认。对于第三种情况，由于无法开具死者父母的死亡证明，应让当前继承人作出法定承诺：倘若今后死者父母出现并要求继承死者财产中的应得份额，继承人必须依法执行。如果通过公证渠道无法解决问题，应该寻求人民法院帮助，通过起诉解决问题。

（二）财产权利凭证问题

根据现行法律法规：若当事人无法出具财产权证原件，并且持有正当理由，则应当出具能够证明权属凭证的其他材料，该证明需要由财产权证制发部门开具。通常而言，当事人只要持有被继承人的土地证、房产证、银行卡等相关产权凭证，便可申请证明。法律之所以作出上述规定，是由于考虑到了现实中的一些特殊情况，如被继承人贷款购房，但在偿清贷款之前便已死亡，也并未拿到房产证。对于这类情况，继承人可提交死者生前签署的《贷款合同》、《购房合同》或相关交款收据，或者从售房企业处获取该房产的相关信息资料。需注意，在填写相关公证材料时，应以“上面《购房合同》条款下的权利”取代“被继承人的何类、何种遗产”，以确保其严密性。

若房产仍为抵押状态，可分两种情况进行处理：第一种情况，债务人通过抵押方式偿贷，为其债务设下抵押，此时应根据房屋当前价值，优先偿还债务，然后继承剩余部分，并办理继承权公证；第二种情况，债务人和抵押人彼此分离，抵押人设下的债务并非为自己而是为他人，此时应该通知当事人按照抵押金额偿还抵押债务，然后根据《担保法》中有关规定，承认抵押人对抵押债务追偿后所形成的财产的继承权，并依法为其办理继承权公证。采用这种方法，不仅可以保障公证的严肃性，还能避免因各种纰漏而导致的公证风险。

（三）以被继承人死亡为继承开始时间

继承属于民事法律行为，但一些老年人为了防止今后自己的子女之间出现房产继承纠纷，会提前让一些子女去办理放弃继承公证，这其实是一种错误的想法，其中牵扯到了继承开始时间的认定问题。根据现行《继承法》第2条，继承只有在被继承人死亡后才能生效。在《关于贯彻执行（中华人民共和国继承法）若干问题的意见》中还提到，对于失踪人被宣告死亡的，继承开始时间应以法院判决中提供的死亡时间为准。

（四）被继承人对不动产拥有合法产权

简言之，被继承人对不动产拥有合法产权是继承人取得遗产的前提与基础，不能将夫妻财产、家庭共同财产不加分割进来继承。上述类型的财产需经过分割之后，被继承人对不动产拥有合法产权后方可作为遗产。一是婚前个人财产及一方财产界定。我国婚前个人财产可划分为如下几种：婚前已购买的房产、电器家具以及个人用品；双方一方死亡，另一方继承死亡配偶的遗产属于个人财产；婚前个人积蓄；婚前已经接受对方或自己亲友馈赠属于个人财产。对婚前财产的认定需注意如下问题：财产权取得时间是认定婚前财产的关键，婚前取得的财产权属于个人财产。例如，登记结婚前夫妻一方接受继承，但在婚后进行分割，因结婚前已取得继承所有权，故而认定为婚前个人财产；与旧婚姻法不同，在未有书面约定情况下，夫妻各方的婚前财产不会因婚姻关系的成立而转为共同财产；个人财产在婚姻关系维系期间的消耗、自然毁损，在离婚后不能要求以共同财产进行抵偿。二是夫妻共有财产的产权划分。《继承法》中明确指出：婚姻关系维系期间的夫妻共同财产，除其他约定外，一半共同财产应为配偶所有，剩下的属被继承人遗产。也就是说，遗产包含在家庭共同财产之后，要想进行遗产分割，必须先将其他人的遗产划出。例如，夫妻双方有共同房产，若一方死亡且二人未约定共有财产权属，则首先要划出一半作为配偶财产，剩余一半方可视作被继承人的遗产。若夫妻双方已对房屋产权进行权属约定，必须先确定约定是否具备法律效力。

（五）区别遗嘱继承、法定继承与遗赠

在我国，继承权的发生有两种途径：一是法律直接规定。二是合法的遗嘱指定。《继承法》第五条明确规定：应先按法定继承办理继承，若之前有遗赠或遗嘱，则应按遗赠或遗嘱办理，如有遗赠抚养协议，需按协议优先原则办理。因此，遗产继承的优先顺序为：遗赠抚养协议>遗嘱继承>法定继承。按照我国《继承法》规定，第一法定继承人为配偶、子女以及父母，第二为兄弟姐妹、祖父与外祖父母。开始继承时，先由第一法定继承人开始，若无则由第二法定继承人继承。需注意，子女、父母应包括婚生子女与父母、非婚生子女与父母、养子女与养父母、继子女与继父母。遗嘱继承则是按照被继承人的遗赠内容要求或有效遗嘱要求，确定遗嘱继承人进行继承的过程。我国继承法明确规定，公民可将个人遗产通过立遗嘱方式制定法定继承人或将其捐赠给集体、国家以及其他人。在我国遗嘱可分为五种形式：口头、自书、代书、录音、公证，其中公证遗嘱是效力最高的一种形式。在这里需要注意共同遗嘱的问题，不建议二人办理共同遗嘱，这种遗嘱会引发较多问题。遗赠指的是被继承人通过立遗嘱方式将其遗产全部或一部分捐赠给他人、集体或国家的一种法律行为。遗赠是无偿的、单方面的，遗赠人同意即可，无须征得他人同意。遗嘱继承与遗赠均是转移遗产所有权的一种方式，但遗嘱继承还需负责清偿债务，而受赠人则不接受债务遗赠。

（六）区别转继承与代位继承

《婚姻法》明确指出，开始继承后，如果继承人没有放弃继承权利但在财产分割之前死亡，那么，其遗产继承权则直接转移给其法定继承人。转继承有如下特点：一是被继承人死亡在先，死亡继承人死亡在后。二是转继承范围包括全部继承人，不仅仅限于直系晚辈血亲。三是转继承同时适用于遗嘱继承与法定继承。从本质上来说，转继承就是两个法律关系的续承。例如：张三与李四只有一个儿子张五，夫妻二人共买了一处房产。李四突然去世，其父早年死亡。李四死亡后李四的母亲王某也去世，生前并无放弃继承的意思，张三想把房子直接过户到自己名下。这套房属于张三、李四的共同财产，李四死亡后没有留遗嘱，按照继承法规定，房产的50%产权归张三所有，其余50%属李四的遗产，儿子张五与李四的父母共同享有继承权。李四父先于李四死亡，李四母后于李四死，这就产生了转继承。李四母王某的继承遗产份额自动转由王某法定继承人继承。如果张三想把房子过户到自己名下，必须在儿子张五与王某所有法定继承人做出放弃继承意思后，方可办理。

《婚姻法》指出，代位继承指的是被继承人子女先于被继承人死亡，则直接由被继承人晚辈直系血亲代位继承。代位继承有如下特点：一是只能是被继承人的直系晚辈血亲。二是被代位人先死亡，被继承人后死亡。三是被代位人具有继承权。四是只适用于法定继承。不受辈数限制，被继承人的子女、孙子女、外孙子女等均能代位继承。另外，养子女、继子女的子女也适用于代位继承。例如，张三与李四有一个女儿张五，张五生有一儿子。张五去世后，张三去世，张三的法定继承人为李四、父母、张五的儿子，张五儿子属于代位继承，直接继承其母应有的遗产份额。需注意，在公证实践过程中，必须核实遗产、继承人范围，并加强对护理部门、继承人单位、被继承人单位、邻居、朋友等的调查，预防出现遗漏合法继承人的情况。

三、结语

综上所述，本文以继承公证的法律内涵及特点为切入点，对死亡证明、财产权利凭证、继承开始时间、合法产权以及与其他继承的区别等不动产继承公证中的几个问题进行了详细探究，以期促进不动产继承公证各项工作的顺利开展。

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