离婚纠纷按揭商品房分割问题探析

刘安琪

摘 要：当今社会离婚率逐年攀升，而在离婚案件中房产的分割往往是最大的焦点。如何兼顾公平原则和弱者利益的保护，如何妥善审理好房产的认定和处理问题就显得十分重要。本文从按揭商品房在离婚案件中如何分割的实务观点入手，分析出按揭商品房分割纠纷中存在的问题和疑问，并提出相应的完善补救方法。

关键词：房产；分割；按揭商品房；离婚

房屋的分割问题一直是离婚诉讼中争议的最大焦点。由于我国在较长的历史时期中出现了各种各样的房产政策，特别是按揭购买商品房的产生，导致房产类型的多样化，如何妥善审理好房产争议方面的纠纷就显得尤为重要。

一、按揭商品房分割在实务处理中存在的问题及处理方法

在离婚案件房屋的分割中，我国遵循的一般原则为出资与登记相结合原则，然而由于房屋分割往往会受到一些长期风俗习惯等背景影响，因此单纯按照出资与登记相结合来处理按揭商品房分割这类案件，往往不能真正全方位的达到公平合理的效果。

（一）尚未还清贷款的按揭商品房如何分割

对于尚未还清贷款的按揭房产，在离婚诉讼中能否分割，存在两种不同的观点，实践中也有相互矛盾的判例。一种观点认为：债务的转移需经债权人同意，法院对未完成权属登记的按揭房产或对已进行权属登记但尚未还清贷款的按揭房屋，在离婚诉讼中不予处理，而裁定待条件成就时由当事人另行起诉。另一种观点认为：在离婚诉讼中，分割只在夫妻之间进行，并不存在与善意第三人的利益冲突，登记生效主义在夫妻之间并无坚决贯彻之必要，银行不能以未经债权人同意而变更债务人为由拒绝办理转按揭手续。笔者认为，按揭贷款合同购买的商品房的履行期限一般都比较长，如果不能对按揭房产进行分割，那么按揭房产的所有权将长时间处于不确定状态，必将不利于定纷止争和减少当事人的累诉，且夫妻双方共有房屋在向银行贷款时债务人系夫妻双方，即使夫妻离婚后，银行作为债权人也可向任意一个债务人要求归还欠款，至于夫妻双方是否对房屋归属另有约定，可以待一方归还欠款后再向实际应承担责任的另一方主张权利，故笔者同意第二种观点。

（二）按揭商品房的增值部分如何进行分割

对于增值部分能否分割，也存在两种不同观点。一种观点认为：房屋的增值部分系天然孳息，应该归属于房屋的所有人或者用益物权人。如果按揭房屋属于婚前个人财产，在夫妻双方没有约定的情况下，婚后该房屋的增值部分依然是个人财产，不转化为夫妻共同财产，非按揭一方只能取回其参与共同还贷的部分，而无权分享增值。另一种观点认为：购买房屋可以视为一种投资行为，婚后夫妻一方单独还贷或双方共同还贷，都可以视作是夫妻以个人财产或者共同财产进行的投资，而房屋的增值就是这种投资所获得的收益，应当是夫妻共同财产 。笔者同意第二种观点，购买房屋本身即具有投资性质，房屋的增值减值具有风险性，而在夫妻关系存续期间，夫妻双方对于房屋按揭款的支付，系夫妻双方对房屋的投资，夫妻双方均应对这种投资的风险性承担责任，对风险承担责任相应的对利润也应参加分配，故房屋增值应属于夫妻的共同财产。

（三）按揭房产登记在一方名下如何分割

双方在结婚前共同出资以一方名义购买房屋或者结婚后以一方名义购买房屋，以按揭方式支付房款，房屋产权证登记在一方名下，在婚姻关系存续期间取得房屋产权。离婚时，房屋登记的一方往往认为另一方的出资是借款或赠与，或者根本不认可对方出资的事实。如果出资方能举证证明婚前双方共同出资，并以结婚为目的，即使产权登记在一方名下，双方共同出资购买的按揭房屋，仍应认定为夫妻共同财产。对于双方婚前出资共同购买的部分，由于双方当时并不是夫妻关系，不属于共同共有的情形，而双方的出资比例也不一定等同，因此应按照双方各自的出资比例用按份共有的情形来予以分割。

二、如何完善离婚中按揭商品房分割遇见的问题

（一）遵循照顾妇女儿童原则、过错惩罚原则

夫妻离婚，受到最大伤害的是孩子，在大量的离婚案件中，由于女方、子女处于弱势群体，故在分割时应考虑照顾孩子和女方的权利，最大程度地全面保护未成年人和妇女的利益，合情合理。对于一方有婚外情，或有赌博等不良嗜好，或道德品质败坏等情形，虽然无法律明文规定，但在分割财产时，也应考虑这些情形给家庭造成的伤害，应当照顾无过错一方。

（二）增加房屋来源、出资、登记和婚龄相结合的原则

家庭内部的房屋分割不同于市场上交易的房屋，不能仅仅以等价有偿的原则来处理，在按揭商品房分割中，应该综合考虑房屋的来源、夫妻双方结婚时间的长短、夫妻对于家庭的付出等因素，来平衡双方的利益，这种处理方式更有利于双方接受。对于按揭商品房，很多按揭房是为结婚所购，在分割时不能仅仅考虑首付、登记问题，如果未购房的另一方承担了与首付相应的装修款，还有陪嫁物品等，在分割按揭房时是应该放在一起全面考虑的。此外，由于社会经济的高速发展，房产的价值也会随之增高，建立取得时效制度显得尤为重要。对于夫妻双方婚前按揭购房、共同还贷且婚姻关系存续达到一定的较长年限，应认定该房产为共同财产，离婚时，扣除一方婚前首付款加算银行同期利息，其余部分由夫妻双方共同分割，这样对于婚后夫妻共同还贷款多年的另一方更为公平。

（三）建立婚前房产约定制度

在英美国家，大多数的人都有订立婚前协议的习惯。英国2009年审理的一个典型案件时承认了卡特琳和前夫尼古拉的婚前协议具有法律效力 。在我国，因受封建传统思想的束缚，恋爱中的男女往往不好意思开口约定财产归属事宜，因此埋下了隐患，一旦婚姻破裂，就产生了大量的纠纷矛盾。故笔者认为，为了有效的维护夫妻双方的合法权益，我们应在法律规定中提倡建立婚前协议，将其作为结婚的前置程序，详细列明协议事项及条款。并通过各种宣传媒介大量进行正面教育推广，改变群众的传统观念，将争议解决在萌芽之中。

综上所述，离婚案件在分割财产时，要具体情况，具体分析，在合法的前提下，也要考虑道德伦理规范、善良风俗习惯，以弥补法官在审理家事案件适用法律方面存在的漏洞，做到合法性与合理性相统一，妥善处理纠纷。

参考文献：

[1]赵蕾.《离婚案件中如何分割按揭房产之难题探讨——透视物权法在婚姻案件中的适用现状》.

[2]蒋月.《婚姻家庭法前沿导论》.北京.科学出版社.2007年版.