浅析“营改增”对房地产行业的影响

谢曼

摘 要：營业税改征增值税是我国财税体制实施过程中的一项重大改革，随着改革的不断推进，营业税在我国正式退出了历史舞台。作为我国经济发展的重要产业之一——房地产行业，受到了营改增政策的较大影响，所以本文主要以房地产龙头企业万科集团分析了房地产企业所受到的影响，并提出了相关建议

关键词：营改增房地产企业应对建议

营改增简述

从二零零七年五月一日起，我国在全国范围内实行了税制改革——“营改增”，改革的范围扩大到了建筑安装、房产业、金融以及生活服务业，营业税正式退出历史舞台。该政策的出台，目的是为了通过改革税收体制，使税收结构更加合理，同时为了进一步使税收公平原则落实在具体的税收行为中，给企业减轻税收负担。税制改革发展至今，减税效果明显。

营改增的原因

在探究营业税改增值税的原因之前需要明确增值税和营业税的一些具体区别。首先，营业税对营业额全额计征，属于为价内税，由销售方承担税额，作为销售方的成本。由于在多个环节按总额课征，营业税容易造成重复征税和税上加税的税负累积。而增值税是一种价外税，对增值额进行缴税，在中间流通环节可以抵扣进项税额，最终可以转嫁给购买方。针对收入全额征税的营业税，只要有流转收入就需要缴纳，如果商业流转环节增加，必然会导致营业税累计税负加重。而针对流转环节的增值额征税的增值税，无论在中间环节流转多少次，均不可能存在重复增收的情况。所以说增值税相比于营业税能够更好的避免重复征税，更能使公平税负原则在实务中体现。此外，在针对营业额全额增税的同时，营业税并不能抵扣先前所购买的应税劳务所付出的成本，纳税人的税收负担在一定程度上会被增加。因此，可以看出营业税改增值税是一种必然的趋势。

营改增对房地产企业的影响分析

3.1税制改革初期 对房地产企业纳税的影响

为了保证“营改增”政策的有效实施，财政部出台了一系列过渡性税收政策。具体的政策为：如果企业为一般纳税人，在二零零六年四月三十日前开发的项目，可以根据实际情况自主选择使用计税方法——即简易计税方法，采用5%的征税率计算缴纳增值税。虽然在改革后，如果采用税率为5%的简易计税方法的税率即使与原先的营业税税率相同，但是考虑到增值税本身属于价外税，换算后实际税率其实等于1/（1+5%）*5%，即4.76%，这样看来在营改增后房地产企业的纳税负担有所降低。

在房地产行业中，大多数房地产企业在采用预售制的方式销售房产，提前获取资金以缓解房地产项目开发过程中的资金压力。在“营改增”之前，房地产企业在获得预售款时需要按照5%的税率缴纳营业税，在“营改增”实施之后，房地产开发企业仅需要按照3%的预征率预缴增值税。营改增之后的税率相比降低了两个百分点。这一改变能够使房地产企业流动资产比率有效提高，在一定程度上降低资金成本，使得资金压力大大减小，整体上能够增强房地产企业的抗风险能力。

3.2“营改增”一般计税方法对房地产企业纳税的影响——以万科集团为例

根据万科集团的财务信息，在“营改增”之前，万科集团使用3%和5%的营业税税率。而在“营改增”之后，万科集团销售不动产的税率为11%，提供物业管理的增值税税率为6%。接下来，本文以万科集团（一般纳税人）为例，分析了“营改增”对房地产企业税负的影响。

3.2.1净利润影响分析

在税制改革之前，企业根据取得收入的全额计算缴纳营业税，不存在可以抵扣已发生的税费之说，所以重复纳税的问题明显存在。在进行税制改革之后，增值税按增值额计算缴纳税款的特点使一般纳税人能够凭借增值税专用发票抵扣进项税额，使企业承担的流转税负将得到有效的降低。例如万科集团在2016年5月，公司的销售额达到了6.42亿元，比起去年同期增加了近两亿元，但是缴纳的税款却减少了近两百万，这就是营改增给企业带来的显而易见的好处。

3.3.2对房地产建造成本产生的影响分析

在开发建设房地产项目的过程中，除了需要集中采购的钢筋和水泥，还必须从一些分散的个体小商户采购一些价值低廉但用途广泛的建筑辅料。这些个体商户一般都不能提供增值税专用发票，所以在会计核算时这部分税款无法作为进项税额进行正常抵扣。并且，房地产的建筑安装工程成本在开发成本中占了较大比重，这些部分可以由建筑施工企业来完成，而建筑业显然在2016年也纳入了营改增的范围之中，所以相应税负方面也会有不同程度的上升。

房地产企业应对营改增的建议

4.1对房地产企业内部各部门的建议

对于公司财务部门，应当做好承上启下的作用，尽快熟知增值税税制的具体变化，并且对相关的税收优惠政策熟悉掌握，建立企业合理的内控制度，由此尽快使税制改革对企业的不良影响结束，抓住这次改革机遇获得相应的红利。对于公司管理部门，对公司的全局有着宏观的掌控，对公司相关的人员和事务进行一定的调度，使其规模安排合理，保证促进税收改革的顺利进行。

4.2对房地产企业的建议

很显然，“营改增”对房地产企业产生了巨大的影响，企业在做好增值税相关的税务筹划工作的同时，对一些无法提前做好准备的支出也要提前进行安排——比如设计费、建筑安装费、基础设施费用等，尽全力合理解决进项税额的抵扣问题。同时企业应该拓展业务，追求多元化发展，利用税制改革带来的机遇以及增值税可抵扣的性质，单一住宅和地产格局的传统经营模式可以适当改变，向物业、零售、旅游地产等发展，进行合理的投资。通过对新业务的发掘拓展，来大大增加企业的利润来源，使企业能够向更高层次发展。

【参考文献】

[1]胡怡建.我国“营改增”试点效应分析[J].国际税收，2013，21（08）：9-10.

[2]李英.探究“营改增”对房地产行业的影响[J].财会学习，2016，（06）：180-181.