我国房地产税制改革的必要性及建议对策

【摘要】房地产税制改革一直是近几年来税制改革的热点，本文主要从完善税制的角度探讨了房地产税制改革的必要性，并介绍了当前我国房地产税制体系的基本情况，最后提出房地产税制改革的建议对策。

【关键词】税制结构 房地产税改革

一、房地产税制改革的必要性——基于完善税制的角度

税制结构是一国税收体系的整体布局和总体结构，是指构成税制的各税种在社会再生产中的分布状况及相互之间的比重关系。一般来说，一国的税制结构是由本国的经济发展水平所决定的，反之税制结构也会对经济的发展产生影响。当前我国的税制结构是流转税和所得税并重的“双主体”税制结构，主要有以下几个特点：

（一）增值税和企业所得税仍然是主体税种

我国目前的主体税种仍然是增值税和企业所得税，其次就是消费税，营改增前的营业税和个人所得税。这反映出我国当前的税制功能主要是筹资功能，缺乏对收入的调节分配功能和优化资源配置功能。

（二）财产税类和其他税种的比重明显偏低

以房产税为例，近年来我多的房地产市场发展迅速，房地产交易环节的税收也随之增加，但持有环节和使用环节的税收收入增长明显滞后，房产税所占比例始终偏低，与房地产市场的发展状况不相符。

（三）从纵向税收结构来看，地方税体系不完善

营改增后，属于地方的税种有资源税、城市维护建设税、城镇土地使用税、房产税、契税等，虽然地方拥有的税种不少，但通过表1我们可以看到，这些税种的税收收入十分有限，筹资功能较弱，各级地方政府高度依赖共享税，因此应该进一步完善地方税制。

通过分析我国当前的税制结构可以发现，我国的税制结构在很多方面仍然存在不足，还需进一步完善。而一直备受关注的房地产税改革则与优化我国的税制结构密切相关，房地产税改革不仅涉及地方税体系完善的问题，而且也有利于提高直接税的比重，有利于我国当前税制结构进一步发挥调节收入分配功能等。因此，房地产税改革是我国税制结构优化中的重要一步，但房地产税制改革在制度设计等仍然面临很多难题，这就要求我们在进行房地产税制改革时应充分考虑好与之相关的各个要素，以走好税制结构优化的关键一步。

二、我国现行房地产税制体系简介

我国现行税制结构中，与房地产相关的税种较多，在房地产的开发环节、转让环节以及持有环节均涉及到相关税种。其中，直接以房地产为课税对象的税种有：房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税和土地增值税。我国目前的房地产税制体系有以下两个特点：

（一）持有环节的制度缺失

现行房地产税制体在持有环节对企业普遍征收房产税和城镇土地使用税，但对于个人生活性用房，除上海和重庆试点期间对部分房产征税外，其余暂不征收相关税费。

（二）对房产和地产实行分离型征税

我国现行房产和土地分离型征税是计划经济的产物。在现行税种中，直接以房屋为征税对象的有房产税和契税；直接以土地为征税对象的有城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和契税。

三、房地产税制改革的建议

房地产税改革一直是社会各界人士讨论的热点，也是学术界各学者研究的重点，但房地产税改革自提出以来至今已经有很多年了，仍然没有取得实质性进展，这是因为房地产税制改革所涉及的各方利益复杂、要求的相关制度构建也尚未完成以及一些其他原因，给房地产税制改革带来了很大阻力。关于房地产税改革，我认为可以从以下几方面来考虑：

（一）房地产税改革应该是综合性的税制改革

如果房地产税改革是单一的税制改革，那么只需要把征税范围扩大，弥补目前持有环节的制度缺失就行，单一税制改革下对制度设计相对单一，牵涉的利益也比较少，改革起来阻力较小。如果房地产税制改革是综合性的税制改革，除了增加对持有环节征税，还需要相应调整房地产开发、转让环节的税负，使三个环节的税负更为均衡。综合性税制改革相比要求的制度设计更高，改革所涉及的范围也更广，包含了房地产的开发、转让和持有环节，牵涉了更多的相关利益，改革难度也较大。

我认为房地产税制改革应该是综合性的税制改革，因为单单增加持有环节的增税，会出现重复征税的现象，也不能解决目前在开发环节和转让环节已存在的一些制度缺失问题。只有综合考虑房地产各个环节的税制设计以及税负情况，从整体上来平衡不同环节的税负，使各个环节的税制相互支撑协调，才能实现真正意义上的房地产税改革。

（二）房地产税应该对房产和地产实行统一征税

我国目前的房地产税制就是对房产和地产分开征税的，未来的房地产税制是房地分离征税还是房地合一征税，是房地产税制改革中面临的一个重要问题。我认为未来的房地产税应该是对房产和地产实行统一征税的，主要有以下两个原因：一是从房屋和土地间的物理属性、权属关系以及产权交易情况来看，房屋与土地具有不可分割性，因此也应该对房屋土地实行统一征税；二是如果增加对居民持有环节的征税，居民购买的商品房中已经包含了开发商提前代缴的土地出让金，如果不处理好房地产税和土地出让金之间的关系，就会造成重复征税；要想处理好两者间的关系，就应该把房产和地产综合起來考虑缴纳税费，并用房地产税替代土地出让金。

（三）建立完善房地产税开征的必要制度框架

房地产税的顺利开征和实施要求建立和完善相应的制度框架，完善的制度框架也会使得未来的房地产税改革更加现实和更具有操作性。就目前的房地产制度框架而言，尚不能满足房地产税顺利开征的条件，我认为应该从以下几方面建立和完善房地产税开征的必要制度框架：一是加快推进房地产税立法，构建开征房地产税的法律制度；二是推动不动产统一登记制度落实和完善，构建信息共享机制；三是完善房地产评估制度，确保税基的合理性；四是构建房地产税的征管流程制度，降低房地产税征税成本。

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作者简介：侯汝芫（1995-），女，汉族，云南曲靖人，就读于云南财经大学，研究方向：税务。