浅析商品房预售合同与消费者权益保护问题

邱丽丽

浅析商品房预售合同与消费者权益保护问题

邱丽丽

作为一种格式合同，商品房预售合同虽精简了缔约程序，但一定程度上损害了消费者的合法权益。本文将具体阐述商品房预售合同与消费者权益保护问题，并找出相应改进措施。

商品房预售合同；格式合同；消费者权益保护

一、本文背景

自古以来，“安于所居，乐于所业”是民众的追求，住房问题成为国家和人民关注的热点。2015年两会召开前，国内某网站推出“2015两会‘对焦点’——老百姓眼中的改革关键词”的网络调查。“住房问题”则以7.3%的高关注率位列排行榜第四位。

购置商品房成为民众改善生活的重要途径。当前房地产交易中，预售房交易比例较高。商品房交易价值高，正在建设中的预售房存在的不确定性因素多，消费者将承担更多交易风险。如何在商品房预售合同签订中更好地保护消费者权益成为本文的研究重点。

二、相关概念

商品房预售合同基于商品房预售制度应运而生，指商品房预售方和消费者双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于消费者，消费者向预售方交付定金或部分、全部房款并按期接受商品房的书面协议。

商品房预售合同是一种格式合格。《合同法》第39条第2款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”采用格式条款的合同称为格式合同。商品房预售合同一般由商品房预售方预先提供，可重复使用，合同条款为格式条款，消费者更改合同的可能性较小。

三、商品房预售合同与消费者权益的关系

（一）商品房预售合同是消费者权益的保护途径

作为一种格式合同，商品房预售合同一般由国家相关部门监制示范文本。合同主要内容包括：预售人、预购人信息；合同标的基本情况（房屋地址、建筑面积、楼层等信息）；计价方式与价款；付款方式；房屋交付时间；违约责任及免责条件；纠纷的解决方式等。现实情况中，大部分消费者并非具有专业的法律知识，采用格式条款可节省交易时间，提高交易活动的效率。

商品房预售合同是预售方与消费者之间设立、变更、终止民事关系的协议，约定了双方具体的权利和义务。当商品房预售合同符合法定条件，依法签订后，便具有法律效力。若在商品房预售合同依法签订后，预售方与消费者出现纠纷，消费者可按照预售合同中约定的内容，维护自己的权益。商品房预售合同是保障消费者权益的重要途径。

（二）商品房预售合同对消费者权益的侵犯

1.预售合同侵犯消费者权益的主要原因

预售房是正在建设中的建筑，不确定因素较多，且预售方与消费者之间信息不对称、利益不均衡，消费者专业法律知识欠缺，这些因素是导致该现象的主要原因。

2.商品房预售合同中侵犯消费者合法权益的具体体现：

（1）违背了平等自愿的原则

商品房预售合同属于民事合同的一种，应具备民事合同的特征，如双方意思表示一致，平等自愿，协商一致。按照法律面前一律平等的原则，谈判双方的法律地位平等，合同条款的具体内容应由合同签订双方协商而定。但现实情况中，预售方和消费者就合同条款逐条比对协商的现象几乎没有。预售方已事先将合同空白条款或者可选择性条款填好，打印好，并明确表明所填写的内容不可更改，消费者往往拿到合同后直接签订。

（2）条款相对利于预售方

预售方可提前填好预售合同中的相关条款，这些预先填好的条款通常对预售方更加有力，相对不利于消费者。主要体现为：

①不对等条款

商品房预售合同中常会出现不对等条款，如违约责任不对等。从平等性而言，消费者逾期付款的违约责任和预售方逾期交房的违约责任应对等。但现实情况中，一些预售方在合同中标明的预售方的违约责任远小于消费者的违约责任。例如，在合同中约定“预售人逾期交房90日，预购人有权解除合同；预购人延期付款超过30日，预售人有权解除合同”。

②免责条款的扩大

部分预售方将不可抗力的免责条款范围扩大，免责条款除如地震等自然灾害、战争爆发等常规条款外，还增加了如政府管制、施政配套问题、第三人责任等无法明确界限的责任。免责条款的扩大，减轻了预售方延迟交付的责任，实则侵害了消费者按时拿房的权益。

③商品房宣传可能作假 部分预售方在合同或补充协议中约定“预售方所发布的广告、房屋沙盘等不构成合同的组成部分，对合同双方无约束力。”预售房是正在建设中的商品房，消费者无法看到建筑实际效果，出售方的广告、彩页宣传等是消费者了解预售房的主要渠道。例如，部分预售房推广时，宣传该楼盘将入驻民名校、商业中心，但实际建成后，却迟迟未兑现承诺，未见名校，未见商业中心，引发不少纠纷。

④具体条款不明确

除上述问题外，商品房预购合同中还存在具体条款不明确的问题，如面积条款不具体，质量和保修条款不明确，物业管理条款不合理等情况，这些不明确条款都有可能造成后续的纠纷。

四、改进措施

（一）消费者签订合同前，提高警惕性，检查合同条款的公平性

签订预售房合同前，消费者可学习相关的法律知识，提高警惕性，检查预售合同条款的公平性，检查合同条款是否有利于消费者。消费者应学法知法用法，用法律武器保护自己的合法权益。

（二）预售方应提前告知合同中的免责条款等重要条款

预售方应本着诚实信用的原则，应就免责条款、交付条款、违约条款等重要条款事项，告知消费者，在与消费者协商一致的情况下，签订预售合同。

（三）加强监管和处罚力度

针对预售房交易不公平，销售不规范的问题，国家相关部门应加强对预售商品房的监管。如严格监管房地产开发公司的成立、运营管理；加强商品房预售许可监管，严格监管预售许可范围；加强对预售房广告、宣传的管理等，同时利用社会舆论等多方监督力量加强预售商品房的监督。

此外，若发现预售方违法销售，侵害消费者合法权益，相关部门应加大对预售方的处罚力度，最大限度保障消费者的合法权益。

[1]周德田，康建灿.如何购买放心房[M].被扣：中国公安大学出版社，2008.

[2]张宏杰.商品房预售中的法律问题[J].科技信息，2009，(23).

[3]房绍坤.房地产法（第五版）[M].北京：北京大学出版社，2015.

邱丽丽，南京大学。

D922.294

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1008-4428（2017）05-130-02