“土地价款抵减销售额”规定在房地产企业投资测算实务中的应用及影响

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（上海中建东孚资产管理有限公司上海200135上海中建东孚投资发展有限公司上海200122）

一、新项目投资测算实务中的应用及产生的差异

增值税下，房地产企业支付政府土地价款无法获取增值税专用发票，但国家政策允许“向政府部门支付的土地价款”抵减销售额，这一规定一方面弥补了房地产企业因政府无法开具可抵扣增值税专用发票所中断的增值税进项链条，另一方面却给房地产企业管理层决策新项目投资带来了深刻影响。

（一）新项目收入确认中的应用及产生的差异。在营业税计税方式下，投资口径计量房屋销售收入与会计核算上“主营业务收入”金额一致。然而，在增值税下，因财政部《关于印发＜增值税会计处理规定＞的通知》（财会［2016］22号）第二条第二款第一点和第二条第三款第一点的规定，以及《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条和第十四条的规定存在模糊地带，导致投资口径和会计核算上对新项目收入的确认存在差异：

1.投资计量时，按照《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第四条和第十四条规定 （①销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）；②以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额），增值税销项税等于销售额乘以11%，在不考虑价外费用的情况下，新项目收入等于全部价款即收到的房屋销售款减去增值税销项税。

2.会计核算时，按照《增值税会计处理规定》第二条第二款第一点和第二条第三款第一点规定：在不考虑价外费用的情况下，新项目收入等于全部价款即收到的房屋销售款除以（1+11%），因为“土地价款抵减销售额”的影响已经按规定反映在成本端，收入和增值税销项税按照“现行增值税制度规定计算”。

假设1：增值税下该项目为新项目，项目收到的房屋销售款为A，均达到确认收入条件，且不存在价外费用事项，收入确认差异如下表所示：

（二）新项目成本确认中的应用及产生的差异。营业税属价内税，在营业税计税方式下，投资口径下“向政府部门支付的土地价款”与会计核算上“主营业务成本”下的土地成本等相关成本金额一致。然而，在增值税下，因《增值税会计处理规定》第二条第三款第一点的规定，投资口径和会计核算上对此成本确认存在差异：

1.投资计量时，“向政府部门支付的土地价款”按照全额作为投资额。

2.会计核算时，房地产企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，发生成本费用时，按应付或实际支付的金额，借记“主营业务成本”“存货”科目，贷记“应付账款”“应付票据”“银行存款”等科目。待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，借记“应交税费——应交增值税（销项税额抵减）”科目，贷记“主营业务成本”“存货”等科目。

假设2：增值税下允许扣减销售额的“向政府部门支付的土地价款”为B，该项目为房地产开发新项目，成本确认差异如下表所示：

（三）衡量新项目盈利能力状况中的应用及产生的差异。根据国务院国资委财务监督与考核评价局编制并颁布的 《企业绩效评价标准值2016》附录三《企业绩效评价指标计算公式》规定，主营业务利润率、成本费用利润率是衡量企业盈利能力状况的重要修正指标，由于上述第1项和第2项中收入、成本确认在投资计量口径和财务核算口径上存在差异，主营业务利润率、成本费用利润率在两种口径下亦存在差异。

1.主营业务利润率差异。

假设3：在假设1、假设2基础上，除“支付政府土地价款”外，其他成本费用支出（不含增值税进项税）为C（其中期间费用合计为D），平均进项税率为r，城建税、教育费附加、地方教育费附加、水利建设基金等附加税 （费）率为13%，项目均为普通住宅，且增值率在20%以内，其他因素暂不考虑，则：

（1）投资口径下，主营业务利润率=主营业务利润/主营业务收入×100%={A/（1+11%）+B/（1+11%）×11%-B-C+D-［（A-B）/（1+11%）×11%-C×r］×13%}/［A/（1+11% ）+B/（1+11%）×11%］}×100%={A/（1+11%）-B/（1+11%）-C+D-［（AB）/（1+11%）×11%-C×r］×13%}/［A/（1+11%）+B/（1+11%）×11%］}×100%

（2）财务口径下，主营业务利润率=主营业务利润/主营业务收入×100%={A/（1+11%）-B/（1+11%）-C+D-［A/（1+11%）×11%-C×r-B/（1+11%）×11%］×13%}/［A/（1+11%）］×100%={A/（1+11%）-B/（1+11%）-C+D-［（A-B）/（1+11%）×11%-C×r］×13%］}/［A/（1+11%）］×100%

投资口径与财务口径相比之差异：投资口径下，计量主营业务利润率的分母多了B/（1+11%）×11%，其他数据均相同。

2.成本费用利润率差异。

假设4：在假设3基础上，暂不考虑营业外收入、营业外支出等其他损益影响，则：

（1）投资口径下，成本费用利润率=利润总额/成本费用总额×100%={A/（1+11%）+B/（1+11%）×11%-B-C-［（A-B）/（1+11%）×11%-C×r］×13%}/{B+C+［（A-B）/（1+11%）×11%-C×r］×13%}×100%={A/（1+11%）-B/（1+11%）×11%-C-［（AB）/（1+11%）×11%-C×r］×13%}/{B+C+［（A-B）/（1+11%）×11%-C×r］×13%}×100%

（2）财务口径下，成本费用利润率=利润总额/成本费用总额×100%={A/（1+11%）-B/（1+11%）-C-［A/（1+11%）×11%-C×r-B/（1+11%）×11%］×13%}/{B/（1+11%）+C+［A/（1+11%）×11%-C×r-B/（1+11%）×11%］×13%}×100%={A/（1+11%）-B/（1+11%）-C-［A/（1+11%）×11%-C×r-B/（1+11%）×11%］×13%}/{B/（1+11%）+C+［（A-B）/（1+11%）×11%-C×r］×13%}×100%

投资口径与财务口径相比之差异：投资口径下，计量成本费用利润率的分母多了B/（1+11%）×11%，其他数据均相同。

二、影响新项目投资测算的具体方面

（一）容易混淆决策层对新项目投资的判断。“营改增”后，由于“土地价款抵减销售额”在投资项目可行性研究等前期测算实务中使用较为频繁，且经过企业管理人员测算的新项目核心经济指标对决策层是否继续跟进该项目并付诸实际投资至关重要。倘若企业内部管理工作不够精细，下属公司新项目投资测算工作不够严谨，尚未将“土地价款抵减销售额”在各系统之间统一口径，并规范绩效指标计算方式，结果只能使数据层层上报后失真，或由于具体测算人员（财务人员和投资人员）不同而导致同一项目在层层审批时意见不一，混淆决策层对新项目投资的判断。

（二）部分绩效考核指标激励或预警作用可能失效。企业在营业税下对新投资项目的绩效考核指标或新拓展项目核心指标的底线值管理在“营改增”后可能失效。鉴于上述投资口径与财务口径下对收入、成本、绩效考核指标计算存在差异，本文支持以财务口径下的标准及计算方式量化“土地价款抵减销售额”这一规定。以下仅就财务口径计量时，分析成本费用利润率在“营改增”前后的变化。

假设5：在假设4基础上，暂不考虑“营改增”后企业对客户调价或上游供应商对企业调价等因素，同一项目付现或收现金额不受“营改增”影响，则：

1.“营改增”前后，指标计算公式：

（1）“营改增”后，成本费用利润率=利润总额/成本费用总额×100%={A/（1+11%）-B/（1+11%）-C-［A/（1+11%）×11%-C×r-B/（1+11%）×11%］×13%}/{B/（1+11%）+C+［（A-B）/（1+11%）×11%-C×r］×13%}×100%

（2）“营改增”前，成本费用利润率=利润总额/成本费用总额×100%=［A-B-C×（1+r）-A×5%×（1+13%）］/［B+C+A×5%×（1+13%）］×100%

2.赋值测算，当C、r一定且分别等于500、8%时，A和B同比例变化，指标变化情况见下表：

根据上述测算数据可知：（1）随着“支付政府土地价款”的成本部分在整个投资成本中占比不断攀升，且土地价格上涨总能反映在售价里（A和B同比例变化时），则同一项目成本费用利润率指标在“营改增”前后差异很大。（2）“支付政府土地价款”占总投资比例越高，成本费用利润率指标值差异越大。

三、建议及具体措施

（一）建立健全投资测算体系，统一计量口径。项目投资测算是方案选择和投资决策的重要依据，是确定项目投资水平的依据，更是正确评价预获取项目投资合理性的基础。当下房地产市场竞争十分激烈，投资机会或许并不缺乏，但若要第一时间获取准确、可靠的预投资项目经济指标，尤其是企业关注的关键性指标，必然要求企业内部建立健全投资测算体系，统一收入、成本、经济指标等计量口径，完善“大数据”建设，及时有效地向决策层提供预投资项目准确、科学的信息以供决策使用。

（二）合理评估“营改增”后相关绩效评价指标考核值。房地产企业在原营业税下制定的投资管理制度及部分绩效评价指标，极有可能在“营改增”后变得不再有激励作用，甚至给增值税下的投资行为制造误区，例如将成本费用利润率指标纳入衡量是否获取新项目的关键指标。因此，全面推行“营改增”政策后，企业应及时深入学习并应用增值税下的新观念、新思路、新方法，合理评估“营改增”后相关绩效评价指标考核值的设定原则及具体给定，正确、有效地指导各下属公司积极获取优质项目，避免因使用过时的做法和管理制度给企业带来风险和损失，建议如下：一是应动态控制衡量是否获取新项目的关键指标值，而非设定某个特定值衡量一切同类的房地产投资项目。二是即使“营改增”前对成本费用利润率设定了某个特定值作为红线控制，“营改增”后应根据政策变化再次重新评估设定，否则，很可能导致营业税下不可获取的项目在 “营改增”后成为可获取项目，误导决策层的投资行为。三是调整部分绩效评价指标权重，增加受“营改增”政策影响较小的指标来衡量是否获取新项目，例如内部收益率、净现值等指标。

（三）完善企业研策机制，及时转换为实务工具。随着国家对房地产市场调控政策的不断加强，土地供应量增速有所下滑，局部地区甚至有所下降，优质且高收益的项目数量逐步减少，房地产市场竞争趋于白热化。若要在未来的竞争中维持生存空间，立于不败之地，企业内部要完善政策研究机制，在面对国家重大行业政策、税收法规时能持续、快速反应，并及时将相关规定转化为企业的实务操作工具，作为企业适应新环境、新形势强有力的后盾。