浅谈营改增后房地产开发企业费用核算

纪巧莉

【摘要】房地产业营改增实施以来，对于采用一般计税方法核算的房地产开发企业的期间费用及开发间接费用，因涉及到的进项税抵扣事项比较复杂，核算难度增加不小，如何正确核算及抵扣，成为该行业财务人员普遍关系的问题，为此笔者进行了相应的归纳整理，希望能给各企业财务人员提供一个较全面的参考意见。

【关键词】房地产业营改增 成本费用 一般计税方法核算 进项税

2016年5月1日房地产业营改增实施以来。房地产开发企业财务人员面临新旧税制的过渡和财务核算的巨大变化，尤其对于采用一般计税方法核算的的房地产开发企业来说，因涉及到进项税的抵扣，核算难度增加不小，在所有会计核算事项中，期间费用（管理费用、销售费用、财务费用）以及开发间接费用因核算事项繁多，涉及抵扣增值税进项发票的复杂性及多样性（有的核算事项不允许抵扣进项税，而允许抵扣进项税覆盖了多种税率），成为企业财务人员普遍关心的问题，如何进行正确核算及抵扣，笔者进行了以下归纳：

一、管理费用

管理费用中不允许作为增值税进项税额抵扣的事项包括：职工教育经费除外的所有职工薪酬范围内事项，差旅费中的餐费及出差补助，长短途客运票、火车票、飞机票，市内交通费中的打车票和公交票，业务招待费，因为管理不善被盗丢失的存货，法院收取的诉讼费，税金，残疾人就业保障金，防洪基金，价格调节基金。以上事项不需区分不含税价和进项税全额计入管理费用。除此之外的其他事项需区分不含税价和进项税额账务处理如下：

借：管理费用—二级明细

应交税费—应交增值税（进项税额）

贷：银行存款

管理费用下核算事项众多，不同的供应商（小规模纳税人或一般纳税人）提供发票不同，可抵扣进项税率不同；不同的核算事项进项税抵扣税率也不相同。管理费用下常见核算事项可抵扣进项税税率归纳如下：

（1）可抵扣进项税率为17%的核算事项有（供应商为一般纳税人）：花卉租赁费、办公用品购置费、办公用具修理费、桶装水、火力发电电费、小水力发电电费、汽车油费、车辆修理费、低值易耗品、劳保用品。

（2）可抵扣进项税率为13%的核算事项有（供应商为一般纳税人）：自来水费。

（3）可抵扣进项税率为11%的核算事项有（供应商为一般纳税人）：房租费、房屋装修费、房屋修缮费、邮政邮寄费、电话费、电话初装费、宽带初装费、停车费

（4）可抵扣进项税率为6%的有（供应商为一般纳税人）：职工教育经费、复印费、住宿费、车辆保险费、物流快件费、网络服务费、咨询顾问费、审计鉴证费、集团管理费、物业费、安保费。

（5）可抵扣进项税率为5%的有：一级二级公路、桥、闸通行费，租用一般纳税人房产的房租（2016年4月30日取得的房产，按简易计税办法计税），租用小规模纳税人及其他个人房产的房租（住房除外）。

（6）可抵扣进项税率为3%的有：高速公路通行费、小规模纳税人提供的服务事项（房租除外）。

（7）可抵扣进项税率为1.5%的有：租用个人住房的房租费。

二、销售费用

销售费用核算与管理费用会计核算方法基本相同，但是销售费用中需要注意的是促销品赠送问题。如果促销品随同开发产品一同赠送给业主，则不需要单独另行视同销售，可认为促销品的销售价格已经包含在开发产品销售价款中，一律按照房地产企业向业主实际收讫的价款征收增值税即可，账务处理如下：

（1）购进促销品

借：库存商品

应交税费—应交增值税（进项税额）

贷：银行存款

（2）促销赠送

借：销售费用—促销礼品费

贷：库存商品

如果促销品随机赠送给潜在业主，或者以抽奖的方式赠送给中奖业主，则需要单独视同销售，账务处理如下：

借：销售费用—促销礼品费

贷：库存商品

应交税费—应交增值税（销项税额）

应交税费—应交代扣个人所得税

销售费用下常见核算事项可抵扣进项税税率归纳如下（和管理费用重复事项不再赘述）：

（1）可抵扣进项税率为17%的有（（供应商为一般纳税人）：销售模型费、印刷费、促销礼品费、中介策划费。

（2）可抵扣进项税率为13%的有（供应商为一般纳税人）：未售房产的取暖费。

（3）可抵扣进项税率为11%的有（供应商为一般纳税人）：临时售楼部和样板房建造费。

（4）可抵扣进项税率为6%的有（供应商为一般纳税人）：广告宣传费、会议展览费、销售代理费、市场调查费、前期物业费。

（5）可抵扣进项税率为3%的有 ：所有小规模纳税人提供的服务事项。

三、财务费用

财务费用主要核算账户管理费、网银证书年费、银行转账短信服务费、账户维护费、转账手续费、询证函费用、POS机刷卡费、印鉴变更手续费、银行支票工本费、流动资金借款利息支出、一般借款辅助费用。

利息支出及向贷款方支付的咨询顾问费不能作为进项税额扣除，除此之外的其他费用以及因为贷款而发生的向第三方支付的资产评估费用、抵押费用、审计费用等借款辅助费用可以作为进项税额扣除，适用6%税率。因此房地产企业接受上述可抵扣进项税的金融服务时，一定要注意向对方索要增值税专用发票，账务处理如下：

借：财务费用—直接收费金融服务

应交税费—应交增值税（进项税额）

贷：银行存款

四、开发间接费用

开发间接费用科目核算企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，核算内容和管理费用类似，不能作为进项税额抵扣的事项为：直接为工程项目服务的前期部、工程部、成本部、预算部人工工资和福利费，发生上述事项时应当全额计入开发间接费科目，但是上述人员的教育经费可以作为进项税额抵扣。其他开发间接费则区分不含税价和进项税额账务处理如下：

借：开发间接费—二级明细

应交税费—应交增值税（进项税额）

贷：银行存款

如果多个项目共同负担，则注意月底按照各个项目建筑面积分配进各自开发成本。因开发间接费下常见核算事项可抵扣进项税税率和管理费用大致相同，所以不再一一列举。

营改增后，房地产开发企业财务核算变得复杂化，各企业应认真学习相关税收政策、法规，做好相应会计核算，同时充分重视对发票尤其是进项税发票的管理，报价相同的情况下尽量取得一般纳税人开具的增值税专用发票，以便有效减低企业的增值税税负。

参考文献

[1]李雪.浅谈“营改增”对房地产企业的影响及应对措施[J].《中国集体经济》，2016（9）：77-78.

[2]杨芙蓉.房地产开发企业项目成本核算[J].《财经界：学术版》，2011（10）：91-91.