广东省房地产业与经济发展的实证研究

白迎超



广东省房地产业与经济发展的实证研究

白迎超

（河源职业技术学院，广东河源517000）

摘要：通过构建房地产业发展的指标体系，本文选取广东省2005-2014年十年数据，运用主成分分析法，提取反映其房地产业发展的主要成分，计算不同年份各主成分的得分及综合得分，用实证数据解析广东省房地产产业对经济增长的贡献度。在分析区域发展现状的基础上，提出保障广东省房地产业健康、可持续发展的政策建议。

关键词：房地产业；经济发展；主成分分析；广东

一、引言

房地产业作为一种投资量大、开发周期长、涉及面广的产业，在提供最终产品的过程中，显示了其产业链长的特点，带动了相关产业的发展，多年来已成为我国经济繁荣与稳定的基本支撑点。房地产业的快速发展，显著改善了我国居民的居住条件，提高了人民的生活质量，改变了我国居民的支出消费结构，加快了我国的城镇化进程，因此，新常态下保持房地产产业的健康、可持续发展，对国民经济的平稳、健康发展具有长远的意义。基于这个出发点，随着各级政府对房地产业的重视，国内有关学者纷纷针对房地产产业与经济发展的关系进行了定性与定量研究。李熙娟、李斌（2006）［1］运用协整分析和格兰杰因果检验法，对房地产业与经济发展间的因果关系进行了研究。孔煜（2009）［2］通过面板数据，对西部、中部、东部开展了对比分析，得出不同区域房地产销售额与经济发展的不同因果关系。汤景林（2010）［3］从土地、税收、金融等方面，分析了房地产调控政策的作用、问题，并提出了相应对策。许宪春、贾海、李皓等（2015）［4］从房地产的消费、开发投资和生产三个方面，运用投入产出模型，探析了我国房地产业对国民经济发展的作用，提出了房地产业对国民经济的健康发展有重要意义，其增速过高或过低，都会对我国经济的稳定增长带来影响，但其主要从房地产业的开发投资对GDP和社会固定资产的贡献率来分析，没有分析房地产产业发展的主要影响成分。郎春婷（2015）［5］主要通过VAR模型，分析了房地产业和经济发展的相关性，探析了房地产产业对其他有关产业的间接影响。通读有关文献，现有对房地产业与经济增长关系的研究，少有通过房地产业发展的主要影响成分来开展的。本文将以广东省为例，通过分析影响房地产业的主要成分，并确定房地产业与经济发展的线性关系，力图更加科学全面的还原房地产业与经济发展的关系。

二、广东省房地产业对经济增长贡献评价模型构建

本文的模型构建步骤为：

（一）假设有A个研究年份，B个选择指标的原始数据样本矩阵X，表达式如下：

X=（Xij）A*B，i=1，2，…，A，j=1，2，…，B；

（二）因各原始变量的单位不一样，需要对原始变量实施标准化处理，以解决各变量在数量级及量纲上的影响。依据标准化后的数据矩阵计算各指标间的相关矩阵Rb*b，求出其特征根λ（1≥λ≥0）及正规化特征向量ej，以此得出主成分Fi，表达式如下：

Fi=Xej

（三）通过分析各个成分的方差贡献率，第p个主成分累计的贡献率大于85%以上时，可确定主成分的个数p。则主成分Fp的计算模型为：

F1=u11X1+u12X2+…+u1jXj

F2=u21X1+u22X2+…+u2pjXj

…

Fp=up1X1+up2X2+…+upjXj

其中，F1，F2，…Fp为p个主成分。写成矩阵型式为：

简记为：F=UX

通过以上计算，得出各主成分及不同年份的综合得分，将其与对应年份的国民经济进行主成分回归分析，可建立相应的线性方程并进行分析。综合发展度的表达式如下：

F=α1F1+α2F2+…+αpFp

三、广东省房地产业与经济发展的实证研究

（一）数据来源

本文的广东省房地产业数据，来源于2006-2015年的广东省统计年鉴、中国统计年鉴和广东省统计局发布的“房地产开发”数据。

（二）原始数据选取及整理

房地产业发展情况包括多方面的指标，为准确分析房地产业的发展情况，本文选取了能够从不同角度反映广东省房地产业综合发展情况的13项指标，以此构建了房地产发展综合指标体系，见表1。

表1　房地产发展综合指标体系

（三）数据标准化及适应性检验

因量纲不同，需要对原始指标的数据标准化，通过SPSS19.0，可得到标准化的数据矩阵。通过SPSS19.0求解各指标变量的相关性矩阵，数据显示变量间相关性系数较大，具有较好的相关性，可适用主成分分析。

（四）主成分提取与确定

通过统计分析软件SPSS19.0进行主成分分析，可得到原始数据总方差解释表（表3），第一成分的特征值为10.576，解释了原变量总方差的81.352%；第二成分的特征值为1.471，解释了原变量总方差的11.317%；第三成分的特征值为0.579，解释了原变量总方差的4.45%；前三个成分包含了13个原始变量数据98.839%的信息。为减少数据损失，本文选取前三个主成分来替代13个原始指标，以此来分析2005-2014年广东省房地产业发展情况。

表2　解释的总方差

（五）计算主成分与综合发展度的得分

依据表2和表3，可得各主成分的计算公式为：

F1=0.094X1-0.065X2-0.018X3+0.094X4+0.093X5

+0.067X6+0.094X7+0.094X8+0.094X9+0.092X10

+0.091X11+0.091X12+0.088X13

F2=0.019X1+0.285X2+0.595X3+0.023X4+0.068X5

+0.432X6-0.004X7+0.054X8-0.054X9-0.049X10

-0.103X11+0.151X12-0.105X13

F3=0.173X1+0.978X2-0.72X3+0.174X4+0.034X5

+0.265X6+0.033X7-0.084X8-0.071X9-0.182X10

-0.083X11+0.188X12+0.179X13

表3　成份得分系数矩阵

以上三个主成分从不同角度反映了广东省房地产业的发展程度，但单一的主成分均不能从整体上反映广东省房地产业的发展情况，因此依据表2中各个主成分的方差贡献率为权数进行加权，以便对广东省房地产业的发展情况进行综合分析。

F=0.81352F1+0.11317F2+0.0445F3

式中，F1、F2、F3是主成分得分，F是广东省房地产业综合发展度得分。将相应数据代入以上公式，可得广东省房地产业综合发展度得分，见表4。

表4　各主成分得分及综合发展度得分

表4数据显示，这说明2005-2014年间，广东省房地产业综合发展度呈现不断上升的趋势，广东省房地产业发展水平不断提高，尤其是2012、2013年，广东省房地产业各项指标增速明显。

（六）确定广东省房地产业与经济发展的线性关系

为深入研究房地产业对广东省国民经济发展的贡献情况，以自变量X表示广东省房地产业综合发展度，以因变量Y表示广东省的生产总值，见表5，实施回归分析，回归分析结果见表6-表8。

表5　广东省房地产业综合发展度和生产总值（单位：亿元）

表6　系数a

表7　模型汇总

表8　Anovab

以上检验结果显示，R2=0.946，调整后R2=0.939，反映两变量的共变量比率高，说明该模型与数据的拟合度很高；t值为11.817，Sig=0＜0.05，达到显著水平，通过T检验；F值等于139.639，Sig=0＜0.05，回归系数达到显著水平，建立的回归方程有效，二者回归方程为：

Y=44141.026+18521.118X，R2=0.946

该方程表明，因变量Y与自变量X存在显著性同向变化，即广东省的房地产产业综合发展度每提高1个百分点，将增加生产总值18521.118亿元。以上主成分及回归分析的研究结果说明，房地产产业对广东省经济增长有显著的影响，在新常态下，采取合适的发展对策，保障房地产产业的健康、可持续发展，对广东省国民经济的平稳增长依然有重要的现实意义。

四、广东省房地产业发展现状

（一）投资集中度高，区域差异大

就广东省而言，房地产产业发展的区域集中度高，区域间差异较大，不同区域的房地产投资额与当地的GDP总量关联度较大。以2014年为例，经济发达的珠三角地区房地产业的开发投资额占全省开发投资总额的80%以上，仅广州、深圳二地的投资占全省总投资的近四成，而经济欠发达的山区及东西两翼，房地产开发投资占比不足1/5，详见表9。

表9　2014年珠三角和其他区域房地产开发投资对比

（二）欠发达地区的房地产业发展强劲

通过统计2005-2014年广东省各区域的房地产投资额，可以得出2006-2014年广东省各区域的房地产投资增长情况，见图1。分析该表可知，各区域的投资增减趋势保持一致，波动较大，说明各区域的投资应主要受的宏观经济、政策环境影响；欠发达地区投资的增长幅度显著高于珠三角地区，特别是2009、2010年西翼房地产投资的增长非常突出，说明房地产开发企业在关注珠三角市场的同时，开始向三四线城市发展，加大了对欠发达城市的投资力度，但2014年西翼投资增长低于全省平均水平，该趋势是否表示三四线城市已进入阶段性饱和值得关注。

资料来源：2007-2015广东省统计年鉴

五、政策建议

（一）加大户籍改革力度，促进外来务工人员市民化

各地区应结合自身实际情况，制定有效、可行的入户政策，通过增量人口的住房消费来保障房地产业的健康持续发展。经济发达的珠三角地区，在考虑城市容纳总量的基础上，应进一步放宽有一技之长、从事鼓励发展行业的外来人员的积分入户政策，在重视相关证书、学历的基础上，建议对从事一线生产服务的实操性技能进行分类、分级并纳入认定，拓宽技能认定的范围；欠发达的地级城市，建议进一步放宽稳定就业及参加社会保险的年限限制，吸引更多有特长的县区人员服务家乡，鼓励县区人口向地级城市流动、集中；东西翼山区的小城镇，在全面放开落户限制的同时，做好政策的宣传、执行工作，可以考虑给予农民进城购房补贴，引导农业人口向城镇流动转化。

（二）公私合营推进棚户区改造，释放棚改居民的住房改善需求

广东省东西翼山区的欠发达地区仍存在大量的棚户区，部分棚户区的位置优越，具有较高开发价值，但限于资金等原因，棚户区改造进展缓慢。一方面棚改进展缓慢，另一方面棚户区居民有较强的棚改愿望，希望通过棚改来改善卫生环境和居住条件。在房地产业增长放缓背景下，为释放棚户区居民住房需求，建议如下：一是各地区依据自身情况，制定三至五年棚改规划，给公众及房地产开发商以明确的信息及预期；二是大力推行公私合营的PPP模式，对棚改区的公共设施、准公共设施等积极引进私营企业、经营资本合作开发，通过特许建设的与经营的模式，解决资金限制问题；三是在建设安置房、回迁房的同时，依据地方实际情况，尊重居民意愿，推进货币化安置，配合税费减免、贷款优惠、棚改居民团体购房折扣等措施，鼓励棚改居民转向商品房消费，将潜在需求转化为有效需求，保持房地产业的稳定发展。

（三）充分利用现有资源，以购代建扩大政府购买

以广州、深圳为代表的发达地区，居民购买力差异较大，建议大力发展公共租赁住房建设：一是鼓励社会资金通过PPP模式来发展公共租赁类住房的投资、建设和日常运营管理，并将其纳入住房保障规划；二是鼓励机构等组织通过批量投资商品房，允许其向租赁市场供应，这样既支持了房地产业的发展又扩大租赁市场的供给；三是探索政府批量收购商品房的可行性，通过收购筹集政策性住房，以购代建扩大政府市场购买量。

（四）回归经济手段市场调节，不同区域分类调控

新常态下，以限贷、限购为代表的直接干预市场的行政手段必须逐步退出，实施完全以经济手段为主的市场调节，避免房地产业的剧烈波动。珠三角的发达地区，特别是广州、深圳，房地产需求依旧旺盛，房价较高，建议增加供应，保障初次置业需求和改善性需求，同时逐步开征房地产税，遏制投资投机性需求；欠发达的东西翼山区地区，则需要控制住宅用地供地规模，依托当地资源大力发展养老地产、旅游地产，优化房地产业发展结构。

（五）重新审视房地产预售制度，探索预售新模式

现有商品房预售制度，是在信息化程度不发达的背景下支持房地产业发展而出台的，由购房者承担银行债务购买期房，购房者的风险较大，开发商提前收回了成本，鼓励了房地产开发商的开发与捂盘提价冲动，在去库存的背景下，不利于房地产业的持续健康发展。随着房地产业供求形势及融资环境的变化，建议考虑采取订货制度，即开发商的楼盘在建成前可以提前一定时间预售，意向购房者将5% -10%比例的订金汇入第三方账户保管，意向购房者在犹豫期可以全额退款，房地产开发商可以将预售合同抵押融资，楼盘建成后第三方才将订金转给开发商，订购者此时才开始办理按揭贷款业务。该模式可以使房地产开发商提前掌握其开发项目的市场需求情况，提高开发商的开发谨慎度，实现房地产业的健康发展。

【参考文献】

［1］李熙娟，李斌.房地产业与国民经济增长的实证研究.商业研究［J］，2006（04）：201-204.

［2］孔煜.我国房地产发展与经济增长关系的实证研究.工业技术经济［J］，2009，28（05）：78-82.

［3］汤景林.我国房地产市场宏观调控策略研究.改革与开放［J］，2010（14）：74-77.

［4］郎春婷.房地产经济对我国国民经济的影响分析［J］.中国商论，2015（28）：143-145.

［5］许宪春，贾海，李皓.房地产经济对中国国民经济增长的作用研究［J］.中国社会科学，2015（01）：84-101.

责任编校：徐晓

中图分类号：F293.3；F224；F127

文献标识码：A

文章编号：2095-7955（2016）01-0038-05

收稿日期：2016-01-05

作者简介：白迎超（1982-），广东河源职业技术学院讲师，硕士。主要研究方向：企业管理、区域经济。

An Empirical Study of Real Estate Industry and Economic Growth in Guangdong

BAI Ying-chao
（Heyuan Polytechnic，Heyuan，Guangdong，517000，China）

Abstract：The indexsystemofthe real estate development is constructed and 10-year data from2005 to2014 in Guangdong Province are selected for the study.The principal components analysis method is adopted to extract the main components affecting the development of the real estate in Guangzhou.The scores of each main component and the comprehensive scores of each year are calculated.Through the empirical analysis of the data，the contribution of the real estate industryis found tothe economygrowth ofthe province.Based on the analysis ofthe present situation of the regional development，some policies are suggested in ensuring a sound and sustainable real estate development in GuangdongProvince.

Key words：real estate industry；economic growth；principal component analysis；Guangdong