浅谈深圳市保障性住房营运效益及资金管理

靳银凤



浅谈深圳市保障性住房营运效益及资金管理

靳银凤

摘要：深圳市保障住房运营效益受供需不平衡、配套设施建设相对滞后等因素影响，致使城市保障性的安居工程建设发展缓慢。针对于深圳市保障住房运营实践问题，再结合我国保障住房运营中存在的各种问题，对这些问题的解决进行系统的、全面的分析，是提高深圳市保障性住房运营效益的有效策略。并着重对保障性住房资金管理问题进行分析，目的是进一步强化深圳市保障性住房建设、管理，确保城市中低收入人群居住条件的改善。

关键词：保障性住房；运营现状；运营效益；资金管理

引言

保障性住房是为了改善城市低收入居民居住条件而建设的，主要包括廉租住房、经济适用房和政策性租赁住房三种形式，是我国安居工程的重要内容。在深圳市政府的重视下，当前深圳保障性住房建设力度不足的问题得到了一定的解决，特别是2010年后，政府加大了对保障性住房的管理、投资力度，深圳市基本已实现“多渠道、多层次、广覆盖”的保障性住房建设模式，但是其他的一些问题还急需解决，才能更好的保障城市真正需要保障性住房的群体的利益和安居梦想的实现，

一、深圳市保障性住房运营现状分析

深圳市保障性住房运营过程中的问题主要集中于以下几个方面。第一，需求和供给的矛盾尖锐，一边是渴盼保障性住房的家庭得不到理想的安居场所，一边是为保障低收入家庭而建的保障性住房的销售遭遇冷眼。一方面，保障性住房的申请较为复杂，需要的家庭往往要跑很多单位、盖很多章子，而且最后还不一定能买到房子；另一方面，保障性住房的超标准建设，提高了房产总价，给真正有需求的中低收入家庭带来了很大的资金压力。例如，很多经济适用房的面积都在90平米以上，一般申请经济住房的家庭申请不到这么大的面积，超出的部分要按照商品房价格计算，整套房子买下了超出了家庭的住房预算，因此买房计划就搁浅了。此外，廉租房的住房申请也极为复杂，且手续多、环境差，这就导致了保障性住房频遭冷遇。第二，保障性住房建设配套设施相对滞后，一般保障性住房选择的建设区域都是较为偏僻、地价偏低的地段，这样才能有利于解决资金、融资等问题，同时也给居民带来了出行难、上学难、就医难等问题，居住区周边的配套设施建设相对滞后。加之保障性住房后期管理成本、资金等问题，保障性住房的物业等方面也较为落后。第三，保障性住房分配问题复杂，一般情况下保障性住房是针对城市中低收入家庭的住房需求而开发的，而购买的往往是高收入家庭，保障性住房分配的公平性明显缺位。一方面，保障性住房的建设、运营管理存在着一些漏洞，致使一些牟利者任意提高住房建设标准，甚至将保障性住房建成200多平米的复式楼、独立小别墅等，这就导致了大多数需要住房的中低收入家庭没有能力购买，保障性住房分配政策的公平性难以体现。另一方面，不排除有个别人以权谋私，导致保障性住房无法真正的交到有需要的家庭手上，导致保障性住房分配的公平性缺位。第四，法律、法规、政策的不健全，深圳市针对保障性住房建立了很多的法律、法规、规章制度等，问题是，这些法律、法规的执行力度小，执法阻力大，在保障性住房运营管理中还需要进一步建设和完善，以增强其约束力和管理效果。此外，深圳市经济发展迅速，保障性住房的需求人群、申请程序等也存在多元化的变化现象，例如，深圳市毕业大学生、外来务工人员等对于保障住房的需求不断的扩大，这就导致了原有的法律、法规、制度等跟不上形势，难以有效的、公平公正的解决保障性住房建设、管理等活动中的实际问题。第五，深圳市保障性资金短缺、投资融资压力大，这是我国保障性住房建设普遍存在的问题，一方面，保障性住房以廉价出租、政策性租赁形势为主，租金收入微薄致使投资成本回收困难，需要很长时间才能回笼资金，这就造成了保障性住房融资困难的问题。另一方，政府虽然对保障性住房有投资建设的政策，可此项工程是一个浩大的工程，深圳市每年在保障性住房方面都有很大的投资，给政府部门也造成了极大的资金压力。例如，企业用自有土地建房，政府回购再投入使用，这种投资周期长、收益难，且保障性住房配套设施建设的投入，也需要大量的资金，因此保障性住房资金短缺问题在短时间内很难完全解决。

二、深圳市保障性住房运营效益的思考

1.有效的解决供需矛盾

对于中低收入家庭而言，保障性住房是其在深圳市安居的最佳选择，解决保障性住房供需矛盾的关键是让真正有需要、符合条件的家庭，安心的买房、放心的买房、轻松的买房。第一，近一步提升政府部门的服务水平，为广大的群众办好事、办实事，将服务精神在保障性住房运营管理中充分的发挥出来。例如，申请购买保障性住房过程中，对于符合购买条件的家庭及时的落实其购买需求，注重政府办事效率的提高和服务水平的提升。第二，客观的对待保障性住房建设、管理的理论发展，一方面，积极的研究、借鉴其他国家、其他地区保障性住房建设、管理方面的先进经验，结合深圳市保障性住房实际情况对其理论经验加以完善、创新和应用。另一方面，加强对保障性住房的建设和管理，优化保障性住房运营的软环境。第三，转变政府住房保障部门对保障性住房的直接管理，使保障性住房运营管理多元化，例如政府统筹管理与企业分类分层次运营管理的结合，更好的保障了保障性住房运营效益的提升。

2.加强保障性住房配套设施建设

保障性住房配套设施建设也是提高城市居民居住水平的关键，深圳市对于保障性住房配套建设的措施是实施“三位一体”化管理，既“政府直管、业主代管、企业托管”将各方面的力量联合起来，优化社会资源，寻求保障性住房建设的改革和发展之路。一方面，政府部门负责统筹社会力，引导社会力量参与保障性住房建设、管理，提高保障性住房建设、管理的档次。另一方面，实施公开招标，引进先进的物业公司接手保障性住房的后续管理，优化保障性住房的居住条件。此外，政府部门制定了一系列的保障性住房建设、管理措施，例如，企业用自己的土地建房，政府对所建房屋进行收购，用以安置中低层次收入的人群，采用“定地价，竞房价”的策略，确保保障性住房的建设和良好运营。此外，还有“竞地价，限房价”策略，使保障性住房与其他商品房同处一个区域，其周边配套设施的建设也相对的比较完善。

3.解决好保障性住房分配问题

保障性住房的分配关系着保障性住房供给与需求的平衡，关系着保障性住房在安居工程中积极作用的发挥。在深圳市，现在普遍采取多元化的住房分配方式，安居型商品房与公共租赁住房轮候办法共同实施。安居型商品房主要解决中低层次收入人群的买房问题，使其有能力在深圳市购买自己安居的居所；公共租赁住房轮候办法主要用于解决深圳市中低层次收入人群的住房问题，使其在深圳这个繁华的都市有安居之所，其目的都是为了给广大的市民提供更好的安居乐业场所。此外，还应加强收入考评制度的建设，避免高收入人群对政府优惠房源的占有，确保中低层收入人群的住房利益，使其住房困难问题得以解决。

4.完善法律、法规及相关制度

法律、法规是确保一切活动规范化、科学化实施的关键，保障性住房运营效益需要法律、法规的保驾护航。一方面，重视保障性住房相关法律、法规的完善，增强法律、法规的执行力度，使保障性住房管理做到有法可依、执法必严。另一方面，注重法律、法规建设的与时俱进，针对深圳市保障性住房的发展及时的修整法律条款，落实相关的规章制度和改革措施，全面的提升法律、法规在保障性住房运营中的效益。此外，应强化社会监管，使保障性住房的运营更加透明化。例如，优化单位住房保障专员制度，使住房保障专员在解决城市中低层人群住房问题上有更突出的作用。又如，提高科技信息在保障性住房管理中的应用，提高保障性住房管理的运营效率，也使相关问题更直接的反应到负责部门，强化保障性租房运营过程中各种问题的处理效率。

三、深圳市保障性住房资金管理分析

资金问题是我国保障性住房面临的普遍问题，也是较为难解决的问题，针对于保障性住房建设、管理过程中的资金问题，应采取一下管理措施。第一，积极的引进社会资金参与保障性住房建设，如采用政府收购保障性住房的方法、缓解保障性住房的供给压力；又如公开招标引进社会力量参与保障性住房建设，总之，政府部门要和社会力量一起投身于城市安居工程，更好的解决中低层收入人群的住房问题。第二，更好的发挥住房公积金利用的后发优势，促进保障性住房运营的快速发展，同时加快保障性住房资金的回笼速度，提高资金的有效流动，提高保障性住房运营的效益。第三，加快城市保障性安居工程建设，积极的改善城市居民的居住环境，营造一个良好的城市总体发展环境，使城市建设的资金问题得以解决，使保障性住房的融资问题得到更好的解决。第四，强化保障性住房资金管理办法，实现这部分资金的专款专用，重视资金使用最大效益的发挥，提高社会监管和法律监管的力度，确保保障性住房资金管理的科学、有效。

四、结语

深圳市保障性住房运营管理有我国保障性住房普遍存在的问题，也有其特殊性，对于该市保障性住房运营效益的发挥与资金管理，应从当前深圳市保障住房建设、管理中存在的问题入手，依托相关理论和实践经验给予积极的、有效的解决。并且要明确保障性住房运营过程中问题解决的复杂性和政策实施的风险性，一方面要大胆创新保障性住房的运营管理办法，向社会要资源，求取保障性住房的良好发展。另一方面要坚持仔细、小心的工作态度，从细节入手优化保障性住房建设、管理的效果，使其运营效果有所提高。

参考文献：

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（作者单位：深圳市龙岗区住房保障管理中心）