对住房抵押贷款违约风险影响因素的实证研究

田博

摘 要：随着中国商业银行个人住房抵押贷款的快速增长，个人住房抵押贷款风险逐步显现，且有加速的迹象。其中个人住房抵押贷款违约风险是商业银行面临的最主要风险。基于上述背景，利用某支行2741组贷款数据，对影响个人住房抵押贷款违约风险的因素进行实证分析。

关键词：住房抵押贷款；违约风险；影响因素；实证研究

中图分类号：F830 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）28-0108-03

众所皆知，次贷危机爆发的导火索是房地产价格的整体大幅下降和利率的大幅提高。在双重冲击下，原本信用评级较低的借款人出现大面积违约，并进而通过一系列金融创新衍生工具将风险无限放大，最终演变成为影响全球的国际性金融危机。美国次贷危机打破了住房抵押贷款是优质资产的神话，同时也给了中国房地产市场及商业银行一个很好的警示。商业银行及监管方有必要进行冷静思考，认真审视中国住房抵押贷款的违约风险。

中国自1998年实行住房商品化以后，以个人住房抵押贷款为龙头的消费信贷业务取得了前所未有的发展，其增幅之大远远超过其他贷款。随着个贷余额的快速增长，其不良率也在不断升高。数据表明，个人住房抵押贷款的不良率成攀升趋势，个人住房抵押贷款积累的潜在风险已经显现。同时，由于受到国际金融危机的冲击，中国尚不完善的房地产市场已经开始出现明显的局部性萧条局面。随着个人住房抵押贷款在银行信贷总额中所占比例逐步扩大，违约风险已经成为中国银行风险管理的重点和亟待研究的问题。

从有关文献中可以看出，影响个人住房抵押贷款违约的微观因素有以下几点。

1.借款人特征。具体包括年龄、文化程度、月收入、月收入占月还款额的比值、是否本地人等。

2.贷款特征。具体包括贷款金额、贷款总余额、贷款价值比、货款期限、利率、月还款额、逾期次数、还款方式等。贷款金额的大小决定了借款人的贷款价值比（LTV），LTV是影响借款人违约风险的重要因素之一，借款人的违约风险和提前偿还风险是竞争性的关系，当LTV增大，借款人违约风险增加导致提前偿还风险的减少（贷款总余额情况类似）；贷款期限较长则提前偿还还可以获得较大的经济利益；固定利率的贷款的借款人在市场利率下降时考虑提前偿还贷款，从而能够节约贷款成本，获得较高的经济利益，而对于浮动利率，市场利率下降会使得利息支出减少，对借款人有利，很少出现提前偿还；预期次数影响借款人的诚信度等。

3.房产特征。具体包括房屋总价值、房屋面积、单位房价、房价指数等。

这类变量一般随时间变化较小，主要是由借款人个体所决定的，通过对这些变量的考查可以区分出具有哪些特征的人群有更高的违约倾向。

本文的数据来源于中国银行陕西省分行某支行2000年至2009年12月份的信贷资料。构建的微观因素模型是以购房者个体有关的微观变量为解释变量，以是否违约为被解释变量，应用Logisitic模型进行实证分析。根据有关理论与中国实际情况，并且考虑到数据的可得性以及有效性，我们选择借款人的性别、年龄、文化程度、是否本地人、贷款金额、贷款年限、首付比率、住房面积、债龄、月还款额占家庭收入比作为解释变量，选择以虚拟变量表示的借款人是否违约作为被解释变量，违约为1，正常为0。

为了数据处理的方便和清晰，将微观变量进行一定的说明与赋值（如下页表1所示）。

下面对所统计的数据应用Logistic模型，其形式如下：

Ln（）=ui

P=

其中，Pi是个人住房抵押贷款违约的概率，1-Pi是不发生违约的概率，bi是待估计系数，Xi是自变量，ui是随机误差项。

用SPSS17软件对个人住房抵押贷款违约风险的影响因素进行Logistic模型估计，得到结果（如下页表2所示）：

实证结果分析：

从表2中可以看出，借款人最高学历在1%水平下显著影响违约，回归符号为负，说明借款人学历越高，违约概率越小，一般情况下，一个人的受教育程度是影响其收入多少和收入稳定的重要因素，如果贷款人收入较多且收入保持长期稳定，按照常理其违约概率必然较小，这与实证结果是相一致的；借款人工作行业在1%水平下对违约具有显著影响，回归符号为负，说明借款人工作行业的垄断性和稳定性越强，违约概率越低，不同行业的工作人员在收入水平上也是有较大区别的，收入的稳定性也是有所不同的。本文按照不同行业的垄断程度和稳定程度对其分类，按照垄断程度以及稳定程度从高到低排列分别为政府部门、垄断行业、事业单位、一般大中型单位、个体或小型私营企业，他们的收入多少也是随着垄断程度的降低而递减的，收入的稳定性也是随着行业、单位的稳定性递减的，这一判断也是与本文的实证结果相一致的；住房面积在1%水平下对借款人违约产生显著影响，回归符号为正，说明借款人购买住房的面积越大，将来越容易发生违约，购房面积越大，还款额也就越高，同样的还款时间还款额较高的借款人所承受的还款负担也较重，若在还款期贷款人有意外支出或收入下降等情况的发生就会导致违约，这一判断与本文的实证结果也是相互印证的；月还款额占家庭收入比对借款人违约在1%水平下具有显著影响，回归符号为正，说明借款人家庭收入中每月用来还贷的比率越大，越容易发生违约，在现实情况中，若月还款额占家庭收入比较高，一旦借款人出现收入下降等不可预知的情况，则马上会影响到还款情况；贷款期限在1%水平下显著影响借款人违约，回归符号为负，说明贷款期限短的借款人更容易违约，这与现实情况有一些出入，贷款期限越长，借款人所需支付的利息越高，负担也就越重，并且贷款时间越长，不可预知的意外诸如收入下降等情况发生的概率也就随之增加，则违约概率也就随之增加，考虑到本文选择的研究样本为某支行，其有一定的自身特殊性，故所得出的实证结论与理论分析结果有所差别；另外，实证结果显示，借借款人在首付是若所付款项占总借款的比例越高，那后面的还款压力将自然越小，借款人在住房中投资越多，违约导致个人损失越大，违约概率就越低，更一般地说，首付比率高的借款人其收入、总资产等状况必然较好，违约率自然较低；借款款人性别在1%水平下对违约产生显著影响，回归符号为负，说明女性比男性更容易违约。借款人年龄、债龄、贷款总额等因素对违约不存在显著影响。

结果表明，个贷违约率与借款人性别、年龄关系并不显著；而借款人受教育程度越高，所从事的工作垄断性、稳定性越高，购买住房面积越小，月还款额占家庭收入比越低，违约率越低；是否本地人这一因素根据上文所述可以判断，本地人的违约率低于外地人的违约率。

政策建议：

1.建立住房抵押贷款违约风险控制指标体系。首先应获得个人住房抵押贷款违约风险指标的特征数据；其次选取合适的模型；再其次进行个人住房抵押贷款违约风险的定量化分析；最后根据定量分析结果，调整个人住房抵押贷款业务审核指标体系，从而实现中国银行个人住房抵押贷款违约风险管理的定量化、标准化、制度化和科学化。

2.完善个人征信系统。中国急需借鉴国外经验建立具有中国特色的个人信用评级制度，通过权威性的中介机构来规范信息披露过程，减轻个人住房抵押贷款市场上信息不对称问题，为银行业提供信息服务。

3.强化贷前贷后管理。银行应全面掌握借款人的年龄、身体健康状况、就业情况、偿债记录、家庭成员等信息，在审查借款人时特别需要注意借款人收入的真实性审查。加强贷后管理，对目前仍处于正常状态的个人贷款进行风险筛选，及时发现借款人在借款周期内的各种不利于银行风险防范的因素，对贷款用途严格审查，严防贷款资金流入股市等国家法律法规禁止用途。

4.加强法制建设。要形成一个良好的市场信用体系，其关键是要建立一套使守信者得益，要做到这点就必须要有一个强有力的法律后盾作支撑。所以要遏制道德风险就必须加大执法力度，提高借款人的违约成本，使中国个人住房抵押贷款市场的发展真正建立在法制化的轨道上来。

参考文献：

[1] 胡颖，谢芳.商业银行个人住房抵押贷款违约风险研究[J].经济前沿，2009，（8）：48-56.

[2] 马宇.中国个人住房抵押贷款违约风险影响因素的实证研究[J].统计研究，2009，（5）：100-107.

[3] 王福林，邵海华.中国个人住房抵押贷款违约风险根源剖析与治理[J].中国房地产金融，2003，（12）：33-37.

[责任编辑 吴明宇]endprint