房地产产业关联的国际比较

摘要：文章基于多国非竞争型投入产出表，运用非完全假设抽取法计算了房地产业与其他产业的前向关联和后向关联。首先，房地产业表现出商品属性时与传统意义上的上下游产业关联紧密，表现出资产属性时与金融等虚拟经济部门联系紧密。其次，房地产业发展程度越高与金融业的关联度越高。再次，随着房地产业的发展房地产业与实体经济的关联越来越弱。中国房地产业的高速发展已经在房地产和金融领域集聚了大量风险，建议采取措施疏导房地产业市场的过剩资金逐步流出，实现房地产市场的软着陆，并有效拓展投资渠道，使其为实体经济服务。

关键词：产业关联；资产属性；实体经济；软着陆

一、 引言

房地产作为我国经济发展的“支柱产业”曾经为经济的增长做了很大的贡献。然而，随着经济的发展，房地产业的快速发展带来的正面影响已经逐渐被负面影响掩盖。房地产业绑架了中国经济，损害了经济增长的潜力，这已经是不争的事实。

王国军、刘水杏（2004）、孔凡文等（2005）、李玉杰（2010）等均对房地产业的关联度进行了测算，部分学者还对房地产业的关联效应进行了国际比较。已有的研究比较了相关产业与房地产业关联性的大小，也大多发现了金融业与房地产业的强关联性，但是都没有从虚实的角度将产业分类，也没有分析关联性强弱的原因。接下来，本文将基于1995年～2011年多国非竞争型投入产出表，测算房地产与其他产业的关联性，并从虚拟经济和实体经济分类的角度进行分析。

二、 房地产业特征分析

本文对发达国家与发展中国家房地产业进行对比，将房地产业的发展的异同点总结为以下几个方面。

1. 房地产价格波动差异大，与经济呈正反馈。房地产业景气指数尤其是房地产开发投资往往与经济的景气度联系密切。而房屋销售价格的升降则是反映一国房地产行业是否景气的重要指标之一。数据显示，每个国家的房地产价格都出现一定程度的波动。其中幅度最大、持续时间最长的当属日本。自1991年日本房地产泡沫破灭以来，日本的房价持续下跌，到现在房价整体水平不及原来的50%，虽然已经持续了20多年，仍然没有止跌的迹象。与此相对应的，日本的经济增长速度业随着房地产泡沫的破灭而减慢，在个别年份甚至出现了经济的负增长。另外2008年底由美国次级贷款引起的经济危机使得各国的房价均出现了一定程度的下降，尤其是美国和英国。相应的几乎每个国家的GDP增速在2009年、2010年都有不同程度的下滑。随着美国几轮量化宽松的执行和各国经济复苏计划的实施，在经济出现好转的同时各国房价也有所上升。

中国房地产价格在20世纪90年代房改探索期出现了一定程度的下降，然而整体而言在1995年～2011年中国房价上涨的速度非常快。同时，这接近二十年的时间也是中国经济的快速增长期。与中国的快速增长不同的是，德国房价近二十年处于平稳缓慢上升状态，而德国的经济同样也是在稳步增长。

2. 房地产业效益水平高于其他行业。在被考察的国家中，房地产行业的增加值率（增加值占产出的份额）比其他行业都高很多。由于房地产属于资本密集型行业，资本报酬高，体现为较高的营业盈余。1995年～2011年几乎所有国家的增加值率都达到65%以上，大部分国家在70%～90%，巴西房地产业的增加值率更是高达92%。就变动趋势而言，巴西、日本、英国三个国家房地产业的增加值率在这17年的时间内几乎没变。尽管各国房地产价格出现了大幅度的波动，尤其是日本房价一直处于下跌阶段，但是房地产行业增加值率却一直很高。美国房地产业增加率总体而言呈现先下降后上升的趋势，由于2008年金融危机增加值率又出现了下降。中国和德国房地产业增加值率在1995年～2011年期间呈现上升趋势，中国主要是由于资本报酬占总产值的份额越来越大。中国的房地产业的资本报酬率从1995年的63%上升到2011年74%，这也正反应了房产行业吸收资金能力强的事实。

就增加值占GDP的比率而言美国、日本和德国均超过10%，高于本国制造类行业增加值占GDP的比重。而中国房地产业增加值占GDP的比率虽然自1995年以来在逐渐上升，但相对而言较低，没有超过6%。

3. 房地产业呈现“中间小、两头大、高自给”的特征。无论发达国家还是发展中国家，房地产行业均呈现出“中间小、两头大、高自给”的特征。所谓“间小、两头大”是指中间投入和中间使用占总产出的比例相对较小，而增加值和最终产品占总产出的比例较大。各国高增加值率则意味着中间投入占比的减小。中间使用在每个国家中占的比例虽然不尽相同，但是比例相对都较小。此外与发达国家和其他发展中国家相比，中国消费拉动的房地产业的产出较小，而投资拉动的比例则较高。而所谓的“高自给”是指房地产行业无论是中间品进口比例还是出口比例都特别小，由此可见，房地产业虽然有较高的效益水平，但是对其他行业的拉动作用不强，对国际贸易的贡献也不高。

三、 房地产业产业关联测度

本文借鉴Dietzenbacher和Van der Linden（1997）构建的非完全假设抽取法来测度房地产业与其他行业的关联度。

1. 非完全假设抽取法。非完全假设抽取法对前向关联测度的原理就是在保持后项关联不变的前提下，抽取掉房地产行业与其他行业的前向关联，各行业产出的变动率则表示房地产行业对其他行业的前向关联度。

具体过程如下：

采用相同的思路，从投入产出表的横向关联可以推导出假设抽法计算的后向关联的计算公式。

2. 房地产业前向关联的国际比较。图1为根据公式（4）计算的各行业产出变动的百分比以测度房地产行业的前向关联。房地产业与其他产业的前向关联反映的是被房地产业对其他产业的支撑作用，或者说处于房地产业下游的产业对房地产业的需求程度。在此，仅以中国、巴西、美国和日本四个国家为代表进行说明。图1为四个国家房地产业前向关联图，图中纵轴数值为各产业产出变动的百分比。

（1）巴西和日本的房地产较多体现其商品属性。巴西和日本与房地产业前向关联最强的产业分别是批发零售业、住宿餐饮业和仓储运输业。传统意义上这三个产业是对房地产业需求最高的，这几个产业与房地产业关联最强说明，房地产业在这两个国家体现的是最基本的商品属性。而这是由每个国家房地产的发展阶段决定的。日本在此期间房价一直处于下降阶段，投机需求收到压抑，房地产的虚拟属性无法体现，因此主要体现为商品属性。而巴西今年来虽然房价保持上涨趋势，但是由于是发展中国家，经济的虚拟化程度较低，房地产的虚拟性同样收到抑制。

（2）中国和美国房地产业资产属性得到体现。房地产的资产属性是指房地产在作为消费品的同时成为居民的一种资产。房地产资产属性的体现为房地产能够为持有者提供持续的资金流，并且可以获取价值增值的收益。而房地产资产属性的体现离不开金融业的支持，房地产抵押、房地产信托等活动使得房地产业成为金融部门的重要客户。如图1中所示，在这两个国家中金融业与房地产业的前向关联程度远高于其他产业。

（3）发展中国家房地产业对政府的支撑作用大于发达国家。相比而言，中国和巴西房地产与公共服务业的前向关联大于日本和美国，尤其是中国在2000年前后房地产市场转型时房地产业与公共服务业的前向关联是所有产业中最大的。这说明中国和巴西政府对房地产市场的调节更多的是采取直接干预的方式，发达国家更多的采取市场的方式。

3. 房地产业后向关联的国际比较。图2为采用非完全假设抽取法计算的百分比表示的各国房地产业后向关联。房地产业与其他产业的后向关联表示房地产业对其他产业的需求或者说其他产业对房地产业的支撑作用。

（1）整体而言发达国家房地产业与其他产业的后向关联大于发展中国家。在考察的几个国家中，美、英、德、日等发达国家的房地产业与其他产业的后向关联整体而言普遍大于发展中国家。这说明发达国家的市场化程度高，产业之间的传递较为顺畅。这不仅表现在房地产市场发达的美国，在房价一直下降的日本也得到体现。

（2）大部分国家的金融业对房地产业的支撑作用最强。房地产业的行业特征决定了房地产业的资金需求较高，无论是开发商还是购房者均需要金融部门的支持，而房地产的资产属性使得房地产业对金融部门的需求增加，投机者们利用金融杠杆在房地产市场获取收益。这在房地产市场发展初期是非常有利的。但是随着房地产价格的上升，市场中对房地产的投资需求逐渐增多，房地产业与金融业的联系更加紧密，同时两者的风险联系也更加紧密，房地产业泡沫的堆积同样会危及到金融行业。美国2008年金融危机便是这样产生的，数据显示美国房地产业与金融业的后向关联在2008年之前一直处于上升阶段，而金融危机后随着房地产市场的崩盘和金融危机的爆发，房地产业与金融业的后向关联减弱。

（3）中国房地产业对实体经济的拉动作用较弱。制造业、建筑业和电气水供应业是房地产传统意义上的上游产业，理论而言房地产业与这几个产业后向关联最强。但是实际上，巴西、美国和日本的建筑业和电气水供应业对房地产业的支撑力度虽然不是所有产业中最强的也都处于中等偏上水平。相比而言中国房地产业后向关联最强的是服务业，对建筑业和电气水供应业的打动作用较低，对实体经济其它产业的拉动作用更低。

四、 结论和政策建议

本文利用1995年～2011年多国非竞争型投入产出表，从虚拟经济和实体经济的角度切入分析房地产业与其他产业的关联，主要得出以下结论：

房地产具有商品属性和资产属性。在经济发展程度低、房地产价格处于下降阶段主要体现其商品属性，而在经济发展程度高、房价处于上升阶段时体现其资产属性。房地产的属性使其与不同类型的产业出现差别。当房地产与传统意义上的上下游产业关联紧密时，其表现为商品属性。当房地产与金融等虚拟经济产业关联紧密时，其表现为资产属性。

金融业与房地产业的关联随着房地产资产属性的增加越来越强，房地产业发展程度越高与金融部门的联系越紧密。十几年来中国房地产业的高速发展已经在房地产领域和金融领域创造了巨大的风险，面对当前复杂的形势，房地产业如果出现崩盘，金融业将会受到重大的冲击。但是如果继续让房地产高速发展下去，房地产领域和金融部门集聚的风险将会更多，将更加不利于经济的健康可持续发展。因此针对当前的房地产市场形势，应该引导资金逐步撤出，力争实现房地产市场的软着陆。

中国房地产业与实体经济的关联弱。房地产业的发展对经济又一定的贡献，但是一个国家的立国之本在实体经济，实体抢则国强。房地产业与实体经济的关联弱，一方面房地产业的高速发展不能带动实体经济的发展，另一方面房地产业吸引了大量的本可以用于发展实体经济的资金，在自身发展的同时进一步阻碍了实体经济的发展。因此建议在疏导资金从房地产业有序流出的同时拓展投资渠道，尽到房地产业的过剩资金流入到实体经济领域，在化解危机的同时发展实体经济。

参考文献：

1. 王国军，刘水杏.房地产业对相关产业的带动效应研究.经济研究，2004，（8）：38-47.

2. 孔凡文，等.房地产业与相关产业关联度分析.沈阳建筑大学学报（自然科学版），2005，（3）：285-288.

3. 李玉杰，王庆石.房地产业对相关产业带动效应的国际比较研究.世界经济与政治论坛，2010，（6）：79-91.

4. 才元.中国房地产业波动对国民经济的影响研究.吉林大学学位论文，2007.

5. 况伟大.房地产业关联效应研究.中国城市经济，2006，（5）：40-42.

6. 黄小强.房地产业对我国宏观经济发展的影响——基于合并调整后的投入产出分析.武汉金融，2013，（4）：45-47.

基金项目：国家社会科学基金重大项目“我国发展实体经济的战略、政策与制度研究——基于虚拟经济与实体数量关系的角度”（项目号：13&ZD018）；中航广义虚拟经济研究专项基金项目。

作者简介：贾庆英，南开大学经济学系博士生。

收稿日期：2014-07-08。