反向按揭的资源载体与“以房养老”的契合路径

陈杰 李影

导读：随着中国老龄化程度加深，如何通过市场化途径丰富养老资源成了全社会备受关注的话题。上海是全国户籍人口老龄化程度最深的城市，老年人养老问题是上海经济和社会发展中最为重要的问题之一，也将在长时期内所面临严峻的挑战。以上海市的老龄化程度及老年人住房状况为背景，结合反向按揭的概念定义、文献综述和国内外经验，分析在上海推行反向抵押贷款的可行性，模拟反向抵押贷款并与“以房养老”概念的其他模型进行对比，将有助于提出具体的实施建议。

一、前言

当前，我国已经进入人口老龄化快速发展阶段，2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。随着中国老龄化程度加深，养老问题面临越来越多的挑战，在政府提供托底的养老保障之外，如何通过市场化途径丰富养老资源和提高老年人的生活质量成为了全社会备受关注的话题。2013年9月13日国务院颁布《关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号文）提出“以房养老”，特别指出要“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。“以房养老”，尤其是“反向住房按揭模式”的以房养老，再次成为社会各界关注焦点。

我国是一个经济发展很不均衡的国家，一线城市和二三线城市的经济发展差异程度大，而房地产市场又是带有强烈地域性特征的市场，为此“以房养老”及“反向按揭”都需要结合特定城市情况来开展讨论。虽然有一部分文献开始从全国范围内探讨了在中国推行反向抵押贷款的可行性，但还没有文献结合具体城市的发展状况探讨这个业务的潜力和可能性。

一、“反向按揭”的概念与文献综述

当前“以房养老”模式是公共政策研究热点，尤其2013年9月13日国务院全文颁布《关于加快发展养老服务业的若干意见》提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”之后，“以房养老”的反向抵押贷款模式再次成为社会各界关注焦点。

“以房养老”本身含义很广。上海民政局就曾经总结过7种“以房养老”模式：一是出售自有住房，入住养老机构，以房款补贴养老；二是将自有房屋出租，到养老机构以租金补贴来养老；三是售出较大住房，购买或租赁较小住房，用其差价养老；四是将自有住房出售，再与购房者签署长期租赁协议，仍然在原居房用购房款补贴养老；五是与赡养人签订遗赠赡养协议，用住房价值购买终身赡养服务；六是对子女承诺用现住房价值换取赡养服务，采取家庭内部的以房养老形式；七是反向抵押贷款——通过金融或房屋机构买断老年人自有住房产权，通过测算定期给予养老资金，老年人仍然可以在自己住房里终身居住。[1]本文主要关注反向按揭。

（一）反向按揭的概念和性质

所谓“反向抵押”，是指符合条件的拥有房屋所有权的老年屋主将房屋抵押给银行、保险公司等金融机构，金融机构则根据借款人的年龄，预计寿命，房屋价值，利率和贷款开办成本等因素，进行综合评估而计算出老年屋主的贷款额度，老年屋主可选择按信用额度、终身支付等方式获得该贷款。[2]

反向抵押贷款相较于其他“以房养老”模式的优点就在于老年人可继续居住在自己的房屋内直到其永久性地搬离，并且将房屋价值提前变现获得可观的一笔款项。老年人有权自主选择获得款项支付的方式，并决定款项的用途，用于提高老年的生活质量。之所以将该金融产品被称为反向抵押贷款，是因为其与传统的抵押贷款的支付流是反向的，即贷款人支付款项给借款人而不是借款人按月支付款项给贷款人（在传统贷款中）。由于反向抵押贷款是一种无法行使追索权（non-recourse）的贷款，当房屋出售所得的金额无法偿还贷款本息时，借款人或其继承人并不需要偿还未偿还的贷款余额。在反向抵押贷款中，借款人并不需要偿还贷款，直到房屋被出售、房主永久性地搬离或者借款人永久性搬离等上述三个条件之一成立时，贷款人即可行使抵押权，将房屋拍卖用以偿还借款人所欠的款项。

反向抵押贷款相较于其他“以房养老”模式具有四方面特点。首先，反向抵押贷款首先体现了房地产政策的创新。在美国市场上最为流行的“住宅净值转换抵押贷款”（HECM）是由美国住房和城市发展署（HUD）设计，并由其美国联邦住房管理局（FHA）提供违约保险（Guerin 2012），而不是由养老相关的政府机构来主持，就是一个例证。其次，反向抵押贷款体现了金融政策创新。若上海推行反向抵押贷款，将以点带面，大大刺激相关的金融衍生产品的发展，更会直接触发资产证券化，保险市场也将更加开放，甚至与自贸区试点结合起来，加快利率市场化和人民币自由兑换，进而助推全面的金融创新与改革。然后，反向抵押贷款体现了经济刺激政策创新。老年人通过反向抵押贷款获得的款项可直接用于消费和投资，从而促进经济增长。最后，反向抵押贷款才体现了养老政策创新。它只是“以房养老”概念实施的模式之一，老年人可根据自己的需求自主选择是否“以房养老”，以及采用何种模式实现“以房养老”。

虽然反向抵押贷款相较于其他“以房养老”模式具有优越性，但即使是反向按揭发展最发达的美国，其在老年人的整个养老资源体系中也是十分局部的辅助性作用，[3]在中国更不可能成为主导作用。

（二）反向按揭的国内外文献综述

在老龄化社会中，反向抵押贷款由于其高风险性和潜在的福利性特质，使得许多文献探讨了反向抵押贷款在不同国家或地区的可行性。

目前，在全球范围内反向抵押贷款发展最为成熟的是美国。世界上第一款反向按揭于1961年在美国发行，1969年就引起国会关注和重视。[3]美国学术界从1970年代年开始对反向抵押贷款开展深入的系统研究。宾夕法尼亚大学沃顿商学院学者Jack Guttentag率先呼吁，老年人迫切需要反向抵押贷款以提高自身生活质量（Guttentag 1975），[4]这个观点得到了加州大学洛杉矶分校商学院教授Chen Yung-Ping的高度认同。[5]然而，即使在美国这样发达的金融体系下，反向按揭发展仍然比较缓慢，1987年美国住房和城市发展署（HUD）主导推出“住宅净值转换抵押贷款”（HECM），使其有重大飞跃式发展，2009年HECM贷款案数达到11.5万个，创下历史记录。有不少美国文献提到，反向抵押贷款使美国老年人贫困率下降了4%。还有研究发现，美国退休老人通过参与住房反向抵押贷款，至少可以提高生活水平20%。[6]

但直到今天，反向按揭在美国的覆盖面仍然很小，不为主流社会所接受，在2011年符合苛刻标准的老年人群体中选择HECM的老年人比率只有2.1%。特别是受到2008年次贷危机的影响，美国房地产市场受到冲击，房价持续低迷，美国反向抵押贷款的发展近年来转入停滞发展阶段。[3]

在其他发达国家和地区，反向按揭开展不多，但也得到持续的高度关注和引发研究者的兴趣。日本学者较早地就认识到反向按揭对日本这个老龄化社会的潜在价值。早在1980年代就有日本学者提出，通过反向抵押贷款释放房产价值会促进老年人消费，增强退休安全感和减轻公共养老负担。[7]由于香港没有老年人退休保护计划，近年来也有学者探索了反向抵押贷款在香港的可行性。[8]他们的结果显示反向抵押贷款可帮助改善老年人的经济状况和福利，同时也减轻了政府的财政负担。

在国际通常的反向按揭贷款业务中，老年屋主参与反向抵押贷款的前提条件是屋主拥有对房屋的完全产权并实际居住在该房屋内。由于我国的商品房出现较晚，只有一部分老年屋主拥有完全产权，而且目前我国住宅土地的使用年限为70年，这些背景条件对反向抵押贷款在我国的推行形成了一些制度上的阻碍。但近年来我国也有不少文献探讨了反向抵押贷款在我国的可行性。如张凌燕和赵京彦（2004）提出了反向抵押贷款虽然存在风险性，但是仍然可以在我国实施。同时，也有观点认为能够推行反向抵押贷款的国家都是经济发达、法制健全、国民信用度高的国家，在我国传统文化观念，房价走势不定以及农村人口数量庞大等客观条件下，反向抵押贷款短期内无法在我国推行。[2][9]

此外，有大量文献介绍了国外的抵押贷款经验以及对我国的启示，如胡蓉和徐颖丽（2007）[10]认为我国在开展反向抵押贷款时可以借鉴美国的政府支持模式，即政府出台优惠或财政支持政策，由商业保险公司开发产品并进行销售，允许保险公司以盈利为目的来经营反向抵押贷款业务。这些文献大多从全国的角度分析了如何借鉴国外经验实行反向抵押贷款，但是还未结合具体城市的经济状况来分析如何实行反向抵押贷款。

二、上海推行反向抵押贷款的潜力与可行性

（一）上海推行反向抵押贷款的潜力

根据第六次全国人口普查数据可以推算出，2010年上海户籍老年人房主占有住房存量总面积至少为1.4亿平方米，约为上海2010年6.2亿平方米住房总存量面积的23%，总市场价值约为2万亿元，占上海住房总价值的18%，占私有化可流通住房市值的23%。而从2010至今又过去近3年，上海房产单价平均升值20%，同时老年人家庭比重又有增加，这样上海户籍老年人住房存量资产价值规模约在2.5万亿左右。假设有1%的老年家庭志愿并符合条件可以实施“住房反向抵押”，就会刺激至少250亿的贷款规模。

另外，上海老年人为户主的家庭80%依靠养老金为主要收入来源，仅有6%依靠劳动收入为主要收入来源，3.8%依靠家庭成员赡养为主，而依靠财产性收入为主的基本为零。大部分老年群体有增加养老资金来源的迫切需要。而2012年“纯老年家庭”在上海老年人家庭中的比例占23%左右，独居比例6.35%。这两类老人家庭具有较大的规模，前者达到84万人之多，后者也有23万。由于这两类人群不涉及子女同住问题，也没有子女在一起照顾，购买养老服务的需求更加强烈，对反向抵押贷款的兴趣会更大一些。

（二）上海推行反向抵押贷款的可能性

以房养老的反向抵押贷款迄今为止在国外已经拥有很多品种，以美国为例，按其客户对象分类，可分为普通反向抵押贷款和巨额反向抵押贷款（jumbo reverse mortgage）两类，前者的典型例子是美国住房和城市发展署（HUD）推出的“住宅净值转换抵押贷款”（HECM），其贷款额度拥有上限，借款屋主需缴纳保险。后者的典型例子为Financial Freedom 发行的 Cash Account Advantage plan，其放款对象为拥有高价值房屋的老年屋主，贷款额度没有上限，借款屋主无需缴纳保险。此外，该贷款拥有净值选择权（Equity Choice），即借款人可以选择一定比率的房屋市场价值来承担反向抵押贷款的还款义务，从而确保了借款人或者借款人的继承人可以拥有的剩余的部分房产净值，避免文化等因素阻碍老年人选择反向抵押贷款的养老模式。借款人可以选择保有10%～50%的房屋净值，相应地，以50%～90%的房屋净值来参与反向抵押贷款，故借款人可以获得的贷款额度就会相应地减小。

对于上海户籍老人，其住房面积相差大，市区与郊县的房价差异明显，故在主城区拥有房屋的老年人可以通过反向抵押贷款获得比在郊县拥有同等面积房屋的老年人获得更大的贷款额度。但是，这并不意味着反向抵押贷款对拥有郊县房屋的老人没有吸引力。根据周妍和潘彦婷（2007）[11]对上海市青浦北社区老人的消费调查发现，无论是空巢家庭还是老人与子女同住的家庭，食品消费额度占到了老人的月消费额度的50%左右，郊区老年人的屋主目前需求主要体现为物质需求而非精神需求，而郊区的物价低于市区的物价，郊区老年人的屋主物质需求可以通过更少的款项获得满足。故可针对一般老年人推出普通反向抵押贷款，以达到提高老年人的生活质量，并降低老年人的贫困率的目的。此外，反向抵押贷款作为金融工具具有配置资产的功能，针对房屋较好的老年人可推出巨额反向抵押贷款，满足老年人更加多样化的理财需求。

（三）普通反向抵押贷款收益的模拟分析

假设老年屋主抵押房产后获房产价值六成的贷款额度，贷款机构采用终身付款方式，由于前文提到上海户籍老年人口的预期平均寿命为82岁，而借鉴美国HECM贷款62岁及以上老年屋主才可申请反向抵押贷款的规定，那么在未来20年内贷款机构按月支付款项给借款人，20年后抵押人将房产转给放款人，放款人出售房产以一次性清偿债务，剩余部分转给抵押人或其继承人。期间抵押人可以随时提前还款，如果过世则立刻将房产拍卖以结清债务。

上海目前自有房产的老年人家庭户均住房资产价值约在150万元，那么假设老人的房屋价值均价为150万元，可以申请反向抵押贷款比例为60%（90万元），按照6.86%的基准利率和20年的贷款期限，那么未来20年每月月末该老年屋主通过反向抵押贷款可以得到6902元的养老收入。如果老人健康生存，20年持续领受这笔养老金，这笔现金流在20年后将变成353万元的债务，需要一次性还清。但假设房屋以每年5%的速度增值，现在价值150万元的房产总资产在20年后将价值398万元。这样老人20年后出售房产一次性还清贷款，仍然预计有价值44.6万现金，这相当于房产净值率（净资产/总资产）还有11%，资不抵债风险较小，抵押较为安全。如果以房价增长率5%为贴现率，这笔净资产折现到今天也有现值（PV）16.5万元。

总体而言，在合理的假定条件下，反向抵押贷款之后，这位老人将几乎损失掉全部房屋资产价值，剩余净资产不多。但好处是把这些“死”的资产套现成流动现金，在未来20年之内进行平滑消费。虽然按照贷款年利率6.86%的贴现率来看20年期间领受的养老金折现价值只有90万元，但如果从消费者角度，按照3%年通胀率来贴现，那么这笔现金流的折现总价值可以达到124万元，20年后6902元的月现金收入可以应对相当于今天每月3790元的消费水平，应可以保障基本的生活水准。再加上参加社会统筹个人账户中的基本养老金，老年人的生活质量会得到较好保证。同时不依赖子女养老，生活上有独立性和主动性。

这里关键的参数变量是贷款利率与房价增长率之间的对比关系。比如，如果房价年化增长率下降一个百分点（从5%降到4%）而贷款利率不变，那么20年后房产总价值才329万，都还不如债务价值353万高。实际上，从第18年起被抵押住房就已经成为负资产。这意味着一旦楼市突然暴跌，将让从事反向抵押贷款的银行等金融机构面临巨大的系统性金融风险。为此，世界各国的反向抵押贷款业务必须要有保险公司的介入来防范这种不确定性。但不管怎么操作，如果预期房价将进入长期低迷通道，反向抵押贷款将很难得到银行保险等金融机构支持。

然而，从另外一方面，如果提供资产证券化等手段降低金融机构融资成本，贷款利率下降，银行贷款利率打个85折，从6.86%下降到5.83%，下调1个百分点，20年后贷款债务价值288万元，那么即使房价年化增长率为4%，20年后该房屋的价值为329万元，还清全部贷款之后仍然有41万元的现金剩余。

若老年屋主当下就将住房卖掉，然后将钱存入银行按月收取定息以资养老。该“以房养老”模式的好处是20年之后仍然有收入，但当下老年屋主的年纪已经较大，20年后的收入就意义不大。即使不考虑交易税费或“满五唯一”可免除税费（营业所得税/所得税），全额150万元存1年定期3.25%的利率，每年只有4.87万元，每个月4063元。随着通胀而贬值（仍按3%的年通货胀胀率），20年之后每个月定息收入的现值仅为2231元，整个20年期间所获得的定息收入的折现价值为73.3万，比反向抵押贷款所获总收入低接近20%。

当然，更加合理的假设是老年人会在过世之前把全部的售房所得（不考虑税负，净得150万）消费完，这样在剩余（预期20年）寿命内消费折现值会高于反向抵押贷款所得款项。但问题是，如果老年屋主只有一套住房，那么在出售房屋后老年人将无住处，老年人很可能离开熟悉的社区外出租房，为其生活带来不便；其次，老年人寿命不确定性会影响老人对未来的消费水平的安排；第三，一次性出售住房转为现金之后，就没有自有财产可抵御大病等意外事件风险，也对通胀缺乏对抗能力。

若老年屋主不出售房产，靠租金养活自己。上海目前住房租金收益率平均只有2%，从当期看还不如售房后存定期利息收入，其好处是租金可能随着经济发展和通胀而不断升高。但这还是需要有多余住房的前提，对大多数老人而言不具有可行性；其次，老年人住房多为年代较久的老房子（66%是1990年之前的老房子），居住功能较差，租金收益不高，增长潜力不大；最后，也没有充分利用存量资源。

三、结论与政策建议

养老问题是我国未来经济和社会发展中所面对的最重要问题之一，也是最严峻的挑战。除了通过社会统筹保险来解决基本养老保障责任，对于其他类型的养老方式，政府应持鼓励态度，促使政策创新，丰富多元化途径，增加老年人养老选项。即使只能改善一小部分老人的养老问题，这也是对社会很大的贡献。

与出售或出租等其他形式的“以房养老”比起来，反向抵押贷款最大优势在于：第一，老年屋主不用出售或出租自己现有住房就可以货币化资产，并在自己的房屋居住到老，免除老年人搬迁之苦和无房可住、可租之忧；第二，老年屋主不用出售全部的住房资产，只需要货币化部分住房资产，未抵押的住房资产部分仍然可以用来抵御大病或其他意外；第三，减少老年人消费水平受寿命不确定性的影响，降低老年人的贫困率。为此反向抵押贷款在美国、日本、加拿大、意大利、澳大利亚、韩国、新加坡等诸多国家都有开展，虽然还有不少争议，规模都还不算很大，但已经取得一定成效，具有一定的生命力。国际学术界理论和经验研究大多数都支持，让老年人有机会货币化实物资产，可以显著降低老年人贫困率。

同时，考虑到老年人经济条件相对脆弱，故涉及老年人养老的实验项目在推广之前需要大量细致研究，不宜贸然推进。美国的HECM是由住房和城市发展署（HUD）自1987年起对其做实验性运行11年后，积累了大量正反面经验，才在1998年正式运营，直到今天还在不断研究机制调整和完善，以求控制该贷款的高风险性和实现稳健经营。

反向抵押贷款的稳定发展的市场条件是低利率和相对稳定的住房价格，同时由于反向抵押贷款设计结构的复杂性和资金周期的长期性等因素，使得贷款人和借款人均需符合一定的要求才可参与反向抵押贷款。[12]由此可见，能够并愿意参与反向抵押贷款只是老年人群体中的小部分，如何引导这小部分老年群体正确地选择适合自己的反向抵押贷款产品，对我国的养老模式创新仍然是不小的挑战。

上海老龄化程度高，老龄化持续时间长，养老压力十分巨大；但上海老人住房自有率高达80%，且上海住房资产价值高，老年人家庭户均住房资产价值达到100多万，房屋价值预期稳定。故上海更有条件在全国率先探索多种模式，包括反向抵押贷款模式在内的“以房养老”。对于上海发展以房养老的具体建议如下：

第一，鼓励先从以房养老的租房模式做起，盘活住房存量，缓解住房市场供需压力，并依此带动规范租赁市场。可以鼓励“售后回租”——屋主出售房屋时与购房人签订长期租赁合同。还可以鼓励老年人将房产交给政府或公共住房公司代租，作为保障房的供应来源。鼓励老年人在住房上“以大换小”，以差价养老。对这类房产交易减免交易税和转让所得税。

第二，逐步从特殊老年人群到一般老年人群放开试点反向抵押贷款。先面向无子女老人、独居老人等障碍少、需求大的人群推行普通反向抵押贷款，吸收经验，然后再向拥有多样化理财需求的老人推行巨额反向抵押贷款。在初始推行反向抵押贷款时，应简化反向抵押贷款模式，只放开终生付款方式和固定期限付款方式的反向抵押贷款，然后开放信用额度付款方式的反向抵押贷款。

第三，尝试放开自住限制。美国一般要求反向抵押贷款的住房必须是老年人的主要住房，老年人必须实际居住在该房。但中国老年人持有的住房虽然价值很高，但往往不一定适合居住，这方面不一定要严格限制。持有多套住房老人可以拿出其中一套进行反向抵押，且不一定要实际居住在其中，可以出租，这就大大增加了反向抵押贷款对老年人的吸引力。

第四，对于共有产权式的保障房可以先行试点“以房养老”的反向抵押贷款模式。共有产权的保障房本身就存在居住权利不可被子女亲属继承的难题，正好通过这个渠道化解。居住在共有产权保障房的老年人可以将自己份额的住房资产进行反向抵押，实现固定期限或终生放款模式，鼓励将老人所有资产份额在过世前用于养老而全部消费。

第五，开放市场，让国有银行与民营银行同时进入，加强充分竞争。借鉴美国的反向抵押贷款的发展史，政府发起反向抵押贷款起到的是示范性作用，其目的还是鼓励民营资本进入，提供满足更多样化需求的反向抵押贷款。

第六，严格监管，提高信息透明度，公平妥善保护抵押人和贷款人的利益。在反向抵押贷款业务中，借贷双方都存在信息不对称，抵押人对居住期间房屋的必要的维护与修缮，贷款人在开办贷款时的合理的费用收取都需要得到监管控制，以实现公平合理的交易。

第七，发起统一的专业反向抵押贷款保险公司，为借贷双方提供保险。保险公司应该以市场化运作为基础，靠保费募集的资金池应对风险，政府只提供部分最初股本、税收优惠和背后支持。

第八，建立独立的反向抵押贷款的咨询业务机构，向老年人普及反向抵押贷款的基本知识，确保老年屋主理解其在反向抵押贷款中的权力和义务。老年屋主由于其年龄和生理等特征变化，对新鲜事物的接受能力下降，若要顺利推广反向抵押贷款，必须由专业的咨询机构来为老人提供公平合理的咨询意见，使其客观决定是否采用反向抵押贷款的养老模式，以及采取何种反向抵押贷款。

第九，对老年屋主由反向抵押贷款所得款项实行税收豁免。参照美国、加拿大、澳大利亚等国外经验，将对由反向抵押贷款所得的养老资金计作债务而不计为收入，并实行所得税豁免，也不计入其他社会保障时所计算的家庭收入，不影响抵押人申请其他社保。

第十，对抵押房产采取税收优惠。反向抵押贷款住房在抵押期间不被视为个人资产，免除房产税，出售豁免交易税等优惠鼓励措施。

第十，从具体承办部门来看，反向抵押贷款应该是由住房和城乡建设部牵头银监会、保监会来共同设计制定住房反向抵押贷款产品及其违约保险的规章制度，并树立相关的监管体系。

参考文献：

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责任编辑：张 炜