浅析房地产开发企业成本控制的有效途径及方法

李娟

[摘要]随着房地产市场竞争的加剧，房地产开发企业的成本控制对房地产企业的生存、发展均具有重要的现实意义。房地产开发企业的成本控制是一项全过程的综合性的动态工程。本文根据房地产开发过程中的成本项目构成及内容，分别对立项、设计、施工和竣工结算等阶段，提出房地产开发企业成本控制的有效途径及方法。

[关键词]房地产；房地产开发；成本构成；成本控制

[中图分类号]F293.3[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2014）51-0151-02

在国家进行房地产宏观调控力度不断加大的情况下，房地产企业的经济效益受到了一定程度的冲击，房地产开发企业间的竞争压力也在不断加大。此外，受有效土地资源数量的不断减少，土地成本的逐步提高，人工成本不断上升，材料价格不断上涨等综合因素的共同影响，导致房地产企业的开发成本不断攀升，经济效益下滑。那么，在现行的宏观调控背景及房地产市场价格处于平稳或持续走低的态势下，只有采取行之有效的成本控制途径和方法，尽可能地降低房地产企业开发成本，才能使企业在市场竞争中立于不败之地。

1房地产开发企业成本项目构成及内容

房地产开发企业的成本由房地产企业产品开发成本和开发费用两部分组成。

1.1产品开发成本

产品开发成本按其用途，可分为：①土地开发成本。指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。企业开发的土地，因其设计要求不同，开发的层次、程度和内容都不相同，因此，就各个具体的土地项目而言，其开发支出内容也不完全相同。主要包括土地征用及拆迁补偿费或土地批租费等。②房屋开发成本。指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。③配套设施开发成本。指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。④代建工程开发成本。指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等的发生的各项费用支出。

1.2开发费用

开发费用是指房地产企业为组织和管理企业生产经营所发生管理费用、财务费用和销售费用。管理费用是企业本部（即行政管理部门）为组织和管理开发经营活动而发生的各项费用。财务费用是指为筹集资金而发生的各项费用，主要有借款利息和其他财务费用。销售费用指为销售、出租、转让开发产品而发生的各项费用及专设销售机构或委托代理销售的各项费用。

从上述成本项目构成及组成内容上看，成本的发生涉及前期立项、规划设计、施工过程、销售过程及竣工结算的全过程。因此，房地产开发企业的成本控制，必须在房地产企业项目开发的全过程中予以实施，才能真正实现利润最大化的目标。

2房地产开发企业成本控制阶段的划分

从上述成本项目构成及组成内容上看，成本的发生涉及前期立项、规划设计、施工过程、销售过程及竣工结算的全过程。因此，房地产企业成本控制就应该按照房地产企业的开发过程中的不同阶段进行。具体包括：①前期立项阶段。②规划设计阶段。③施工阶段。④竣工结算阶段。

3房地产开发企业成本控制的有效途径及方法

3.1搞好各项基础工作，为成本控制奠定扎实基础

在成本控制过程中，必须做好各项基础工作。①做好工程概（预）算定额或施工预算定额的制定和修订工作，工程概（预）算定额或施工预算定额是企业控制开发成本的重要依据。②严格材料物资的收发、计量手续和管理制度。按规定进行领退料，并定期进行实物资产的清查盘点，防止各项材料物资的转移和不必要的毁损。③健全业务原始记录和登记制度及规章，严格履行凭证传递、审核和保管工作，做好责任落实到人，以便正确及时地为成本核算、实施成本控制及其他管理工作提供真实有效的第一手资料。④针对房地产开发企业开发产品的单一性和建设周期长等特点，为了便于进行成本控制，实现成本控制目标，应选择适当的成本计算方法。

3.2按阶段实施成本控制

3.2.1前期立项阶段成本控制

立项阶段的关键是进行项目的可行性分析，科学地进行项目决策，避免决策失误导致开发成本的增加。前期立项阶段的成本控制途径及方法主要有：①估算投资成本控制。开发企业的开发项目前期的成本控制主要是估算投资成本的控制。具体通过做好充分的市场调研，找准产品定位，做好投资估算，进行未来现实流入量及流出量的科学分析和推断，进行成本、效益分析，科学有效地进行开发投资决策，实现项目开发前期的成本、费用控制。②通过招投标管理，有效控制成本。引入招投标管理，就是引入竞争机制，是房地产开发企业实现有效控制成本的常用方法，目前在企业中已广泛采用。不但在工程设计、监理时选用招投标，在项目施工、材料采购、设备购置及安装等业务中均应按工程量清单计价办法选用招投标管理。在同等竞标条件的企业中，选择实力强、成本费用低的企业可以实现房地产开发企业成本的有效控制。③充分利用政策上的优惠，实现降低成本的目的。企业应该及时了解国家有关房地产开发方面的政策法规的出台和变更情况，掌握影响企业房地产开发的有利因素和优惠政策，并应采取有效措施规避不利因素，充分利用政策上的优惠，以实现企业开发成本的降低。④制定切实可行的成本控制目标及措施。在成本费用分析及估算的基础上，制定切实可行的成本控制目标的同时，还应结合开发项目的资源配置、市场定位、利润目标、投资风险、周边环境及其发展趋势、合作方式及合作条件、规划设计方案、投资及效益、投资风险评估等各项影响因素的综合分析和评价，制定出较为详细和具体的成本控制措施，才能真正实现全面成本控制。

3.2.2规划设计阶段成本控制

企业在投资决策后，规划设计阶段就成为了成本控制的关键。规划设计阶段的成本控制途径及方法主要有：①确定成本控制范围。规划设计阶段的成本控制范围包括规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整、招标代理费等各项前期工程费。②择优确定建筑设计单位和设计方案。建筑设计单位和设计方案的优良，决定着设计质量的好坏，尽管设计费在建安成本中所占比例不高，一般仅占1.5%～2%，但对工程造价产生的影响可高达75%以上，进而还会影响到施工阶段投资的多少及项目销售的经济效益。③细化设计项目，实施成本控制。细化设计项目主要表现在单体详细设计阶段，如对造价高的功能实施重点控制，最终降低工程造价；在保证设计功能前提下，实行限额设计；采取合同化管理，有效控制工程造价等。④重视设计监理。房地产开发企业在设计阶段最好能够委托专业监理单位为其开发项目进行设计监理，以帮助企业进行设计把关，避免或减少由于设计不合理所造成的投资损失和浪费，有利于企业进行整体成本控制。

3.2.3施工阶段的成本控制

工程施工阶段的成本控制主要是施工现场管理。在施工现场进行成本控制的目的是为了节约投资成本。有条件的开发企业可以派专业人员到施工现场参与成本的控制和管理。与此同时尽可能地减少设计变更，以避免或减少因设计变更而带来的施工成本的增加。

3.2.4竣工结算成本控制

竣工结算阶段是成本控制的最后环节。竣工结算阶段的成本控制是以保证工程实际造价为目标，以政策法规为依据，以合同、预算及费用定额、竣工资料为根本，对工程款进行认真审核，保证工程造价的真实、可靠的过程。对工程造价进行严格审计，保证工程结算价款中不存在施工单位的虚假造价，也可为开发企业综合成本控制起到应有的控制作用。此外，房地产开发企业应对已完工项目的相关资料进行分析，总结经验教训，并对成本控制的有效途径、方法、结果及工程实际造价等资料进行备案、存档，以供后续工程项目借鉴。

总之，房地产开发企业的成本控制是一个庞大的系统工程，涉及开发项目的各个阶段中的每一个环节。因此，只有做好房地产开发过程中的每个环节的每个成本项目的控制，才能真正实现成本控制的最终目的，为企业创造更多的经济效益。

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