房地产开发模式转型升级路径

王薇

【摘要】当前，我国的房地产行业发展已处于一个瓶颈期：商业用地成本高致使盈利空间日益缩小，金融环境恶劣致使融资渠道艰难，供大于求致使销售滞缓。因此，房地产企业应审时度势，积极转变发展方式，重新布署经营战略，建立起多元化的房地产开发产业链，使房地产开发模式实现华丽转身，永葆生机和活力。

【关键词】 房地产开发 多元化产业链 转型升级 【中图分类号】 F293 【文献标识码】 A

当下，中国房地产开发模式主要有以下几个特点：囤积土地，以期土地升值是主要盈利模式；持续性发展新项目是主要经营模式；大量买卖土地和建筑房屋是主要运作模式。这种模式在房地产开发商的持续运作和推动下，使城镇的房地产市场获得了繁荣，并给房地产开发商带来了丰厚的利润。但是随着经济社会步入后金融危机时代，传统的行业和经营模式已经不适应时代发展的需求，这就给房地产行业带来了潜在的危机和挑战。因而，只有以创新的思维和革新的步伐对房地产行业开发模式重新建构，才能实现房地产行业的可持续性发展。

建立多元化房地产开发产业链，走好转型升级的专业化道路

进一步加强内部分工组合，走专业化路径。中国的房地产开发模式的特点主要是，以房地产开发商为主导，开展包括征用土地、建筑、销售和管理房屋等为一体的众多业务。这种模式会加剧房地产企业的运作成本负担，使房地产企业的资金和经营管理过于分散，从而失去自己的竞争优势。相比较而言，西方发达国家的房地产模式是，企业是将自身实力主要集中于建筑房屋，而将土地开发、销售和管理等业务转移给专业机构来运作。这样一来，不仅极大整合了房地产企业的优势资源，还降低了其开发成本，有利于房地产企业在激烈的竞争中占据有利地位。这种模式就要求房地产企业能够基于自身的发展方向，完善战略性主导项目，并加强与房地产相关性企业的合作关系，形成互为补充、相互促进的产业链，助推房地产企业实现优化升级，走专业化道路。

打破单一化银行贷款为主的融资渠道，走直接和间接融资相结合的多元化融资路径。在房地产行业发展早期，由于金融市场体系不够健全，房地产企业大多采用主要依靠银行贷款为资金来源的融资模式。这种融资模式直接决定了房地产行业的经营运作的周期性，当房地产市场向好时，就能进一步助推其走向繁荣产生泡沫现象；而当市场衰退时，则会加重企业的成本负担，使企业处于经营困境之中。因此，要想解决企业因资金链问题造成的经营运作难题，就需要房地产企业转变融资渠道，最大化降低融资成本，以脱离受融资所累的经营羁绊。随着电子信息技术与金融体系有机相结合，金融系统和融资环境的进一步健全和完善，融资渠道变得便利化和多元化。房地产企业可以转变以银行贷款为主的传统融资渠道，根据自己的经营战略与其他相关行业，建立合作互助战略伙伴关系获得发展资金，也可以根据消费市场状况，在满足消费者基本性需求的同时，采取激励机制建立专门性的融资平台，把社会上大众的闲散资金筹集起来为己所用，从而实现房地产企业和大众的互利共赢。

建立以商业和服务为主导的双向房地产发展路径。传统的房地产开发模式下存在着两种房地产的产业链，一种是专门从事房地产商业型企业，一种是为前者提供各种相关性服务的服务供应商型企业。服务供应商型企业，一般是资金力量薄弱、规模较小的企业，但是它们的运作模式灵活性比较大，且利润回报快、回报大。相对来说，房地产商业型企业，用于发展的资金雄厚、规模较大，但是利润回报率比较慢。这两者在追求各自的利润和发展目标过程中存在着较大的不确定性风险因素，服务商很容易因规模小而在激烈的市场竞争中被兼并，而前者很容易被过剩的房地产市场带来的系列金融危机冲击。因此，为了使商业和服务紧密结合，形成互补互进之势，就需要两者建立互助合作关系，建立以商业和服务齐头共进的发展模式，从而在挖掘房地产新兴市场资源的同时，极大地满足新兴消费群体的市场需求，进而获得丰厚的经济效益。

政府企业共同发力，实现后金融危机时代房地产开发模式的转型升级

企业方面。首先，已经形成一定规模、且具有雄厚资金支撑的房地产企业，应审视当前金融危机时代的房地产开发模式，积极探讨资本经营和发展新模式，在确立自身资本发展主线的基础上寻求更多领域合作伙伴，以实现房地产开发建设与房地产金融比重，建立多元化的融资平台，在多变的资本环境中确保资本经营安全；此外，应学习国外房地产行业成熟的管理和运营模式，强化企业管理，并与专业性的服务企业加强经营合作，以建立一套具有层次性、分工性和系统性的房地产发展产业链。尤其值得注意的是，在后金融危机时代，具有国际影响力的房地产集团要进一步整合其内部经营资源，凸显其独特的行业竞争优势，集中精力专攻以资本运营为核心的专业领域，并逐步向其他领域涉猎和扩展，以形成房地产开发为核心的建造、中介服务、仓储物流、餐饮、信息咨询、技术开发等为一体的综合性房地产供应链，促使房地产开发模式转型升级向纵深拓展。其次，齐头并重居住房产和商业房产，彰显服务的质量和价值，构建独具供应特色的房地产企业品牌。以商业繁荣圈和居住人口集中区为平台，房地产企业要注重开发房地产商业化项目和建造环境适宜、生活便利的居住社区，通过这些个性化房地产项目开发，盘活企业的流动资金，以分散和防范房产经营中的潜在风险。特别是对于居住性房产，房地产开发商要打造销售和租赁并重的居住社区，以售买客户和租赁客户的居住体验需求为依托，从居住硬件和软件方面提高服务的质量和价值，让居住者真心感受到该社区是配套设施齐全、环境宜人、管理服务一流、安防措施健全的人性化居住社区。

政府方面。首先，完善经济法律法规，转变经济发展模式，改变政府财政过度依赖房地产收入的局面。各级政府财政收入的很大一部分来源于土地财政，在土地买卖过程中各级政府充当了房地产开发商的合作者，给予房地产开发商极大的土地使用权，并依靠政府强制性力量推动土地买卖交易，从而使房地产开发商囤积了大量的土地，潜在地推动了土地价格的上涨，在一定时期内拉动了当地经济的繁荣发展，增加了政府的财政收入。然而，这种过分地依赖土地财政收入的各级政府财政运作模式却埋下了隐患，一旦房地产市场饱和，就会使地方经济的发展陷入低迷状态。因此，各级政府需要完善经济法律法规的制定，尤其要加快土地规章制度的确立，严控土地供应，整顿房地产市场，取缔非法房地产经营活动，从而使房地产发展趋于从紧从缓态势，防止房地产行业的虚假繁荣。同时，还要加强财税制度改革和金融环境的监管，建立相应的财税和金融政策以调节和监管房地产市场发展，而对于新兴产业则要减低税收，提供资金支持并给予一定的财政补贴优惠，以鼓励新兴产业发展，转变经济发展方式，逐步逐级转移各级政府财政过于依赖土地财政的境况。其次，转变观念，简政放权，降低金融市场的准入门槛，建立现代化金融市场体系。长期以来，在我国金融体系中，国有银行一直占据主体地位，而其他金融机构的准入门槛却过高，这使得国有银行把持着丰厚的金融资源和较大的金融权限，一旦房地产企业因资金链断裂得不到及时的资金补充，就会导致大量的房地产企业破产，极大损害消费者的权益，对社会的和谐发展极为不利。因此，各级政府要以金融市场为导向，降低金融市场准入门槛，引入竞争机制，并把现代信息技术引入到金融体系中，以建构合理、安全、高效的现代金融体系，从而为房地产开发提供多元化的融资平台，确保房地产行业形成健康、安全的资金链。

粗放型、单一化的房地产开发模式已经不适应后金融时代经济社会发展的现实需求，更不能够突破房地产面临潜在金融危机冲击的困局束缚。因此，各级政府和房地产企业应基于房地产市场的现状和金融大环境的发展趋势，创新精神和机制优化升级房地产开发模式，以市场为主导，政府宏观调整为辅助，构建房地产行业发展的新路径和新策略，促使房地产行业在经济新常态下仍然保持发展的活力。

（作者单位：内蒙古乌兰察布市集宁区房产物业管理局）

【参考文献】

①唐国梁：《“十八大”后房地产企业如何转型升级》，《房地产导刊》，2014年第6期。

②李光绪：《后金融危机时代中国房地产开发模式转型升级路径及对策》，《商业经济研究》，2016年第6期。

责编/周晓燕 刘芋艺