企业固定资产租赁业务管理探讨

付宗强

摘 要：近年来随着公司市场规模的不断开拓，市场对生产设备及房屋的需求也不断增加，资产盘活、优化资源配置成为资产管理中的重心。作为公司来讲，在经营业务中既存在资产租入业务，也存在资产出租业务。如果不能客观公正地评估测算出固定资产的租赁价格，容易出现租入资产价格高于市场价格或者租出的资产租金偏低的现象，从而导致资产流失。本文就如何做好公司的固定资产租赁业务管理，有效避免租赁过程中的风险做出了较为详细的分析。

关键词：固定资产 租赁 管理

资产租赁是指在不改变资产所有权的情况下，由资产所有者与承租者订立契约，在一定时期内，对资产的占有权、使用权实行有偿出租和承租者自主经营的一种经营方式。

通过对资产租赁工作的研究分析，加强资产租赁的前期调研，规范资产租赁的操作行为，加强资产租赁的后续管理等措施，不仅弥补了生产经营的急需，而且有效降低了租赁成本，对于盘活的闲置资产，提高了资产使用效率，取得了较好的效果。

一、加强租赁项目的前期调研工作，筛选出急需资产和可用资产

为加强对租赁项目的管理，确保租赁项目在补充生产经营工作中发挥更好的作用，见到实实在在的效益，公司成立了由设备、计划、经营、生产、纪委、生活中心、财务等管理部门和单位人员组成的资产租赁项目小组，根据公司生产经营的需要及单位内部资产的实际，对各单位申报的租赁项目进行前期调研，严格把关。

1、对资产租赁进行分类

针对资产使用单位提出设备租赁申请，对资产租赁按紧急程度、生产用和非生产用、使用时间长短、设备类或房屋类等进行分类。

2、按照生产优先的原则，首先确保生产急需

对生产用资产租赁，按照轻重缓急、使用期限长短和使用频繁程度，分别通过临时租赁和投资渠道解决。只有在工作量充足、生产任务紧急的情况下，才可考虑通过短期临时租赁的方式加以解决。

3、先内部调剂使用，后实行资产租赁

根据公司资产清查情况，对公司的闲置资产在公司内部进行调剂，盘活存量资产。在充分挖掘内部资产仍无法满足生产急需的情况下，再利用租赁方式租赁资产。

4、充分考慮资产的使用期限

对某些特定的项目需要增加的设备或房屋资产，由于项目是短期行为，项目完成后，该设备或房屋如果不能充分被利用或在利用率不高的情况下，可采取租赁形式来满足项目需求。对于长期使用的资产，与投资计划相结合，及时上报投资计划。

二、强化租赁效益的测算，规范租赁操作流程

（一）租入资产效益测算

目前，公司租赁方式有两种，一种是油田内部租赁公司租赁，一种是公司内部改制单位租赁。

1、两种租赁方式租赁效益的比较

（1）油田内部租赁公司租赁效益测算

油田内部租赁公司一般租赁期限为5年，按照购置运输车辆100万元本金，年管理费率17%，残值率为3%计算：

年度租金=折旧费+管理费=设备原值÷租赁年限+年初设备净值×管理费率

（2）公司内部改制企业租赁，租赁费计算

从以上两种租赁方式看，油田内部租赁公司租赁期限必须为5年，租期较长，但租赁期满后，在设备报废前，该设备归承租方无偿使用，且从设备的使用成本上看，设备报废期内年度租金小于公司内部租赁的年度租金。这种方式适用于生产的长期行为，比如解决关键生产设备在更新改造过程中对主设备的辅助部件的配套，如配套钻机设备等。公司内部改制企业的租赁，该方式租期短，相对与油田内部租赁公司租赁来说，年租金较高，但租赁比较灵活，可根据下一年度生产经营情况确定租与不租或租何种资产。该方式适用于临时项目需要增加的设备、房屋或计划投资未批复前急需用的设备或房屋的租赁。

2、出租方的选择。在对出租方的选择上，优先选择油田二级单位内部租赁，其次油田内部租赁公司租赁，再次公司内部改制单位租赁。由于油田二级单位内部租赁，出租方可以不做收入，无需缴纳营业税，特别是房屋租赁，出租方可按房屋计税房产余值的1.2%计提房产税，无需按租赁收入12%计提房产税，这样出租方收取的租赁费较低。对于承租方来说，发生的租赁成本也降低。

（二）租出资产费用测算

测算租赁价格（简称租金，下同）应首先测算出基准租金，在此基础上根据租赁区域、租赁风险等租赁市场情况进行调整，最终确定租金底价。有确凿证据证明有市场价格的，以市场价格作为租金底价；没有确凿证据证明有市场价格的，以基准租金价格作为租金底价。

在测算市场价格时，房屋建筑物类资产应参照其所在地周边约500米范围内相同或相近资产的现行租赁价格进行测算。

在测算基准租金时，根据出租资产的价值和现行银行贷款利率等因素进行调整后再加上有关的税费等测算出年租金。

车辆及设备类、房屋建筑物等出租资产租金的测算方法如下面所述。

1、车辆及设备类出租资产租赁价格的测算

租金是指由出租资产的损益平衡租金等实际支出类费用、管理费、利润、营业税及附加所构成。

（1）出租资产的损益平衡年租金的确定

损益平衡年租金=[（初始购置成本余值-资产余值的现值）/普通年金系数-折旧抵税]/（1-所得税率）

（2）租金其他构成项目的确定

管理费用等于初始购置成本的2%-5%，车辆保险、财产保险、营业税及附加等其他费用按实际支出计算，利润根据租赁市场情况而定。

2、房屋建筑物类出租资产租赁价格的测算

建筑物（房屋）和构筑物的租赁费的定价较为复杂，建筑物的属性、坐落位置、楼层、周围环境和道路、使用性质、技术状况等都影响租赁价格。首先，我们将建筑物和构筑物按所在地区划分出Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ类地区，根据具体情况确定该地区的租赁价格。

在具体实践过程中，首先对出租资产现状进行现场核实，然后根据以上标准进行具体测算，最终确定租赁底价。

三、加强资产租赁的管理，提高固定资产租赁使用效率

为加强对资产租赁的管理，公司专门制定了资产租赁管理规定，从资产租赁的申报、论证、上报、审批到租赁方的选择、资产租赁的管理等都作了具体的规定。

严格租赁设备的审批程序，按生产经营实际需要控制租赁项目。生产单位上报租赁申请后，由二级机关相关管理部门（设备、计划、经营、财务、纪委、审计等）论证审核后，报公司主要领导及上级业务部门批准后方可执行。

严格租赁项目和租赁费用管理，项目一旦审批后，中途不得随意增加。确因生产需求急需增加的，须报请公司主要领导批准后，报上级相关部门按业务流程运行。租赁费的结算严格按合同执行，租赁到期不再使用的资产一律停止租赁。对于到达折旧年限而继续使用的设备资产，按设备资产原值的4%计算租赁费。

选择出租方时，严格执行油田相关规定，出租方必须参加油田相关部门组织的招投标会议，经公开招投标后确定出租方。从公司内部改制企选择出租方时，对出租方市场准入证、资产台帐、出租资产的资产状况等进行严格的审核，并明确租赁期双方的责任、义务，在保证租赁程序符合油田规定的情况下，确保租入资产的性能良好。

加强对资产租赁的动态管理，建立资产租赁台账及数据库，定期对资产租赁使用情况及租赁设备管理资料等进行检查，对发现的问题做到边查边改，查改结合，责任到人，确保资产租赁高效使用。同时，加强对资产租赁与自有资产的分析对比，特别是对租赁设备经济技术指标完成情况、设备修理费发生情况进行分析，及时发现资产租赁使用过程中存在的问题，并做好与出租方的沟通协调，力争资产租赁发挥更大的效益。

近年来，通过资产租赁的方式，一方面满足了钻井生产急需和开拓国内外市场对部分设备及房屋资产的需求；另一方面盘活了闲置资产，提高了资产使用效率，公司资产租赁管理收到了良好的效果。