2014，马年中国房地产整体预测

吴其伦

2013年初“新国五条”的颁布令许多民众对房市的未来燃起希望，可接踵而至的一次次失望痛击着民众的心。但是，随着2014年马年的呼啸而来，这些恼人的过往已然尘封，崭新的2014年充满着希望与机遇，调控房地产市场似乎指日可待。

一、纵观后调控时代，政策以完善房地产供应体系为主。新的领导集体试图采取逐步淡化房地产调控的冷处理方法解决市场矛盾，近期诸多高级会议不提房地产调控即为明证，可见我国已告别房地产调控时代。2014年的房地产政策主要有3大特点：首先，中央层面出台的政策明显减少，而地方政府依据当地实际情况出台的针对性政策增加；其次，无论中央还是地方，出台的政策都不会强调房地产调控，而是强调完善房地产体系；再次，注重房地产市场秩序，比如最新的税收制度、商品房预售制度、二手房交易制度等会相续落实。

二、置身双轨制时代，政府与房企共同成为房地产市场主体。2013年10月29日中共中央政治局集体学习时，习近平强调未来中国房地产将构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。由此可见，我国房地产已正式迎来双轨制时代，2014年及以后相当长一段时间，在房地产市场充当重要角色的主体将是政府和房企。具体表现为在棚户区改造及廉租房建设方面由政府主导；在公租房、自住型商品房的建设与供应方面，转型为政府与房企协作；而中高端商品房市场，则由房企主导、政府承担服务及监管职能。

三、房地产分化成主要特征并长期存在。在政府大力扶持下，中国房地产市场发展迅速，随着房价不断上涨，房地产上升动能日渐疲弱。如果将房地产发展历程看作一场旷日持久的比赛，现在已经到了下半场时间，其最大特点就是分化，并且这种分化将长期存在。具体表现在以下几点：首先产品分化，高端商品住宅日渐低迷，中、低端住宅逐步向好；其次区域分化，一、二线城市市场震荡下降，三、四线城市市场稳中有降，县、镇级市场逐步向好；再次战略分化，大型房企将加快工业化、产业化步伐，中小型房企将更多地选择与政府合作，进军商业地产的房企将选择跨产业资源整合。

四、畸形高房价下，商品住宅价格步入下行通道。房价即将步入下行通道，理由包括5个方面。第一，目前房价畸高远超民众承受；第二，政府加大保障房及自住商品房供应，很大程度上稀释商品房的市场需求；第三，中央稳健的货币政策基调令房地产市场的资金吃紧；第四，美国QE退出在很大程度上降低海外资金流入的可能；第五，中央提出大力发展现代农业与战略性新兴产业，以及加快服务业发展。