海外房地产投资警惕“短板”！

在国人目前热衷海外房地产投资的同时，也要注意规避风险。很多国人从一开始就陷入海外房地产投资的误区和陷阱之中。房地产投资国际化带动资本流动的同时，也存在风险防控、文化沟通等短板，要大力规避投资风险，防范因投资不当而造成的资本浪费现象，需要认真分析以下几个主要方面。

1、融资和抵押价值考量。随着国内房地产调控的日趋严厉，投资和投机空间被完全真空，同时银行信贷政策也相应的做出贷款限制，国内投资人的资本利用率大大降低，甚至根本无法贷款，从而无法实现利用财务杠杆实现投资收益的最大化。能够便捷、等同国民待遇对国内投资者提供长期房屋贷款的只有澳大利亚，中国香港，新加坡，而其他地区即使可以提供融资贷款，还需要国人提供如缴税单、在该国家的长期工作签证等诸多额外要求。

2、人口增长因素。根据国际货币基金组织提供的未来40年的人口增长在全球20强（G20）国家的增长分布图，我们可以从中分析，除亚洲之外澳大利亚是未来40年人口增长最快的国家，其次是美国。只有人口高速增长、就业市场平稳、经济持续发展，才能保证投资者在海外房地产投资的风险系数最低，增长潜力最大。从这里可以看出，为什么欧洲国家的房价增长很慢，例如德国、法国、西班牙等。此外，亚洲的日本房价在过去20年基本停滞，由于频繁地震及核污染的威胁，相信其房价会长期一蹶不振。同时，由于澳大利亚失业率在全球发达经济体中最低，经济相当稳定，所以即使悉尼成为世界第2高房价区域，依然吸引更多投资者入市。

3、国际惯例筛选标准。由于海外房产市场相对成熟，很多考量标准按照国际公认的数据来衡量，例如租售比、收入比、GDP的增长、空置率、失业率、人口增长率等。除此之外，还要对购买国家的特定购房区域或者社区做定向数据分析，比如该区域的本地人收入水平、二手房屋价格水平、人口构成比例、租赁和自住分布状况、银行对区域的价值评估等细节考量。

4、海外买房别忽略治安。业内人士表示，不要抱着抄底的心态在美国买房！例如在底特律当地治安不好、犯罪率又高，不慎重的情况下购房出现任何问题，全得由房主自己负责。即便将房屋出租给他人，遇到麻烦按照美国各州法律，也基本上都倾向于保护租客的利益。

5、买学区房要看片区。在美国购买学区房，只要能拿出居住房子的水电费清单和孩子接种疫苗的单据证明，学校就必须接受孩子入学。如果房子住址不属于这个学区，则校方有权拒绝。美国是13年义务教育，公立学校到高中毕业全是免费，家长仅需每天交给学校大概1美元多的午餐费即可。如果家庭经济状况不佳，还可以向学校申请免除午餐费。此外，书本、教辅材料都是免费的（但学期末要归还）。当然，教育免费是以这个城市居民缴的房产税做支持，非学区房的孩子只能上私立学校，学费开支很大而且安全性难以保障，所以大多数人购房都选择在较好的学区附近。