如何进行结算阶段成本控制

宋春静

房地产开发的成本控制应贯穿于项目开发的全过程，其控制的重点在于前期的决策、设计阶段的预控、招投标与合同洽商中的精确布控以及施工与结算阶段的严控。尤其在房地产业经营环境急剧变化，竞争日趋激烈的现阶段，更应以严谨务实的态度做好每一个环节，有效地降低成本，才能使公司赢得最大的利润。

1. 结算阶段成本控制工作的特点

结算工作的特点“大量性、集中性、系统性、科学性、复杂性”。一个项目要有：结构、装饰、强电、弱电、给排水、采暖、通风、小市政等专业。

以装修为例：眼睛看到的一切面层及看不到的基层、龙骨、线条均要分类核算出数量及造价。以这间会议室为例需要核算的有地面找平，地毯、踢脚、墙面吸音板、复合板、墙纸、不锈钢装饰线条要分不同造型、宽度等分别计算、天棚还要有透光膜或是亚克力透光板、铝板、石膏板等等。以学校项目的新建5号楼的精装修为例：把这些东西汇总起来做了近百页的结算书，1700多条子目。

2. 结算审核的类型

我公司报审结算类型主要有：固定总价合同结算的审核

如：欣尚、锦尚、领尚等。固定总价合同是指合同的价格计算是以图纸及规定、规范为基础，工程任务和内容明确，业主的要求和条件清楚，合同总价一次包死，固定不变，即不再因为环境的变化和工程量的增减而变化的一类合同。在这类合同中，承包商承担了全部的工作量和价格的风险。

对于先施工后定合同价的类型，对确定定合同预算要求较高，定价会很漫长，很复杂。要严格把关，条条梳理，并写清交底文件。结算时主要是对洽商签证的审核，以及交底文件中注明的关键部位预算与实际做法的调整。

固定单价合同结算的审核。固定单价为完成合同清单项目所需的全部费用包括人工费、材料费、机械费、脚手架搭拆费、工资性津贴、其他直接费、现场经费、间接费、利润、税金、材料代用、人工调差、材料价差、机械价差、政策性调整、施工措施费用及合同包含的所有风险责任等。

此种方法进行招投标，工程量统一的前提下，主要是竞争单价和措施费。综合单价固定不变结算时产生的争议较少。量价分离，有利于目标成本的管理与控制，应提倡使用。

“暂估总价合同”结算的审核。主要指的一些金额较小的合同。出现的原因主要是定合同期无法计量，如：竣工后期零活、维修合同等。另一类是为了赶工，施工单位已进场施工，为支付工程进度款而编制。一般结算过程较漫长，采用秋后算账形式，大量的工作都堆到了结算，处处都是争议，与施工单位与较难达成共识，根本谈不上成本管控。为避免这种形式的发生，我们部门在定完合同后，便会尽快与施工方进行合同预算的确定，过程中严加管理，使结算控制在正常范围内。

3. 结算时间要求、人员要求

制定结算计划，限期完成：由于在工程竣工後，工程人员会撤离；时间拖得长久，资料档案可能会遗失，所以越早结算地项目越有利。一般來说，不应等待至整项工程竣工后才开始结算的工作。合适做法是根据施工进度来开始结算。举例来说，待土方工程一完成便应进行土方暂定数量之调整，而不是留待整个项目竣工时才计算。特別是一些整改变更工程更应尽早处理，时间拖得越长，结算会越困难。在任何情況下，结算必须在合同约定之时间內完成。

要有丰富的经验，勇于创新的精神。基本知道是必备的，还要勇于接受新鲜事物，积极学习新知识，新技术，不断提高自己。像软件不断升级、自动更新一样。永远保持最新，最強，适应公司需要，社会的发展。良好的心理素质。要有好的心理素质，承受各种压力，有随机应变的能力。甲方都是在施工单位报审的结算中进行审核，可谓知已知彼，要有信心。

养成良好的工作习惯。审核过程和结果要及时记录。例如：在和学校结构施工队进行结算时，传闻此单位不讲道理，反复无常。核对过程中我们认真做好了会议纪要，写明每天的结算内容、已解决问题、待解决问题、争议问题以及下次核对时间。并及时和双方领导汇报，求同存异，实事求是，进展顺利。过程中双方领导也产生质疑，为何用了这么久还没出结果，拿出这么厚一叠儿会议纪要时，就一下消除了疑惑。

待人要平易近人，实事求是。不要以为自己是甲方就难为施工单位的预算人员，大家都是平等的，是要核对一个合理的结算成本价，而不是恶意追求最低成本。这样会改善结算气氛，加快结算速度，达到更理想的结算效果。

4. 结算审核及应注意的问题

合同协议及造价变更资料的时效性、合法性、完备性。

有些是减项洽商，施工方往往不积极办理或是办理后不计入结算报价。这就要求现场管理工程师做好洽商的登记及结算的配合。还有就是罚款单和现场发文等其他资料，也要妥善整理和保存，以便合理确定结算价。4·2事件的责任清理，如果施工方说法模糊，一般按最不利施工的解释处理。

要掌握法律、法规、图集、清单、定额、各种造价网站等全部相关知道和内容，防止施工方无中生有。

例如： 03清单时要求计取安全防护、文明施工措施费，当时所有的标底和投标报价都单独计取了安全文明施工费，清单结构。如我当时参与的网球中心、射箭场等工程的标底均单独计取。直至京造定2006年1号文解释：套用01定额的此费用已包含在脚手架、临时设施费和现场经费等项目中。并且另着重说明：“安全防护、文明施工措施费不是另外增加的费用”。既然发文着重说明了，就说明有争议的开发商和施工单位不在少数。如果不及时了解此文件，就会让施工单位钻空子，增加成本。

分析总包分包、工艺标准，防止施工方高估冒算。例如：石材地面的施工：由垫层、找平层、面层组成在套用定额子目时，石材地面的定额中是包含30mm水泥砂浆找平层的，但施工方报审时一般都套一个找平层，再套一个石材子目。而实际施工中，只做了垫层。

再如：在招标时土方为甲方指定分包，按规定读取了总包服务费，但实际把土方划入了总包范围，结算时就要扣减相应的总包配合费。

各专业人员要经常勾通，有疑问要及时备忘，防止施工方多算重算。例如：雨水管根据排水方式是放在不同专业里计价的，外排在土建专业，内排在给排水专业。有些施工方在两个专业结算中都报了价，如果各专业缺少勾通就容易重算。

关联性原则：如某处增加一樘窗，就要相应扣减墙面装修工程量，砼或砌块、钢筋及模板的费用，如果是外墙还要扣除外墙石材、龙骨及保温。再如：原分包项目纳入总包范围后相扣除相应总包配合费。

成本分析。一个项目要对各栋号间进行横向对比，也要与其他同类项目进行纵向对。分析差异，找出原因。

5. 制度保障

成本部采取三级复审制度，初审人员一般为项目预算，二级复审人员为本部门同专业的其他同事，三级复审为本部门经理，均在内部审核单上签字确认，使结算工作处于受监控状态。此方法一方面，加强了内部制约；另一方面，减少了工作失误。（作者单位：润丰投资集团有限公司）

参考文献：

[1] 全国造价工程师执业资格证书培训教材编审组：《工程造价计价与控制[1]》中国计划出版社2009年版

[2] 李从东：《工程经济学（第6版）[1]》清华大学出版社2010年版

[3] 马楠、张国兴、韩英爱：《工程造价管理》机械工业出版社2009年版