建筑物区分所有权之共有权制度争议问题再探讨----以相关司法解释为起点

陈晓林

(中南财经政法大学法学院,湖北武汉 430073)

由于我国现行《物权法》对建筑物区分所有权制度的粗略规范,诸多内容的遗漏不能平衡区分所有权人之间以及区分所有权人与其他主体之间的利益,致使该法律在实践中引发了新的纠纷,为解决此类问题,最高人民法院于2009年10月颁布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下称《解释》),《解释》对共有部分的范围、利用以及管理等法律问题作出了说明。但有关区分所有权人权利的某些规范依然出现缺失,相关权利依然无法得到法律的认可和保护,实践中的困难和疑惑依然难以合理解决。

在建筑物区分所有权中,共有权与区分所有权人的利益紧密相连,倘若规范欠缺理性,将直接损害其个人利益*在建筑物区分所有权中,区分所有权人既是共有人,又是成员权人。若无特别说明,本文所指的区分所有权人的利益是指因共有部分所生之共同利益和因共有部分所生之个人利益。。这恰好是我国现行建筑物区分所有权制度的不足之处,其不仅难以保护区分所有权人的权利,而且反为房地产开发商等主体的侵权行为提供了有利条件,严重背离了法律的本质和精神。有鉴于此,应当对现行《物权法》和《解释》中的建筑物区分所有权制度及实践中出现的新问题客观地予以分析和检视,并以加强权利、平衡利益的公平理念修订相关内容,保护处于弱势地位的区分所有权人的利益,在法律规范上平衡区分所有权人与房地产开发商及其他主体之间的权益关系,以完善我国建筑物区分所有权制度,促进社会和谐发展。

一、我国建筑物区分所有权之共有权制度的检视

现行《物权法》第六章是关于建筑物区分所有权的规范,该章共计14条(第70条～第83条)。作为在我国具有划时代意义的建筑物区分所有权法律,本应全面、理性地对该物权予以规制,然而现有内容与其地位和作用极为不符。部分缺漏使该制度在当前的社会实际中凸显不足,权利被侵害现象严重,难以因应实践之需要。尽管最高人民法院出台了相关司法解释,但不足以弥补其缺陷,现行《物权法》依然难以科学地指导实践,对此,笔者从以下三方面予以详尽分析。

1. 共有部分的定义及范围存在缺失和不足

共有部分是共有人(区分所有权人)的权利与义务所指向的对象,其定义便是对这一对象的内涵所作出的科学解释,它在认定共有部分中起着基础性作用。范围则是对共有部分的外延作出客观评定,是通过在外延或种类上与其他部分的对比,从而达到与非共有部分区别开来的一种方法。二者正是现行《物权法》的缺失之处,给共有部分的认定和共有权的保护带来困难。为了弥补缺陷,在最高人民法院的《解释》当中,第3条对共有部分的范围作出了说明。但该《解释》依然存在以下四处缺陷:

(1) 对共有部分的定义未作说明,不利于共有部分的认定和实践中纠纷的解决。如上所述,共有部分的定义是对共有部分的内涵所作出的科学解释,在共有部分的认定中起着基础性作用,对一些疑难范围的确定具有重要意义。当某些新型的共有部分随着社会的发展而涌现时,仅在法律条文上对共有部分的范围作出规定是难以涵盖和明确的,此时定义便起着重要的指导作用。因此,共有部分的定义不可或缺。

(2) 《解释》第3条第2款将建筑物的规划用地划分为共有部分和专有部分违背法理*此处规划用地的共有部分或专有部分仅指土地的共同使用权和专有使用权,并非土地的所有权。。因为在同一建筑区划内是很难将土地划为专有部分的,任何专有权的实现必须依赖于共有部分的使用,否则专有人将无法行使专有权,专有部分也就失去其存在的意义。在土地和建筑物的权利归结为其个人的情况下,其拥有其他共有部分的依据何在？由此划分则整栋建筑物的专有人无权使用为其他共有人所有的道路、公共用房以及其他建立在共有土地之上的共有部分,如此解释违背法理,不利于具体实践。

(3) 《解释》对共有部分范围的划分缺乏严谨和逻辑性。如第3条第2款中规定了消防、公共照明等附属设施、设备为共同所有,但对该“附属设施、设备”的特性未作进一步描述,难以区分专有部分的附属设施、设备和共有部分的附属设施、设备,易生歧义。在对“结构部分”的解释中,对其特点以及与“基本结构部分”的异同及逻辑关系也未作说明,使其指导实践的作用有限。

(4) 在建筑区划内,全体区分所有权人依共同关系组成了统一的“小社会”,他们对共同事务的管理与决策有赖于相互的团结与协作,而第3条第2款将原本共有的土地确定为部分人专有的解释不利于建立相互依赖的共同关系,不利于该“小社会”的和谐与发展。共有部分范围的确定看似简单,其实不然,在法律无明确规范的情形下,简单的范围在实践中也会因权利的争夺而愈发复杂。

近年来,我国国有土地出让金频频出现“天价”,房屋为土地之上的定着物,此意味着城镇某些区域的土地比房屋具有更高的经济价值。在房屋拆迁的过程中,房屋所有人与拆迁方矛盾尖锐,其原因多是由补偿金额发生分歧所致。客观而言,补偿不仅包括地上定着物的补偿,还应包括对土地使用权的补偿。以立法的形式明确共有部分的范围,对合理拆迁和保护区分所有权人的利益具有一定作用。此外,依据现行《物权法》第136条之规定:“建设用地使用权可以在地表、地上或地下分别设立”。随着我国城镇人口的增多和住房价格的持续上涨,科学技术的发展使得利用地下空间建造住房或其他用途的库房已成为可能,在法律上明确共有部分的范围对保护共有人充分利用地下空间、减少资源浪费等均具有重要作用。然而,现行《物权法》却“忽视”了这一重要内容,不仅不能解决以上日益突出的实际问题,而且给房地产开发商、物业服务企业等主体“合法”的侵占留有可乘之机,也使保护区分所有权人的权利缺乏直接法律依据,建议《物权法》及《解释》予以修订。

2. 车位、车库的规定存在重大缺陷

车位、车库的重要性在经济快速发展的今天愈发显现,车位、车库的所有权在实践中引发了诸多纠纷,其重要原因就在于现行《物权法》第74条第2款之规定有欠妥当。《解释》的内容也与《物权法》大同小异,此类条文看似旨在规范车位、车库的所有权取得及其使用制度,实则成为开发商实施不合理乃至非法行为的推动力和保护伞,有悖公平。

(1) 车位或车库均是建立在地上的附着物,对于土地与建筑物统一主义之立法无须赘述。对于土地与建筑物分立主义的我国而言,土地为用益物权,其使用权由全体区分所有权人共同享有,则建筑在土地之上的车位或车库当然属于土地使用权人所有,而不应当为无土地使用权的开发商所有[1]。 作为服务于专有部分之附属物,开发商在不拥有专有部分所有权的情形下,其行使车位或车库所有权的依据是什么？

(2) 开发商在房屋销售之际,将车位或车库纳入公摊面积的情形时常有之,作为弱势群体的区分所有权人无从获取开发商的内幕信息,难以证明车位或车库未计入公摊面积[2]。而在行政监管不力、公务员寻租现象严重的背景下,开发商有恃无恐地利用其优势地位将其另外出租或出售,这种双重交易违背公平原则,给区分所有权人带来严重损失。

(3) 近年来,车库、车位日趋紧张,开发商将其另行出租或出售时,由于哄抬价格等非法行为导致的纠纷屡见不鲜,使一些地方的区分所有权人与房地产开发商的关系日趋紧张,影响了物业小区内的和谐。诸多区分所有权人出于无奈而接受开发商的这一非法行为,违背真实意思表达,加重了其经济负担。

(4) 该规定将房地产开发商的附赠行为纳入法律规范亦为非理性之举。附赠是商家的营销模式,旨在扩大商品的销售量,以获取更多的利润,其本身并无不妥,只是将其纳入《物权法》似乎不尽恰当,值得商榷。同时,以立法形式肯定房地产开发商的附赠或出售意在保护该行为,法律将其定为唯一“正统”有明显的偏袒之意,何况这种附赠在实践当中颇具争议*此类附赠或是开发商将成本转嫁于全体区分所有权人,随后又将其单独赠送与其认为“有必要赠送”之人,从而扩大交易以获得更多的利益。不仅如此,这种赠送无既定标准,仅由开发商自由选择和决定,在房价高昂的背景下,难以确保开发商的赠送行为符合公平原则,未侵害其他购房者的利益。。

(5) 众所周知,投机性炒房是当前高房价的幕后推手之一,在国家一系列措施的干预下,该行为有了一定收敛。然而受利益的驱使,包括开发商在内的诸多主体又开始对车位、车库进行投机炒作,严重扰乱了商品房及其附属设施的正常交易,严重损害了区分所有权人的利益,究其原因便是该法规定车位、车库的所有权为个人所有(第74条第3款规定除外),且当事人可自由买卖。

(6) 通过该条文不难得出其中的当事人无外乎两类主体:即区分所有权人和非区分所有权人,后者则多指房地产开发商。虽未明确规定,但依据第74条第2款之内涵,房地产开发商和已取得该使用权的主体亦可将车位、车库单独对外出售。倘若如此,则该规范与建筑物区分所有权之法理严重相悖,势必给区分所有权人带来诸多不利后果。由此可见,该规范违背了我国具体实际,颇为欠妥,亟待修正。

3. 作为重要制度的专用使用权存在缺漏

专用使用权是建筑物区分所有权的重要内容之一,当全体区分所有权人就某些共有部分有使用之余时,可将某些共有部分让与他人专门使用,如墙体、屋顶以及其他共有的房屋或空地等,但该制度在现行《物权法》和《解释》当中均未体现,其缺漏却给实践带来诸多不利:

(1) 侵害了全体区分所有权人设定该役权的权利*严格而言,专用使用权应为人役权性质,因为其客体可以针对任何不特定人,且要以满足区分所有权人的需要为前提。此处的役权是一种统一称谓,它包括地役权和人役权,欧洲大陆法系均设有此两种役权制度。由于专用使用权的法律性质存在争议,且我国法律未设人役权制度,因而在此统称为役权。。专用使用权是将共有部分作为用益物权之客体予以设定,专用使用权人须支付一定的金额作为其使用某专用部分的补偿,而这一补偿则可作为全体区分所有权人的收益来源,也可将其作为共有基金用于支付共同费用,减少因共同利益所需的个人支出。

(2) 不利于保护专用使用权人的权利。不利于鼓励专用使用权人与区分所有权人订立契约,对依赖某些共有部分实现自身利益的主体产生较大的障碍,使其不能以合法途径取得专用部分的使用权,遇到纠纷时难以依法维权,易使专用使用权人的财产和权利遭受侵害。

(3) 使共有部分效用性的发挥受到极大限制。由于该制度以保护双方权利为目的,其必然能促进物的有效利用,避免资源的闲置与浪费,但现状却适得其反。法律的缺失使实践中的专用使用权处于“真空”地带,既不利于调整双方的权利与义务,又不利于对“非法”设定的役权进行有效的监管。在利益的驱使下,使该役权长期存在滥设的情形,严重侵犯了全体区分所有权人的权利,干扰了其共同生活秩序。

专用使用权是收益的重要来源,其不足之处在于该使用权的设定极易引发争议,如专用使用权之设定权的归属、专用使用权的客体、专用使用权的收益分配等,但若理性规范此类争议亦可妥善解决。遗憾的是现行《物权法》遗漏了这一重要制度,对于这一权利乃至其设定、利益的分配等等问题依然停留在理论研究之中,使实践中区分所有权人的权利以及对专用使用权的保护等处于不利境地。

就建筑物区分所有权的本质而言,其应是保护区分所有权人的权利、规范区分所有权人的义务的一种物权,但现行《物权法》中的相关缺陷使得该制度难以达到这一内在要求,其修订已是必然。尽管区分所有权人以外的其他主体不享有专有部分和共有部分的所有权,但依然有房地产开发商、物业服务机构以及专用使用权人甚至国家也参与其中,在既要权衡各方利益,又要保护区分所有权人权利的情形下,规制相关权利便成为建筑物区分所有权中最为复杂的一项内容。

二、我国建筑物区分所有权之共有权制度的完善

通过分析,现行建筑物区分所有权制度的诸多不足已充分展露,不利于保护区分所有权人的权利。基于此,我们应以该物权的内在本质为基础,针对我国当前的实际问题,完善相关内容,以科学地指导实践。在修订《物权法》中的建筑物区分所有权制度时应着重考虑以下几个问题:

1. 共有部分的确定

对于共有部分的确定法律规范应解决两个问题:一是共有部分的定义,二是共有部分的列举。在此基础上设立兜底条款,对在列举中未出现的客体予以推定。即判断某一客体是否为共有部分时,先依据法律定义排除专有部分,然后在所列举的具体的共有部分中寻找该对象。当法律条文的列举中无所需判定的对象时,则依据推定法,根据共有部分的定义、分类以及该共有部分的特征予以推定,从而确定具体的共有部分。其定义与列举建议如下:

所谓共有部分就是指供共有人使用以实现其专有权利或满足日常生活之需要的部分,它包括专有部分以外的部分和不属于专有部分的附属物。为了便于确定共有人(区分所有权人)的权利与义务和司法实践,建议将共有部分之客体分四个部分,并进行较为详尽的列举。①与建筑物主体结构不可分割的部分,包括建筑物占用的土地*由于我国的土地所有权为国家和集体所有,个人不享有所有权,因此,此处的土地仅指其使用权。、地基、主墙、外墙、支柱、屋顶、屋顶平台、楼梯、大门、门廊、前庭和建筑物内的会议室、娱乐室、车库以及防空地下室等。②供共有人使用的总设施及其附属物,如必备电梯、水泵、蓄水池、管道、下水道,直到通向专属每个共有人所有的支路起点以前的供水、供电、供暖、供气系统等[3]。此外,还应包括总设施以外的为部分区分所有权人共有的部分,如层楼楼板、间隔墙等。③其他可以完全独立于区分所有建筑物的部分,如建筑区划内的绿地、道路、物业管理用房、体育休闲场所、为共有人作其他用途的建筑物以及区划内为共有人所有的其他闲置的空地等。④变更、加高等改良以供共同使用的部分,如对屋顶平台的利用予以加高楼层等。

笔者推举法律定义+列举+推定的方式确定共有权客体的理由有三:①定义可鲜明而简便地将专有部分与共有部分区别开来,且采此方法的国家较多,如日本等[4]。②列举法虽繁琐,但浅显、明了,易于为大众所掌握和查阅。不仅有利于减少因共有部分不明确而产生的纠纷,更有利于确定权利与义务。在我国当前法治环境下,司法从业人员的素质仍待提高,列举法有利于司法实践。就国外立法而言,法国等国家便采此方法[5]。③尽管法律对共有部分的列举具有诸多优点,但由于其自身的局限性----不能穷尽对所有共有部分的列举,尤其是在社会以及建筑技术迅猛发展的今天,不同种类的新的共有部分不断涌现,为了避免法律的频繁修订,便于灵活地规范和适用,推定法值得采纳。通过法律规范的定义和列举,基本可以解决实际中的纠纷,而在此基础上的推定,对实践中的一些疑难问题亦可理性地排除。可见,法律定义+列举+推定是集多种优势于一体的方法,对科学规范共有部分,加强全体区分所有权人的权利以及避免开发商与物业服务机构的侵权提供了直接的法律依据。

2. 车位、车库的归属

车辆的停放一直为区分所有权人所关注,在一些发达地区尤为如此,是建筑区划内最易引发纠纷的客体之一。就域外规范来看,车位或车库的归属不尽相同,专有和共有的规范均有之。例如,法国、德国法律规定为个人所有,葡萄牙、美国夏威夷州、加拿大魁北克省和多伦多市以及我国台湾地区法律则规定为共同所有。此外,还有依据停车场的不同种类定为共有的情形[6]209。综合我国社会实际,笔者认为我国法律将车位、车库定为共有较为妥恰,理由是:①可加强全体区分所有权人的权利,平衡与开发商等主体间的利益,避免前已述及的诸多不足,这是将其定为共有的重要因素。②共有部分的功能在于服务于全体区分所有权人,以满足其生活需要,无共有部分专有权便无法实现,车位或车库的功能便是服务于专有权之客体,将其定为专有部分之附属物符合建筑物区分所有权的法理,并无不妥。③将车位、车库定为共有有利于全体区分所有权人将其作为专用使用权之客体予以设定,给其带来收益、增加共同基金。在我国,区分所有权人委员会因经费等原因运行困难,将其定为共有部分可拓宽公共经费的来源渠道,对确保区分所有权人委员会等自治权的行使、减少区分所有权人的经济负担具有重要意义。④将车位或车库定为共有可满足潜在购车者的需求,随时应对区分所有权人增加的车辆。近年来,尽管我国汽车销售量不断增长,但个人购车尚处于发展之中,笔者认为这便是我国的具体国情,与发达国家已高度普及了的汽车业有所不同,倘若依据该款之规定,则必然损害潜在购车者的利益,有失公允。因此,车位或车库应定为共有部分,由全体区分所有权人共同使用并设定役权。对此,发展中国家之一的巴西便有类似规定,值得我国借鉴[7]。

具体而言,在新建住房出售之际,同其他共有部分一样,将车位或车库的建设费用依据专有部分的面积分摊至各区分所有权人,由全体区分所有权人共同享有,所生管理等费用由使用者平均负担。无需使用的将其车位或车库设定为专用使用部分,免除其费用负担并补偿其使用权之损失,待其转让专有部分或全部专有部分消灭请求分割共有部分时,依其购买之初的方式将初始的建设费用分摊其中,以返还其所负担的车位或车库的建设费用。各区分所有权人使用车位或车库的具体方位以及对无需使用者的补偿等事宜由全体区分所有权人商议,并在管理规约中予以规范。这既符合建筑物区分所有权之法理,又可体现区分所有权人之间的权利与义务的公平;既可避免房地产开发商的非法行为,又可维护全体区分所有权人的合法权益。

3. 专用使用权的设定

专用使用权的设定主要有两种方式:一是依据住房售让契约,二是依据区分所有权人规约。前者指房地产开发商在出售新建住房时,保留某部分的所有权,以后在这些部分之上设置专用使用权。显然,开发商是为了谋求专用使用之收益及其他权利而保留某些专用使用部分的[6]198。后者则是由全体区分所有权人依据共同契约自主设定。

就以上两种设定方式而言,笔者认为无论何种方式其客体均应为共有部分,因为整个建筑区划内的客体无外乎专有部分和共有部分。在区分所有权人取得专有部分所有权后,剩余部分应是服务于专有部分之附属物,该附属物为全体区分所有权人共同使用,否则将影响专有权的行使,并且该役权之客体均是建立在“共有”的土地之上,因此,由开发商行使该权利的非合理性和缺陷与现行车位、车库的出租或出售制度如出一辙(其论证详见前述),可见售让契约式显失公平,不足为法律所保护。进而言之,倘若法律规定以此方式设定专用使用权,则无异于对全体区分所有权人权利的剥夺与侵害。因此,法律应当排除售让契约式设定,这有利于平衡房地产开发商与全体区分所有权人的利益。

针对我国许多地方区分所有权人会议召集困难这一实际,笔者建议在明确这一权利时,除具体细节可由规约予以约定外,其设定的主体、设定方式、设定的程序以及收益的分配等可由《物权法》予以规制,由此体现其较高的法律效力,减少管理规约的诸多不足,避免实践中纠纷的发生。至于设定之客体,笔者认为:凡不影响全体区分所有权人对共有部分的使用以及对建筑物及其附属设施的安全,各类客体均可设定,法律可不作过多限制,具体用途可在法律范围内由全体区分所有权人共同议定。特别指出的是,在程序上应经区分所有权人会议决议且获3/4以上表决权通过,以增强该役权设定的说服力和执行力。

以上是笔者综合实践中的纠纷与疑惑后,针对现行《物权法》以及《解释》中的建筑物区分所有权制度之缺陷提出的修订建议,对保护区分所有权人的权利意义重大。笔者认为,在高房价使购房者与其他相关主体的利益失衡的情形下,保护广大购房者的利益还在于强化区分所有权人的权利。倘若以上建议得以采纳,在日后房价理性回归时,该规范亦可保留,因为其均是在公平原则的指引下以保护多数人的利益而建构起来的,符合法律的基本原则,体现了法律的精神和本质。

三、 结 语

建筑物区分所有权是一种权利与义务颇为复杂的物权。其中既有房地产开发商、地方政府及物业服务企业等主体的利益,又有以普通购房者为代表的多数人的利益。正因如此,主体的多元化使得该物权在立法理念的选择上至关重要。由于欠缺缜密分析,我国《物权法》立法时未能公平权衡各方利益,诸多的重大缺陷不仅难以保护广大区分所有权人的权利,而且反为房地产开发商等主体的侵权行为创设条件并提供庇护,严重背离了法律的本质与《物权法》立法的初衷。当前,我国的社会实际较以往有所不同,在房地产开发商与广大民众的利益博弈下,必须加强保护区分所有权人的利益,以公平和公正为原则,针对立法之缺漏完善相关内容。唯有以此,现行法律规范才能符合我国的社会实际,实践中的纠纷与困惑也才能有效解决。笔者希望在该法修订之际,上述分析及建议能对其完善有所裨益。

参考文献:

[1] 徐海燕. 区分所有建筑物管理的法律问题研究[M]. 北京:法律出版社, 2009:78.

[2] 高圣平. 解释论视野下的车库、车位权利归属规制----以《物权法》第74条第2款、第3款为分析对象[J]. 政治与法律, 2008(10):63.

[3] 高富平. 物权法原论:下[M]. 北京:中国法制出版社, 2001:932.

[4] 日本民法典[M]. 王书江,译. 北京:中国法制出版社, 2000:295.

[5] 弗朗索瓦·泰雷,菲利普·森勒尔.法国财产法[M]. 罗结珍,译. 北京:中国法制出版社, 2008:740.

[6] 陈华彬. 建筑物区分所有权研究[M]. 北京:法律出版社, 2007.

[7] 巴西新民法典[M]. 齐云,译. 北京:中国法制出版社, 2009:204.