中国高房价的成因与破解对策

刘维新

导致高房价的成因

为什么会形成高房价？为什么中央调控房价政策在实践中不能体现，而越调控越高？成为人们心中不解的谜团。高房价既有它的外部环境，也有内在推动力，这是多种因素综合作用的结果。这里也既有开发商追求高额利润的因素，也有信贷过度，投资、投机购房占有比过大以及政策偏差和管理不到位等问题，更主要的是以下方面因素导致的。

——地方政府的土地财政

改革开放初期，为了发展地方经济，改变城市基础设施建设的落后局面，有些地方率先走了一条“以地生财”之路，以土地资源转变为土地资产，后来国家土地管理局对这一经验进行了推广，这对地方经济发展、城市基础建设，以及推动城市化进程都起到了非常积极的作用，这是应该肯定的，我们要历史地看待这个问题。但是，后来“以地生财”成了房价上升的推手，这是不争的事实。经过30多年的发展，这种“以地生财”的政策必须改变。这是由我国的人口和土地资源环境决定的：一是我国的耕地已经不多了，人地矛盾十分突出，目前我国有三分之一以上的省人均耕地不足1亩，因此，中央划出保护“18亿亩耕地”红线。二是它是以损害农民利益为代价的，在大办开发区和大力开发房地产的背景下，导致上亿农民失去土地。而从农民手中只用几万元低价征来的一亩土地，经初步开发可拍卖到几十万、上百万，这就成为“土地生财”的动力。三是“以地生财”政策与保护18亿亩耕地和粮食安全相悖，也损害全体人民长远利益。四是“以地生财”的模式是不可持续的，我们这代人不能把地卖光，要为子孙后代留下生存空间。五是由于地方政府“以地生财”，土地出让金成为地方政府的重要收入，有的城市占到地方财政的50%以上，因此地方政府不希望地价、房价下降，以便更多增加地方收入，这种心态怎么会认真去调控呢？这也是中央调控房价越调越高的重要原因。六是“以地生财”不仅客观产生“官商勾结”，助长“地王”产生和房价的漫天要价，也是导致寻租、腐败的根源。

——房地产市场结构不合理

1998年国务院颁布了《23号文件》，对住房制度实行了货币化改革，提出住房制度改革的方向是商品化和社会化。《23号文件》内容包括：停止住房实物分配，建立职工住房补贴制度；完善住房公积金制度；建立与完善以经济适用房为主体的住房供应体系。建设部还提出有钱人购买商品房，中低收入者购买经济适用房，最低收入者住廉租房。

客观地讲，23号文件的主体思路是正确的，但在运行和操作中被扭曲。主要表现在以下方面。

开发商为追求高额利润，将别墅、高档大户型（100~200m2以上）放在首位，占到开发总量的75%以上。这一方面过多地占用了稀缺的土地资源，导致经济适用房和廉租房被边缘化，小户型的商品房数量也很少，致使刚性住房需求严重供不应求，使市场结构失衡；另一方面，通过期房预售的政策不完善，开发商不间断地推高房价。2006年在宏观调控中提出“90/70”的政策由于管理不到位，也未得到认真贯彻，致使现实的商品房市场结构成为蘑菇形，这种扭曲的市场结构，一方面推动了炒作投机者的发展，另一方面，导致供需矛盾逐步拉大，推动了房价的步步升高。

正常的房地产市场结构，尤其是社会主义制度下的住房市场，应是“两头小，中间大”的市场结构，即小户型供普通百姓居住的商品房要占到总量的80%，富人居住的高档大户型房占15%，廉租房占5%左右（由政府提供）。因为中国的国情是中低收入者占大多数，住房建设的宗旨应是满足居住需求，而不是供有钱人投资、投机赚钱用，这是由特色社会主义性质决定的，否则就是战略上的失误。

只有这样的房地产市场结构，才能满足大多数工薪阶层住房的居住需求，以减少投资、投机购房的空间。房地产市场体系，尤其是住房市场，从理论上讲，应包括三个层次：一是商品房市场，二是二手房市场，三是租赁市场。在此基础上逐步建立与完善二元化的市场结构，形成商品房与住房社会保障的完整的住房体系，并实现社会化与商品化目标。目前我国的二手房市场与租赁都没有完善和形成，而商品房的市场结构又被扭曲，这种房地产市场结构，是无法健康发展的。

经济适用房被边缘化。一是经济适用房的建设，是政府减免24种税费，把土地以划拨形式交与开发商运作，政府控制分配名额，控制房地产开发商的利润空间，开发商不能通过经济适用房的建设获取无限大的利润（暴利），因此，开发商积极性不高；二是在设计经济适用房的运作时，存在严重的政策缺陷，运作中出现不少问题，不仅所谓的中低收入难以科学划分，开发商也不可能执行为人民服务的职能，严格控制界限，因此不少经济适用房被有钱人买去出租，有些经济适用小区出租率高达40%以上，成为永远满足不了的无底洞；三是经济适用房用地划拨，不仅损害农民的利益，也影响地方政府的“以地生财”，所以积极性不高，这是导致市场结构失衡的重要因素；四是由于土地的资产性质显现，农民已认识到土地的价值，以低价占用农地，农民有抵触情绪，所以“小产权房”久禁不止。上述原因可见，经济适用房运作模式不改变是不可能持久，也是不可持续发展的。经济适用房的边缘化，导致普通住房供应短缺，供不应求，给开发商提供了抬高房价的环境，也是房价上涨的重要因素。

破解对策——构建“共有产权房”与“小户型商品房”的市场主体

——“共有产权”的概念

“共有产权”是指两个人以上共有的财产，称为“共有产权”，这是有法理依据的。“经济适用房的共有产权”概念，最早是南京建委政研室陆玉龙同志提出的。2005年我参加日照市经济适用房“暗补改明补”研讨会时，首次肯定“经济适用房共有产权”概念，我建议日照市在经济适用房运作模式改革中在“暗补改明补”的基础上，在产权上再明确“共有产权”就比较完整了。随后我连续发表两篇文章加以论证（见当时的《建设报》）。

2006年我在江苏南京调查循环经济发展时，陆玉龙同志找到我，我们共同合作写了一篇《经济适用房共有产权研究》，见《中国房地信息》2006年第8期。在南京期间，还以我的名义给当时任江苏省委书记的李援朝同志写了一封信，建议江苏率先搞“经济适用房共有产权”试点，李援朝同志作了批示，并确定在四个城市试点。应该说，当时只是一种理论的研究和探索，还没有进入实践中运行。但是，我认为，要改变现行经济适用房运作模式中的种种弊端和缺陷，只有建立经济适用房的共有产权制度，兼顾各方面的利益，才具可持续性。因为经济适用房共有产权的本质是坚持经济适用房的“商品性”与“保障性”的双重性质，通过经济适用房所有权的具体权能的动态组合，实现“商品性”与“保障性”的统一。

——“经济适用房共有产权”从理论探索到实践运作

2010年3月7日下午，我应邀参加了江苏省淮安市在北京钓鱼台召开的“共有产权运作模式”研讨会。我为他们经济适用房共有产权运作的成功表示祝贺。淮安市是2007年开始实施经济适用房共有产权试点的，经过2年多的实际运作，取得了成功，得到广大群众的赞赏，其效果明显。淮安经济适用共有产权房的运作模式的特点表现在以下方面：

一是产权明晰，与商品房市场接轨，实现了商品性与保障性的统一。个人产权部分与普通商品房一样保值增值，可抵押、可转让等，并可将资产变为资本，创业致富，这是传统经济适用房不具备的。

二是价格不高、区位适中、百姓认可。共有产权房执行政府指导价，一般低于同期同区域商品房价格的5%~10%，相对传统经济适用房不多掏钱。传统经济适用房为降低成本，主要靠新征郊区农地，因此越来越远。而共有产权房以普通商品房为参照，不会越建越远，也不会形成贫民窟。

三是有助于解决“夹心层”住房问题，实现住房保障广覆盖。2009年淮安市共有产权房标准放宽到家庭人均月收入900元以下，保障面积扩大到中低收入家庭，今年将扩大到1000－1200元，供应将扩大到新就业人员等住房困难户。

四是以“出口”机制把住“入口”关。因共有产权房在《房屋登记簿》及其《房屋所有权证》上，有明确的比例及权属关系，不能私下倒卖。因此，既使弄虚作假申购成功，倒卖时还必须交出政府产权收益，抑制了非法牟利空间，清除了“入口”时的弄虚作假现象。近两年来他们没发现一起投诉和牟利现象。

五是共有产权房上市不会冲击商品房市场。共有产权房通过政府采购，从供应、购买两方面对市场产生正面影响。当房价高涨时，可由政府通过招标方式选择较低的普通商品房，供符合条件的购买人群自由购买。当房价暴跌时，政府可确定合理低价楼盘作为共有产权房的资助对象，构筑市场底部，提高市场信心。用“共有产权房”与小户型普通商品房形成市场主体，满足广大中低收入人群需要，保持房地产市场的健康发展。

六是可实现住房保障资金的良性循环。共有产权的资金来源：由土地出让金，规费优惠产生的收益和政府的直接投入，形成“共有产权房”的保障基金。而这种基金是滚动发展的，随年限延长将越滚越大。通过淮安市政府的测算，政府在投入首笔共有产权房保障基金后，经过5—8年的滚动发展，基本可以实现资金的平衡，形成良性循环。这与传统经济适用房的“暗补”和一次性消费预算相比，有本质的区别。加之配套政策和便民措施，如物业管理方面，房屋维修资金政府产权部分按比例承担，重新筹集时仍按产权比例操作，以体现公正、公平，温家宝总理说：“公平、正义”比太阳还有光辉。

——用“共有产权房”与“小户型商品房”构建房地产市场主体。

我们国家是具有特色的社会主义国家，所谓特色，就是有别于资本主义国家的房地产，社会主义国家的住房建设主要是为满足全体劳动人民的居住需要，是为民生服务的，而不是为少数富人投机炒作服务，这是由共产党领导和社会主义国家的本质决定的，也是与资本主义国家的实质性区别。

淮安市“共有产权房”的模式，经过2年的实践运行，得到了广大百姓的积极拥护，受到各界的高度关注和充分肯定，这是因为它代表着一种解决中低收入阶层住房问题并体现公平公正的方向，也是解决房地产市场结构扭曲的一种出路，更是对中国房地产市场能否健康、可持续发展的一种有益探索。

应当指出：淮安的经济适用房共有产权模式，不仅有理论支撑，也有了实践运行的验证，是有效可行的，是可以在各省市广泛推广的一种可操作的模式。在此同时,改变土地的“招拍挂”形式,用“共有产权房”与“小型商品房”构建面向普通百姓的房地产市场主体,形成两头小中间大的市场结构,并加大税收杠杆调节贫富差距的力度,抑制投资、投机购房,高房价的恶性循环就会逐步缓解,房价也会逐步稳定和下降。

总之，用“共有产权房”与“小户型商品房”构建中国房地产市场主体，既符合国家利益，也符合广大群众的利益，更是社会主义本质的体现，并能抵制投机炒作，会受到广大中低收入阶层的欢迎。它是中国房地产市场可持续发展不可缺少的步骤。

可以预见，在解决了“以地生财”问题，调整分税制税种，并开征物业税及特种住房消费税（如对高档别墅区）之后，就不可能再出现中央宏观调控房价，而越调越高的尴尬局面，使中国房地产市场从恶性循环，逐步走向良性循环发展之路。