经济适用房何去何从？

□文/范佳洋

经济适用房制度固然存在不足，但是政府不能因噎废食而直接取消该项制度

存废之争

自1998年起，我国深化了城镇住房改革，经济适用房建设也随之进入了高速发展期。经过多年的实施，经济适用房为不少家庭解决了住房问题，在保障人们住房权上发挥了重要作用。经济适用房不但满足了部分中低收入者购房的需求，在一定程度上也抑制了商品房价格，同时在较偏远地区建造经济适用房也促进了城市化。经济适用房制度在实施期间产生了众多积极效果，因此受到大多数人的欢迎。

虽然经济适用房可以为中低收入家庭提供住房，缓解其购房压力，使“居者有其屋”，但是由于管理上的缺陷，该项制度在实施过程中出现了大量“该得未得，不该得却得”的现象，大大降低了经济适用房的保障性功能，因此有人提出了取消经济适用房制度的主张。支持该主张的学者普遍认为，目前经济适用房监管制度缺失，大多数中低收入家庭未能通过此项制度获得住房保障，实施“弊大于利”。上海财经大学房地产研究中心主任印堃华认为经济适用房制度主要存在四方面问题:一是我国目前没有透明的收入制度；二是经济适用房的价格并不低，且获得的产权不完整；三是买经济适用房的人在购房之后还是沦为“房奴”；四是兴建经济适用房的土地通常在偏远处，实际生活成本会有所上升。茅于轼、蔡继明等学者也都提出了取消经济适用房的主张，他们认为经济适用房制度不公平，不能解决住房问题且助长了腐败。

2012年1月4日，江西省住房和城乡建设厅省住建厅下发了《关于推进经适房、廉租房、公租房三房合一的指导意见》。根据《意见》，从2012年开始，江西省将经济适用房、廉租住房、公共租赁住房“三房合一”，采取并轨建设的方式统一建设公共租赁住房。同时，申请公租房的条件将不再受户籍限制，中低收入人群也纳入了保障对象之内。

江西省率先明确取消经济适用房的建设，引起了社会巨大的反响。但是，经济学博士马光远认为，建设廉租房需要耗费地方政府极大的资金，其取代经济适用房不具有可行性；佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为经济适用房既是一项“民心工程”，又能平抑房价，不应取消；李季平教授认为应倾听低收入阶层群体的心声，而目前大多数中低收入家庭希望购买经济适用房，因此不应该取消经济适用房。

取消“弊大于利”

从长远看，江西省的保障性住房新政有利于完善保障性住房体系。首先，“三房合一”可以把建设保障性住房的资金全部集中起来，兴建更多的公租房，使更多人有房可住。其次，取消户籍限制这一措施有利于吸引人才。不仅低收入者可以申请公租房，城镇常住人口包括新就业人员、农村进城就业者、创业人员，只要有一份稳定的工作，都可申请公租房。再次，明确规定公租房的产权属于地方政府有利于控制腐败。最后，统一保障性住房有利于其规划、建设、分配、管理，同时可以提高土地、资金使用效率，更好地增加保障性住房供应。

但是，实际上，取消经济适用房会带来众多负面影响。首先，由于中国人的“房子情结”，大多数家庭都把房屋视为成家立业之本，即便经济条件艰难，也不顾压力买房。经济适用房制度是一项“民心工程”，其目的在于帮助中低收入家庭购得房屋，真正实现“居者有其屋”。若取消该项制度，这一梦想将变得遥不可及。其次，经济适用房制度对保障中低收入阶层的住房权具有重大意义。住房权为一项基本人权，理应人人享有。经济适用房制度本是中低收入者实现住房权的有效保障，如果取消该项制度，中低收入者由于无力购买商品房，其“住房权”很可能沦为空谈。最后，取消经济适用房也会起到助推商品房价格的作用。房价受到供求关系的影响，若政府停止提供经济适用房，原本有资格买经济适用房的人只能转而购买商品房，这便会加大商品房的需求量，从而提升房价。

综上，经济适用房制度固然存在不足，但是政府不能因噎废食而直接取消该项制度。在找到更好的制度取代经济适用房制度之前，该项制度仍应保留。况且，取消经济适用房制度弊大于利，经济适用房仍有其存在的必要。经济适用房制度的实施显现出弊端，并非是制度本身存在缺陷导致的，而是由于缺乏相应的配套措施。若是在完善配套制度的基础上强化监管，现阶段经济适用房制度存在的问题必能得到解决。

完善监管制度至关重要

经济适用房制度推行中存在诸如购房主体资格不明确、申购程序不公开、实际用途缺乏监管、退出机制不完善等问题，导致了一系列“该得未得，不该得却得”的不公现象。不公现象的出现，错不在经济适用房制度，而在于配套制度不完善。总体来说，经济适用房制度仍为解决住房问题的有效方法。现阶段的主要任务应是完善经济适用房的监管制度，使其落入真正需要的人之手。

——严格、明确规定申购主体资格。目前，大部分城市选择根据居民的收入来确定申购标准，如杭州市购买经济适用房的条件之一为“属中低收入家庭(家庭中低收入，指按市统计局每年向社会公布的上年度居民人均可支配收入乘以家庭人口数以下者)”。然而，由于个人收入申报、信用管理等制度还不完善，居民的隐性收入也无法得知，所以申购主体的真实收入无法查明。为了杜绝申购经济适用房中浑水摸鱼的现象，必须尽快完善个人收入申报、信用管理等制度，为公平分配经济适用房提供基础。各地政府确定的标准还应与当地的总体收入水平以及物价水平相适应，确定申购主体资格时应综合考虑家庭收入、家庭住房面积等方面。随着人们的住房条件逐渐改善，所需住房面积也将发生变化。在确定经济适用房面积时，还应考虑申请主体的家庭人口数量，根据当地人均住房面积计算其所需经济适用房的面积。

——对申购主体采取公示与异议制度。申购程序不公开是导致经济适用房的销售存在大量暗箱操作行为的主要原因。一方面，经济适用房制度本身缺乏监督申购主体资格的相关规定；另一方面，外界无法得知到底哪些人获得了经济适用房，从而无法进行社会监督。对申购主体进行公示并赋予社会提出异议的权利，有利于经济适用房制度的公平实行。在公示期间，任何人可对申购人的资格提出异议。通过公示与异议制度可使购房过程置于社会监督之下，从一定程度上避免暗箱操作，也避免了不符资格的人购买经济适用房以及一人购买数套经济适用房等现象。

——禁止空置、出租经济适用房及擅自改变经济适用房的用途。由于目前并不存在对经济适用房用途的后续监督，购而不住的现象无法禁止，造成了保障性住房资源的浪费。一些人购买经济适用房并不以“居住”为目的，有大量购房人群在购得经济适用房后空置或将其出租、转卖，将其作为一种投资工具，这是与经济适用房的福利性质相背离的。政府应强调经济适用房的福利性质，履行其监管职责，对于将经济适用房对外出租、空置或者改变经济适用房用途的，应没收经济适用房，并对违规者作出惩罚。在条件允可的情况下，政府可成立专门的监管机构，对经济适用房的真实用途进行监管，也可开辟相应渠道使群众参与监管程序。

——确立政府回购制度。有些中低收入群体在脱离了申购经济适用房条件后仍占有房屋，浪费保障房资源。我国《经济适用房管理办法》第三十条规定，购买经济适用房满五年，购房人可上市转让。这项规定的合理性值得商榷。经济适用房是一项福利性资源，允许其所有人在拥有一段时间后将其转卖不符合其宗旨，不利于其他中低收入者住房权的保障。因此，有必要完善经济适用房退出制度，使经济适用房真正发挥保障作用。经济适用房由于性质上的特殊性，其所有权人的处分权必然受到限制，应当由政府掌管回购权。政府回购价格的确立应充分考虑政府及经济适用房所有人双方的利益。事实上，一些城市已计划采取此种措施，如北京市政府已于年初提出将实行政府回购制度，避免经济适用房上市自由流通。较之于江西省直接取消经济适用房的做法，北京的做法更适合国情，值得其他省市借鉴及推广。