抑制不合理需求 扩大有效供给—— 中国房地产业协会副会长朱中一解读“ 新国十条”

本刊记者 冯京津

日前，在北京大学光华管理学院举办了“北京大学责任地产高峰论坛之论‘新国十条’”，中国房地产业协会副会长朱中一就“新国十条”进行了解读。

朱中一表示，去年在房地产利好政策的带动下，给房地产市场带来了超预期的回暖。为国家拉动经济增长，保民生，起到了重要的作用。今年1、2月份，房地产市场总的形势比较正常，这与中央经济工作会议、国务院常务会议、国十一条准确的政策引导有关，但同比增长依然较大。两会以后，3月15日北京出了三个地王，影响非常大，带动周边二手房价格的增长，起到了推动房价作用。2月27日，温总理和网民对话的时候，专门承诺“本届政府在任之期间一定要把房价控制在一个合理范围内”。在这样的背景下，出台国十条是很正常的。那么，怎样理解国十条？我理解有这么几方面，首先是，国十条政策的规格高，各部门出了组合拳，对抑制投机性的炒房基本上起到了一个比较快的效应。1998年以来，以国务院名义出台了四个有关房地产的文件：1998年的28号文件，国务院关于进一步深化住房制度改革，加快住房建设；2003年的18号文件，国务院关于加快促进房地产市场持续健康发展；2007年的2月4日，国务院关于解决低收入家庭住房困难问题的有关意见；以及2010年的10号文件，国务院关于坚决遏制部分地区房价过快上涨。今年，国务院10号文件出台以后，形成了一个组合拳，实际上在两会以后有关部门都出台了一些文件，包括银监会、国土资源部、建设部。

文件中指出，房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。我们可以看到，去年从中央到地方政府，房地产对经济的拉动作用更多转向民生，今年将民生改善放在经济发展前面，致力于解决当前房价持续上涨问题。

朱中一指出，这个文件的核心内容是，围绕着遏制不合理需求，同时通过抑制不合理需求和扩大有效供给，加大住房保障。此次强调重点放在了遏制不合理需求上，将其次序调整为第一位。

一方面，此次出台文件强调了对二套房贷的解释，要求比过去更加严格，门槛也提高了。对投机炒房有很大的抑制作用，但是，可能对改善性需求会下降。对外地户口的购房者限制贷款。

另一方面，此次出台的政策强调在土地上要增加有效供应，放宽政策，以解决供求矛盾。

国土资源部公布2010年土地供应是18.5万平方米，较上年增长1.4倍，其中中小套型的普通商品住宅用地是8万平方米，超过了2009年所有住宅用地供应量。我们客观分析，房价之所以过快上涨，从全国层面上讲，我觉得主要是三个因素：一是供求矛盾，二是信贷政策比较宽松，三是投机炒房。本次出台的政策针对性非常强，理论上需要深入研讨。首先，“部分城市”指的是什么城市？什么叫房价 “过快上涨”？实际情况是，房价同比往年一直在涨。朱中一提出，促进房地产平稳健康发展，我们国家应该设定一个定量性指标。例如，房价增长率同比去年在10%以内，说明是稳中有升，情况良好；若超出10%，则要建立预警预报制度，以防止房价的大涨大落。

朱中一指出这个文件对现在投机性炒作效果明显，购房的委托量下降，成交量下降，就全国而言，销售量同比去年下降，改善性门槛提高。对于房价，朱中一指出，价格问题要看地区，不同城市以及同一城市的不同区房价也不一样，比较复杂，而且，如果出现房价松动，那么一定是二手房先于一手房。对于二套房认定标准，客观上，各地区标准都不统一，具体情况需具体分析。

国十条的出台，是促进房地产市场平稳发展的，国家出台政策不是像一些人所说的打压房地产。政府宏观调控的最基本出发点，一是促进房地产市场平稳健康发展，二是抑制部分城市房价过快上涨，满足广大群众基本住房需求。

说到针对企业的建议，朱中一提出以下几点建议：1.顺应政策。企业应该顺应理解政策，不要挑战政策。企业要做好两篇文章，其一，销售量和房价的文章；其二，适当的储备，保证持续发展的能力。首先要保证储备，其次要保证储备适当，过高过低都是不可取的。所以企业不能只看短期行为，要理性一点，做长远打算。2.回归常态。金融危机过后，随着经济的复苏，政府曾经出台的优惠政策也会做出调整，回到原来的状态；政府的目的是基本满足住房需求，任何人都不能寄希望于投机炒作。3.理性决策。面对当前的复杂形势，投资方和消费方都要做出理性决策。