拓展房地产信托融资渠道

秦京

房地产信托的涵义

在当前宏观调控的大背景下，依靠传统的商业银行信贷资金支持之外，房地产企业要选择一种灵活、机动的融资模式，信托可谓是一种不错的选择。所谓信托是指委托人（一般指投资者）基于对受托人（即信托企业）的信任将其财产权（一般指资金或其他形式的财产）委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。从信托的角度出发，房地产信托是指信托公司遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或股权投资的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人（一般指投资者自身）的行为，是金融信托业与房地产业相互融合的产物,它为房地产业的发展提供了最大的资金和手段。出于拓展房地产融资渠道，特别是寻求更广泛房地产资金来源的需要，目前房地产信托得到了更多的重视。

房地产信托类型

房地产信托主要分为债权类信托和股权类信托两大类。

（一）债权类信托

债权型融资方式，这是目前我国信托公司开展最为普遍的一种房地产信托融资模式。债权型信托贷款融资模式有操作简单、运行成本较低等特点。主要采取以下模式操作：

1.传统信托贷款融资模式。由信托公司以房地产企业开发项目为载体，向投资人发行信托产品募集资金，提供给房地产公司使用，并以房地产项目销售回款作为还款来源，以保证投资人收益的融资方式。其保证方式可以采取抵质押房地产公司财产或股权为基本贷款担保，也可采取第三方提供担保的方式进行。此种融资模式类似于银行的抵押担保贷款，融资方式简便易行，信托业务的各当事方均较容易认可。但此种方式由于受到投资人购买份数的限制，存在一定的局限性。

2.信托集合理财融资模式。房地产企业与信托公司签订协议，由信托公司向商业银行发行单一资金信托，商业银行则向广大投资者发行理财产品筹集资金，信托公司向房地产企业发放开发贷款以用于房地产项目的开发建设，其保证方式与传统信托贷款融资模式相同，仍然采取抵押、质押、担保的方式进行。其交易结构如下：

目前，此种融资模式是市场上较为普遍采取的融资模式，不但突破了投资人购买份数的限制，提高了融资规模，缩短了融资时间，还增加了投资人对于房地产开发公司的市场认可度，但采取保证担保的融资模式对房地产企业自身要求很高，如企业具有优秀的市场品牌、较高的市场地位与行业影响力、优良的企业信誉、开发的产品符合国家产业政策等。

（二）股权类信托

1.股权投资型信托。信托公司通过发行集合资金信托产品，将所募集的信托资金直接投资于某房地产企业或房地产项目，形成实质性股权投资，并以一定方式直接或间接参与投资企业或房地产项目的经营与管理，并将在房地产企业中根据所占的股权比例或房地产项目所有权情况，获得的经营所得，作为信托投资收益来源。这种模式的优点是能够增加房地产企业的资本金，使房地产企业达到商业银行提供融资的基本前提条件。但该类产品的退出机制也存在一定障碍，产品开发的长期性与投资者的短期获利性形成资金需求与资金供给的错配，一般较难满足房地产企业的较长期限的资金需求，这也是目前多数房地产集合资金信托产品中短期化趋势的真实背景。

2.股权回购型信托。该类信托表面看属于权益性股权投资信托，但实质上是一种结构性信托融资安排。信托公司在将信托资金以股权投资方式进行投资之前，实现与资金需求方签署一个股权回购协议，信托公司与房地产开发企业双方约定，在规定期间内（通常是在房地产信托计划终止时），由信托资金的使用方或者其关联公司及其指定的其他第三方，承诺按照一定的溢价比例，全额将信托公司以信托资金投资持有的股权全部回购，进而确保委托人信托财产的归还和信托收益的实现。

该类模式的特征是，虽然信托公司以股权投资方式投资于房地产企业，但仅是名义股东，并不实质性参与和介入房地产开发企业的日常经营和管理，而是以签署回购协议的方式，在保证信托公司以信托资金阶段性持股的同时，最终实现信托财产的退出和信托受益的来源。该类模式一方面可以较好地监控开发企业的资金使用情况，保证信托资金运用的安全性；另一方面，还能够提高企业的融资能力。因为根据银监会的有关规定，房地产企业自有资金应不低于开发项目总投资的35%，而这35%必须是所有者权益，一般项目公司很难达到35%的要求。而信托公司通过向房地产企业增资扩股，则能够达到这一要求。当然，该类模式信托产品由于存在回购方到期不能回购而使投资者资金不能退出的可能，投资者承担风险相对债权类信托较大，所以收益水平也相对较高。

（三）混合型信托

混合型信托是指信托公司采取股权信托和债权信托结合的方式介入房地产业务。信托公司与委托人在信托合同中对信托资金的使用方式加以明确的规定，受托人按照合同约定的比例，以股权投资和债权融资的不同方式加以组合运用，具有较强的灵活性。

发行房地产信托的政策要求及利率水平

2005年8月28日中国银监会下发了《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（即“212号文件”），并且近期又多次强调对房地产信托贷款发放门槛的严格限制：要求房地产开发项目必须满足“四证”（土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工证）齐全，开发企业项目自有资金达到35%和开发商或其控股股东具备二级资质以上这三项条件，信托公司才可以向其发放信托贷款，满足其融资要求。

在目前房地产公司资金出现短缺、融资需求不断加大的情势下，房地产信托融资成本不断推高，资金的价格一路上涨。根据有关机构数据统计，目前房地产企业债权类信托融资成本综合费率年化可以达到12%—15%，而股权类信托融资成本综合费率年化可高达15%—20%。虽然此等资金价格水平大大高于商业银行基准利率，但这样的资金价格是应该在房地产企业或项目的承受范围之内的。

房地产信托融资的优势

信托融资改变了以往房地产商有限融资手段的局面，为房地产企业提供了一条新的融资途径，在一定程度上解决了房地产业发展的资金瓶颈。

纵览当前房地产开发的融资渠道，主要包括：商业银行贷款、主板上市发行股票、海外上市募集资金、引进国外基金、发行企业债券、企业合作开发、民间私募基金、租赁融资以及信托融资。而其中多数融资渠道分别由于政策瓶颈、周期过长、谈判成本过高、审批标准较严格、运行模式不规范、法律风险较高等诸多原因，缺乏可操作性。

与其他模式相比，虽然房地产信托融资本身也有诸如购买份数、流通性、营销方式等方面的限制条件和欠缺，但信托的宏观环境相对其他融资工具而言要宽松得多，信托资金使用监管程度低，审批条件相对宽松，发行速度较快，而且也不占用已取得的银行对公司的授信额度。另外信托融资在供给方式上也十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品，突出表现在信托对不同阶段、不同水平的项目都可以量身定做解决方案，从开发资金、营运资金到后期的消费资金，乃至一些特殊问题，如“烂尾楼”等都可以通过信托解决，从而增大市场供需双方的选择空间。房地产企业应积极利用信托融资，充分利用信托独特的制度优势实现多元化融资，构筑资金池而丰富资金结构、巩固资金链条。

房地产信托市场对首开股份的机遇呈现

中国房地产业经过10余年的高速发展，已经成为拉动国民经济增长的支柱产业。房地产业的发展，离不开资金的支持。在中国现有市场经济条件下，房地产融资仍以间接融资为主要方式，途径是自筹资金、银行贷款和其他资金，对银行的依赖程度较高，受政策影响较大。

作为资金密集型行业的房地产业，其对资金的需求量巨大。由于银行信贷收紧，房地产企业借助信托平台融资将是一种趋势。如果房价企稳缓升，更多的房地产企业加入到拿地和新开工的行列，那么房地产信托产品的分量也会持续增长。据用益信托工作室统计，今年头两个月，银信合作总规模预计在7374亿元，而去年同期只有1171亿元，增长529%。银信合作产品中至少一半以上的产品是信托贷款，2010年1-2月份信托贷款规模可能接近了4000亿元。

相较于2009年房地产行业的高速增长，2010年国家的多项调控政策直接导致房地产行业的融资渠道减少，融资规模缩窄，由此信托已成为了各家房企融资的“必经之路”。

在目前宏观经济基本向好、加息预期强烈的情况下，首开股份及时抓住了市场机遇，充分利用信托融资平台，采用信托加理财融资模式，即股份公司与信托公司签订协议，由信托公司向商业银行发行单一资金信托，商业银行则向广大投资者发行理财产品的方式筹集资金。 2009年12月21日首开股份成功发行第一期信托理财产品，募集资金20亿元。2010年2月5日，第二期信托理财产品成功发行，募集资金25亿元，两期信托理财产品累计实现信托融资45亿元。根据安排，资金将用于股份公司信托项目的开发建设。首开股份信托融资的成功，拓宽了公司的融资渠道，并在加息强烈预期下长期锁定资金成本，保证了公司房地产业务持续拓展的需要，提升了公司的市场形象与投资价值，为公司的可持续发展打下了坚实的基础。