小心“接盘”二手经济适用房

同样是已满五年的二手经济适用房，只因“新”“旧”有别，却造成土地收益价款悬殊巨大，如何购买此类二手经济适用房才能做到心里有数？

4月8日，北京市建委正式下发了《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》和《北京市限价商品住房管理办法(试行)》（以下简称《通知》）。新办法出台后，很大程度上解决了经济适用房在低成本购买价与市场溢价之间的巨大利润空间问题。但政策的“从严”，也使得经济适用房处境尴尬。

经济适用房成“烫手山芋”

根据政策规定，新老经济适用房的区别取决于《通知》的下发日期，即4月8日。以4月8日为临界点，客户取得房屋的完税凭证或产权证的日期在此之前的为“老经济适用房”，在此之后的为“新经济适用房”。其中，满五年的“老经济适用房”上市出售时补交10%的土地收益价款即可。而新政策中严控满五年“新经济适用房”上市操作，规定业主确有需求出售时需要补齐差价70%的土地收益价款。

而且，根据《通知》规定，4月8日政策出台前的满五年老经济适用房仍遵从以前的经济适用房政策规定，银行方面应该对这样的经济适用房进行贷款支持。

“新房新办法、老房老对待”也许真能够从根本上解决困扰政府多年的经济适用房分配制度不到位的问题。但从贷款角度而言，银行方面是否也支持这种政策做法，还是一个未知数。目前情况是，北京绝大多数银行不愿碰触经济适用房这块“烫手山芋”，不论是否“满五年”也不论是“新房”还是“老房”，对于经济适用房这种“特殊群体”，多数银行采取不予贷款的态度。如今，只有个别商业银行对4月8月政策出台前的满五年老经济适用房给予放贷。

其实银行的这种做法可以理解。现在房地产个贷金融市场已经进入政策调整的多变与高发时期，政策“此一时彼一时”也会经常变幻，银行为了控制放贷流量、保障放贷质量，对借款人所要贷款的房屋进行严格筛选也有其一定理由。

如何购买？

满五年经济适用房的贷款交易流程与二手商品房的交易流程一样，即：买卖双方签署合同－→评估房产－→银行面签－→银行审批合格后进行批贷－→买卖双方过户－→银行放贷－→业主拿尾款。

同时，因为满五年经济适用房的房屋性质等同于商品房性质，所以外地籍购房人也可以申请购买这样的房屋。在购买流程上需要提供暂住证，其它与本地购房人一样。

满五年经济适用房所要缴纳的税费，根据政策规定应该为：第一类，4月8日《通知》下发之前购买的满五年经济适用房。契税：总价款×1.5%；印花税：总价款×1‰（买卖双方各万分之五）；综合地价款：总价款×10%；第二类，4月8日《通知》下发之后购买的满五年经济适用房。契税：总价款×1.5%；印花税：总价款×1‰（买卖双方各万分之五）；土地收益价款：（出售价格－原购房价格）×70%。

值得注意的是，根据新规定，无论新房、旧房，只要产权未满5年的经济适用房都不再能自由出售，而改为政府回购或由政府选定符合条件的购买人，购房人在购买未满五年经济适用房时要慎重。

（殷丽娟伟嘉安捷市场经理）