房企破产后的购房人优先受偿权保障研究

文/丁国峰 姜婷

一、问题的提出

近年来，我国房地产行业蓬勃发展，大小房企数不胜数，涌入了大量的炒房客，房价更是不断攀升，远超国民经济水平。为了贯彻“房住不炒”的调控政策，大力遏制房价泡沫增长，中央与地方收紧贷款政策，许多房企资金链断裂，入不敷出，濒临破产。房企的生产经营过程涉及众多的权利人，包括负责房屋建造的建筑工程承包人、银行等担保物权人、购房人以及普通债权人。企业破产以后，这些人的权益都需要依靠破产财产清偿来实现。然而，房地产企业的破产财产是有限的，未必能保障所有债权人的权益。购房人因其经济水平与信息弱势地位，是房企破产债权人中较为特殊与弱势的群体。在商品房预售模式下，如果房地产企业破产，购房人的购房目的无法实现，可能会钱屋两空，危害他们的生存。同时，购房人数量众多，占到房地产企业破产债权人的一大部分。如果房企破产后购房人的利益无法得到维护，则势必会导致民情激愤、社会动荡。

目前，我国关于房企破产后购房人权益保护的研究基本集中于购房人类型与优先权的适用条件。孙巍、吴凡、舒曼（2017）认为应当将购房消费者作限缩解释，排除将购房作为赢利手段的投资购房人。而其他专家认为，购房消费者应既包括将房屋作为生存资料的购房人，也包括以投资赢利为目的和以房抵债取得商品房备案的购房人。大多数学者都认同被拆迁人应当以第一顺位优先权获得清偿。本文从房地产企业破产中购房人特别保护的法理依据入手，梳理分析目前房企破产中购房人优先权的规定现状，发现购房人优先受偿权存在法律依据不足及规范之间相互冲突、权利主体待明晰、适用范围与条件不明确等问题，因而提出从问题角度完善我国房企破产中购房人的优先受偿权。

二、房企破产中购房人优先受偿权理论基础

（一）破产程序中购房人优先受偿权法理依据

房地产开发企业破产较一般的企业破产更加复杂特殊，涉及更为广泛的利益，包括购房人、建设工程承包人、担保物权人与其他债权人等多方利益主体，需要加以平衡保护。建筑工程承包人享有《合同法》规定的优先权，银行等担保物权人享有《物权法》规定的优先权，而购房人的权益没有明确法律规定。如果房地产企业破产，则购房人将遭受巨大打击。因此，购房人优先受偿具有一定的理论依据。

1.生存权理论。住宅是人的基本生活资料，是人生存必不可少的物质条件。从一定程度上而言，房屋是弱势群体实现其生存权的重要物质条件。如果房企破产，则会导致购房人的财产权与生存权都无法得到保障。生存权理论主要着眼于利益种类的不同，房企破产中的其他债权人的利益基础并非生存权。建设工程承包人及其抵押权人在商品房或在建工程、土地上的权利主要是经营利益，而购房人购买房屋主要是基于生存的需要。立法者之所以规定购房者享有优先受偿权，是因为根据社会政策，经营利益应为生存利益让步，即购房者的生存利益更需受到保护。《合同法》正是考虑到建筑工程承包人管理的建筑工人的生存利益，赋予建筑工程承包人优先受偿权，而最高人民法院审判委员会第1225次会议通过了《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释〔2002〕16号）（以下简称《批复》）中规定，购房人就所购房屋优先于建筑工程承包人受偿。从中可见，在司法实践中，最高人民法院也肯定购房人的生存利益需要给予优先保护。

2.物权期待权理论。物权期待权理论从购房人与房企签订商品房买卖合同的目的出发，认为在理想化交易状态下购房者对房屋所有权拥有心理期待。我国采用商品房预售模式，购房人与房企达成商品房买卖交易时，房屋尚在建设过程中，无法交付以及办理房屋的产权变更登记，购房人与房地产企业之间只是合同之债。只有进行物权登记后，才能发生物权变动。为保障物权在未来能够如约发生变动，购房人的期待权虽然不是物权，但其支配效力不断增强。然而，购房人的期待权依赖购房人与房企的买卖合同关系，并不是一种债权。如果合同无效或者被解除，购房人的期待权并不会直接消失。因此，该期待权是独立于买卖合同的，期待权具有物权的特性。购房人的期待权能否得到保护与承认也是影响房地产市场稳定性的一大关键。因此，在房地产企业破产中，给予购房人一定的特殊保护符合物权期待权的本质需求，购房人的期待权需要得到一定的保障。

3.公平清偿理论。公平清偿理论本质上是一种利益平衡原则，其内涵是各主体间的利益冲突与协调。从实现债权的能力、获取信息的能力、承受损失的大小等方面看，购房者与其他权利主体相较处于弱势地位，应当给予适当的保护，维护社会的公平正义。公平清偿理论基于债权平等的民法原则，强调存在数个债权时，各债权是平等的。然而，出于社会公平的考虑，在房地产企业破产的背景下，如债务人的财产本身不足以清偿所有债务，则应该由所有的债权人平等承受风险，防止弱势债权人遭受损害。这并不意味着对所有的破产债权都应该同等对待。一方面，由于房地产企业的开发需要投入大量的资金、设立担保物权，为了保障市场的安全与稳定，《破产法》通常会赋予担保物权完全的保护，这是由于担保的债权清偿后一般已无剩余财产可分配。此外，《合同法》规定了建筑工程承包人的优先受偿权，目的是为了保障建筑工人的生存权益，而对购房人却还没有明确的法律保护，这有违公平清偿原则。另一方面，从实质公平的角度来看，购房者的弱势地位也要求给予购房人特别保护。购房人是破产房地产企业众多债权人中唯一的消费者，作为消费者的购房人在信息获取与风险预测方面都处于弱势地位，规避风险的能力相较其他债权人为弱，因此需要给予特殊保护。

（二）我国购房人的优先受偿权保护现状

房地产企业破产中的优先受偿权主要是指房地产开发企业的某些债权比普通债权优先清偿。除了法律规定需要在破产清算前优先清偿的国家税收、职工债权、破产费用等，还包括担保物权与建筑工程承包人的权益。购房人的优先受偿权实际上是由于其享有的利益为生存利益，而建筑工程承包人与银行所享有的利益仅为经营利益。相较之下，生存利益应当获得更大力度的保护，因而处于优先位置。从社会角度看，购房者作为房地产企业债权人中数量最为庞大的一类，若其利益无法得到保障，则势必会造成社会动荡，不利于维持我国的社会稳定。

对购房人的优先受偿权并无明确的法律规定，仅在最高人民法院个案回复的《批复》中以司法解释的形式加以规定：已经履行大部分或全部合同义务的消费型购房人有权优先于建筑工程承包人受偿。《破产法》明确规定破产费用、国家税收、职工债权的优先受偿，《合同法》规定了建筑工程承包人就工程价款的优先受偿权，《物权法》明确规定了银行等担保物权人的优先受偿权，而购房人的优先受偿权仅仅由最高人民法院的《批复》加以规定，且明确优先于《合同法》规定的建筑工程价款受偿。该司法解释不仅与其他优先受偿的法律条文存在一定的冲突，而且模糊了我国房企破产后的债权清偿顺位，导致我国购房人的优先受偿权问题还需要进一步厘清。购房人优先受偿权制度的设立是为了从实体正义出发保护更为弱势的购房人的利益。同时，为避免过度侵害其他权利主体的利益而导致不同利益主体之间难以达到平衡，需要更加严格地限定购房人的优先受偿权主体与权利范围。在最高人民法院的《批复》中明确规定，只有消费型购房者才能被称为“消费者”，适用《消费者权益保护法》，被特殊保护。用于经营的购房者与用于投资的购房者被排除在消费者范围之外，不享有优先受偿权。因此，以经营与投资为目的的购房人只能主张违约责任。虽然《批复》规定了何为消费者，但定义过于笼统，仍需要进一步明确。同时，在房地产企业破产后，购房者支付的购房款比例也需要进一步明晰。

三、我国房企破产后购房人的优先受偿权行使困境

（一）以司法解释形式赋予购房人优先受偿权法律依据不足且存在冲突

《物权法》为了保障金融市场的安全稳定而规定了担保物权的优先受偿权，《合同法》出于对建筑工程承包人管理的工人生存权益的保护而规定了工程价款优先受偿权，因此购房人的优先受偿权必须由法律直接创设。目前关于购房人优先受偿权的法律依据不足，仅仅依靠司法解释保护，缺少法律规定保障。一方面，最高人民法院作为司法机关，只有审判权，没有立法权。如果允许最高人民法院创设购房人的优先受偿权，则相当于其既是立法机关又是司法机关，违背了我国的立法原则。另一方面，建筑工程价款与担保物权均由法律明确规定其优先受偿权。《批复》规定的“购房人优先于其他主体的绝对优先权”不仅违背了物权优先于债权原则与债权平等原则，更扰乱了房企破产后的清偿顺位，这对我国法律的稳定是极为不利的。

虽然在一定情况下，允许立法者通过价值判断后，基于特别的价值取向，出于对特殊利益进行特别保护的考虑，作出特定的选择。然而，目前购房人的优先受偿权还存在相关法律相互冲突的问题。目前，针对购房人优先受偿权的《批复》施行时间较早，而《破产法》及相关司法解释都是其后出现的，《批复》的规定与当前立法存在脱节，关于购房人优先受偿权的法律规定存在冲突。《批复》规定了已经支付全部或大部分房款的消费型购房人享有优先受偿权，而《破产法》中明确尚未支付全部购房款的购房人，如果房企尚未履行合同义务，则破产管理人可出于利益最大化的角度解除待履行的商品房买卖合同，购房人只能就其价款返还请求权参与破产程序，不享有优先受偿权。

（二）享有优先受偿权的购房人主体范围不明

《批复》中明确规定，与房地产开发企业签订了商品房买卖合同的消费型购房人都享有优先受偿权。而《批复》与相关法律规定又表明，只有以生活居住为目的、其名下仅有一套可供居住的房屋且所购房屋为住宅性质的才是消费型购房人。对消费型购房人与其他购房人进行区分符合倾向于弱势群体的社会价值观，但其概念界定目前仍存在争议。

首先，理论上看，消费型购房人需要以生活居住为目的购房。目前认定消费型购房人需以居住为目的，且名下只有一套房屋。这一标准对目前社会而言是不合理的。一方面，购房人的家庭可能人数众多，一套房屋可能无法满足住房需求，第二次购买房屋也可能是为了居住与生活的需要。另一方面，购房人购买房屋的目的未必是为了此时的居住需要，也可能是为了未来的居住需求。这些人依目前的消费型购房人认定标准，无法被认定为以生活居住为目的。其次，目前审判实践中要求消费型购房人名下没有房屋的标准也存在合理性问题。许多投资型购房人为了减少贷款利率与避免限购政策，通常使用其他家庭成员的身份购买房屋进行投资，依购房人名下是否仅有一套房屋认定其是否是消费型购房人存在一定的漏洞。此时，对消费型购房人的法律保护反而成为了投机者利用的工具，侵害其他债权人的合法权益。最后，将房屋是否属于住宅性质作为消费型购房人的判断依据较为单一且欠缺合理性。目前，消费型购房人涉及的标的物仅仅是住宅性质的房屋，商铺与公寓一般是用于商业活动的房屋。然而，随着社会的发展，目前专门用于商业活动的房屋也可能转型为“商住两用房”，即商用型房屋。这种房屋虽然不是居住性质但仍然可能作为消费型购房人的居住房屋。因此，仅仅以是否属于居住性质的房屋作为判断标准存在“一刀切”的嫌疑。

（三）购房人的优先受偿权权利范围不明确

由于我国的商品房预售制度，在房地产企业破产以后，根据合同履行情况与房屋建设情况，购房人的权利一般可以划分为两类：一类是购房人支付了全部或大部分房款并且房屋已经建设完成，购房人有权要求交付房屋；另一类是房屋仍处于在建状态或者为支付房款状态，破产管理人解除商品房买卖合同，购房人仅享有购房款返还请求权。这两种权利从性质上看均为债权。《批复》仅规定了购房人的优先受偿权，但未涉及优先权的权利范围。对购房人的所有权利是否都能优先于其他主体受偿没有明确规定。

从法理角度来看，这两种权利的权利基础是有差别的。前者以物权请求权为基础，后者以债权请求权为基础。虽然两者都是请求权，但《破产法》的公平清偿原则对不同性质的权利给予了不同的保护，因此并非购房人对房地产开发企业享有的所有权利均可优先受偿，应当按照权利性质加以区分。如果购房人的所有权利均可以优先受偿，则可能会造成对购房人的过度保护，导致其他债权人不能得到清偿，违反了公平清偿原则。

（四）消费型购房人的优先受偿权缺少物权公示要件

物权公示公信原则是《物权法》的基本原则之一。物权公示的意义在于使第三人知晓该物权实际存在或者该物权在未来一定期间内有发生变动的可能性。如果物权没有公示，则不利于维护交易稳定与安全。购房人的物权请求权是债权，不具有排他性，一般不需要进行公示，而建筑工程价款优先受偿权与抵押权均因其物权性质而具有一定的公示性。由于建筑工程的动工可以被第三人知道，因此，抵押权作为担保物权，也需要办理抵押登记才能生效，这两种优先权均具有一定的物权优先性。《批复》允许消费型购房人优先于建筑工程承包人与担保物权人实现权利，这实际上承认了购房人在未经登记下的物权，违背了物权公示公信原则，严重危害了市场交易安全。因此，需要严格限制消费型购房人优先受偿权的适用条件，对于购房人优先受偿权应该增加物权公示环节，如此才能具有对世性。

四、完善我国购房人的优先受偿权制度保障

（一）立法确立购房人优先受偿权并实现与其他法律的衔接

作为众多购房人重要的权利救济，在立法机关制定的法律中确立购房人优先受偿权既符合法律的要求，也符合司法实践中的现实需求。基于弱势群体生存权的考虑，建议在《破产法》中规定购房人的优先受偿权，进一步明确购房人购买房屋的返还请求权优先于建筑工程承包人的工程价款优先受偿权。通过对现有法律的修改，弥补目前购房人优先受偿权法律依据不足的问题，同时还能确保《破产法》的内在协调，明确在房地产企业破产后消费型购房人和其他债权人的清偿顺位问题。

在《破产法》给予购房人优先受偿权明确规定外，还应实现《破产法》与其他法律规定的有效衔接。一方面，在《批复》已经作出原则性规定的基础上，由《破产法》对房地产企业破产涉及的购房人优先受偿权作出细化规定，详细规定享有优先权的购房人范围和权利内容。另一方面，实现《破产法》与《物权法》的有效衔接，购房人的房屋返还请求权优先于担保物权和工程价款而优先受偿与《物权法》的物权优先于债权原则、债权平等原则相悖。尽管立法允许突破物权的一般原则，但需要通过法律形式将购房人的优先受偿权明确为法定优先权，并必须使债权物权化。因此，可以考虑引入《物权法》中的预告登记制度，并结合《破产法》关于破产撤销权等规定，对购房人优先受偿权加以一定的限制。

（二）明确消费型购房人的优先受偿权主体要件

为了既保障购房人的权益，又合理地维护其他债权人的合法权益，对消费型购房人的身份进行精确定义是必要的。司法实践与审判实务中，消费型购房人的认定标准应当符合以下几个条件。

首先，应该明晰消费型购房人的具体条件，针对以生活居住为需求的目的以及名下唯一住房的要求应更加明确。第一，以居住为目的需要从宏观意义上考虑。如果购房人在当前市区范围内仅有一套房屋，但在其他地区还有多套房屋，此类购房人的生存利益并不会因为此套房屋的不确定状态而遭受损害，不宜被认定为消费型购房人。从宏观意义上考虑，在现实生活中以居住为目的的范围十分广泛，不出于投资或商用的目的购买非唯一住房的购房人也应当纳入法律的考量范围。其次，不应一律排除商住两用公寓购房人的消费型购房人身份。商用住宅或者商铺的购买者原则上应被排除在消费型购房人之外。然而，如果该房屋是购房人的唯一住房，且购房人是以供自身及家庭居住为目的而购房，则这种情况下购房人的生存利益也处于紧迫状态，这种类型的购房人也需要法律给予特殊保护。最后，消费型购房人仅仅应当包括自然人，不能包括公司、企业法人以及其他非法人组织。从法理来看，消费型购房人之所以较其他购房人需要给予更多的保护，主要是因为消费型购房人的权利基础是生存利益，而生存权是自然人专属的权利。其他类型的购房人无论购房目的为何、是否单一住房，都不涉及生存权问题。因此，消费型购房人的主体应当限定为自然人。

此外，“以生活消费”为目的应当作为兜底的判断标准。“以房抵债”、“让与担保”、“工抵房”等形式的商品房买卖合同关系仍有可能符合自然人与唯一住房的标准，然而，深究其背后的目的，实际上仍关乎经营权利，这样的购房人不应当享有优先受偿权。

（三）确立消费型购房人享有优先受偿权范围

购房人优先受偿权不能无限扩张或被滥用，对其适用范围与条件必须加以严格限定。建议通过法律规定明确购房人优先受偿权的适用条件，确保该项权利在企业破产实践中具有可操作性。消费型购房人在房地产开发企业破产中所享有的权利形态存在差异。如果房屋处于可交付状态并且购房人已履行全部合同义务，则购房人享有基于物权的房屋返还请求权；如果房屋主体结构还未建设成功，且购房人支付的房款未达法定条件，则此时购房人可能只享有基于合同债权的房款返还请求权。两者的基础权利存在差异。前者是在继续履行合同的情况下，购房人享有物权请求权，法律后果是返还实际上属于自己的财产，从而发生物权变动的法律效果。从企业破产法的角度而言，购房人享有的此项权利实质上是破产取回权，即基于实际上的所有权，将本不属于房地产开发企业的财产从债务人财产范围中予以排除。后者是在解除合同的情形下，购房人请求返还支付的房款，以返还金钱债务为目的，以债权为基础权利，不会发生物权变动的法律效果，自然也不认可购房人对商品房或在建工程享有所有权。在这种情形下，购房人所享有的请求权不具有优先清偿顺位。

从公平清偿原则的角度来看，在实践中为了防止过度保护购房人的利益而损害其他优先权人与债权人的利益，避免购房人的优先受偿权范围过大，应规定购房人只有在其权利以物权请求权为基础并能排除其他债权人清偿的情况下，才能享有超级优先权。在消费型购房人与房地产企业的合同解除或者无法履行时，消费型购房人的优先受偿权转变为对房款的受偿权，不具有绝对的优先地位，应按照商品房买卖合同双方的义务履行情况进行评判。

（四）优化消费型购房人的优先受偿权适用条件

购房人在一定条件下享有以物权请求权为基础的房屋取回权。物权的成立、移转以及消灭必须进行公示，而购房人的优先受偿权缺少物权公示要件。我国要求物权变动必须进行登记，否则不能对抗第三人。然而,《物权法》也允许根据社会实际情况，突破传统意义上的登记生效主义，由立法作出例外规定，以保障特定情形下的社会公平。可见,购房人的取回权突破了一般的物权公示规定。然而,如果不对购房人的优先受偿权与取回权附加适用条件，则其不仅会突破物权公示规定，还会否认物权公示公信原则，使第三人无从得知权利状态，这可能会对第三人造成损害。

考虑到购房人的优先受偿权欠缺公示公信的要件，可以引入《物权法》中规定的具有物权特征的预告登记制度，实现购房人债权的物权化，通过预告登记使购房人的权利可以对抗其他权利人。若要完善预告登记制度对购房人权益的保障作用，首先应该通过法律承认预告登记制度的效力，明确在房企破产后经预告登记的房屋不属于债务人的财产，预告登记人就该房屋可优先于其他人受偿。其次应该承认预告登记的顺位保留问题，即在房企破产后，按照预告登记的时间确定债权清偿顺序。通过引入物权公示机制，使购房人的优先权具有对抗第三人的物权效力，进而使购房人的优先受偿权更广泛地为大众所理解。

五、结语

房地产开发企业破产后，购房人在众多的债权人中因其弱势地位与面临严重的损害后果而需要获得特殊保护。通过对目前司法实践中购房人优先受偿权规定的研究发现，购房人优先受偿权不仅面临法律依据不足的境遇，且存在法律规定有冲突、优先权权利主体和范围不明确、欠缺公示要件等问题。因此，本文从问题视角出发，提出完善购房人优先受偿权的法律规定、细化购房人优先受偿权的权利主体与权利范围、优化购房人的物权公示要件等建议，从而不仅为法院更好地处理房企破产问题提供方案，也为学界与实务界进一步梳理房地产企业破产后的债权人清偿顺序奠定基础。