中外房地产预售市场风险担保机制比较研究

谢辉+商艳冬

摘要：房地产预售制度是国际通行的房地产市场交易制度，各国对于房地产预售市场的风险担保与防范各有不同，本文通过借鉴国外一些国家的市场风险担保机制，力求寻找适合我国国情的房地产预售市场风险担保制度，使得整个房地产预售过程中产生的风险能够得到更有效的化解和更合理的分配，推动我国大陆房地产市场的良性循环发展。

关键词：房地产；预售；开发商；购房人；风险担保

中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2017）05-0060-02

作者简介：谢辉（1979-），女，汉族，山西晋中人，中国政法大学，硕士，华北理工大学人文法律学院，副教授，研究方向：民商法；商艳冬（1983-），男，汉族，山东聊城人，中国人民大学，博士，华北理工大学人文法律学院，讲师，研究方向：民商法。

纵览世界各国，房地产预售制度并非只有我國才有，房地产预售制度几乎存在于每个房地产市场发达的国家。但是，由于受政治制度、经济水平、法制背景的影响，各国对于房地产预售市场的风险担保机制却各有不同。

一、世界各国的房地产预售市场风险担保机制类型

各个国家和地区的房屋预售管理主要分两种类型：一类主要是亚洲国家和地区，对房地产预售市场的监管比较严格，如马来西亚、新加坡、韩国、中国的香港等，政府一般都会预先规定许多预售条件，实行预售许可制度。而另一类主要是欧美多数国家和地区，对房地产预售市场的监管比较宽松，如英国、美国等，政府不实行预售许可制度，买卖双方可以自行自愿签订合同并受合同及相关法律的约束。

二、典型国家和地区的房地产预售市场风险担保机制

（一）美国的房地产预售市场风险担保机制

首先，美国房地产预售仅仅收取定金，一般在房子全部建好才开始预售，即收取房价的2%—10%作为定金。其次，为保证房屋的质量，开发商拿到“入住证”以后才可以和购房人签订正式合同，收取房地产的销售款。购房人只要付了房款钱，就可以马上住房。最后，在房屋尚未完工，开发商并未取得“入住证”之前，银行是不会放款给购房人的，银行这样做，既保障了贷款抵押品的安全，也保护了购房人的利益，同时也督促了开发商早日交房。

（二）德国的房地产预售市场风险担保机制

在德国，购买预售房屋并非一次性交付全部房款。初期签订购房合同无需支付任何款项，待施工开始至房屋封顶的各个阶段分期支付相应的款项。如果由于开发商的原因导致工程延时，购房人可以要求赔款。至合同规定日期尚未交房的，购房人可以要求开发商退还房款或支付违约金。

（三）法国的房地产预售市场风险担保机制

法国购买预售房需支付定金，定金的支付额度根据工程的时间长短确定，工期越长，支付的比例越低，如若工期超过两年则免付定金。购房合同签订以后，按照工程进度分期支付各阶段相应的款项，直至房产交付时付清所有房款。另外，从房地产移交之日起一个月内，开发商必须对售房后的一切表面瑕疵承担责任。

（四）韩国的房地产预售市场风险担保机制

韩国房地产预售的条件是由保证公司保证，房地产的开放建设则由担保公司担保，保证公司和担保公司双管齐下保障了购房人的合法权益。韩国法律严格区分预购人购房权的转让和未登记转让，以此来分辨转让的性质，防止购房人为了逃避税收而在登记前恶意进行房屋转让。此外，由于韩国国土面积狭小，房屋需求量大，为了防止住房投机者过度炒房，保证对房屋有实际需要的人有房可住，故施行住宅请约制度来缓解争抢住房的局面。

（五）港台地区的房地产预售市场风险担保机制

香港地区的房地产预售由特殊的机构――土地注册处同意。台湾房地产预售制度在台湾施行已有50余年的历史，相关法律法规与政策措施较为健全，在诸多方面可供内地参照借鉴。台湾与大陆房地产预售制度不同的根源主要体现在风险管控方面，台湾房地产预售制度引进了建筑经理制度，该制度对房地产开发商的预售行为起到了很好的监管作用。

三、我国房地产预售市场风险担保机制的现状及完善

我国大陆的房地产预售制度始于1994年，20多年的时间里我国先后出台了多部法律法规及地方性法规对房地产预售市场进行科学规范和风险监管。如《城市房地产管理法》和《城市房地产预售管理办法》，以及《城市房地产抵押管理办法》和《房地产销售管理办法》等。房地产预售模式凭借能为开发商解决巨额资金融通问题的优点，成为大陆房地产销售的主要模式，对于推动房地产市场繁荣、快速满足人民居住需求起到了积极的作用。然而，目前我国大陆的房地产预售市场风险担保机制很不完善，买卖交易双方的纠纷层出不穷。因此，保障购房人权益已是迫在眉睫。

第一，预售只是一种房产销售方式而非房产企业的融资方式。严格使用预售资金，保护购房人的利益。有必要借鉴国外的做法，逐步改革房屋预售款的支付方式，对预售资金设立监管专用账户管理，并推迟发放购房人个人住房贷款的时间。

第二，构建房地产预售履约保证体系。在房地产预售过程中适当引入履约保证机制，有利于解决预售阶段出现的各类风险。另外，建筑经理制度的引入能够加强预售各参与方之间的信息交流，有利于购房人和银行更好地掌握房地产工程的财务和质量状况，合理地分配各参与方所承担的预售风险。

第三，调整预售款缴纳方式，将预售款一次性缴付改为分期付款。鉴于购买人在缴纳首付款时，预售房地产尚未建设完成，购房人一次性付清总房款的30%风险过大，所以采用分期缴纳首付款的方式有利于保障首付款的资金安全。此外，首付款的分期缴纳也能缓解购房人的资金压力。

第四，统一预售制度的相关法律法规。当前我国大陆房地产预售制度存在着原则性规定较多，可操作性及可适用性差等问题，在房地产预售资金监管、预售房地产的转让以及房地产预售准入条件等方面都无全国性的统一立法，地方性法规也较为混乱，诸多方面的无法可依也是预售问题频发的根源之一。因此必须加强房地产预售制度的法律体系建设，从法律制度上对房地产预售行为进行规范。

总之，必须改革与完善我国大陆现行的房地产预售市场风险担保机制，强化对预售过程和开发过程的监管，使房地产预售风险得到更有效的化解和合理的分配，充分地保障购房人、银行以及开发商各自的权益，推动我国大陆房地产市场的良性循环发展。

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