我国房价高速增长计量经济模型分析

□文/吴 波

一、文献综述

张红、潘琦、郑思奇（2002）对北京商品住宅市场进行回归分析，说明住宅实际建造成本和实际生产总值对住宅价格有着显著的影响，而人口数和所有者实际资本成本的影响作用则不明显。张燃、林春阳、胡岷、周薇（2009）研究结果显示：除深圳外，其他一线城市实际房价收入比都要远高于理论房价收入比，表明这些城市的居民户对当地普通住宅的支付能力很差。肖晋、汪宝平、方俊（2009）认为，经济适用房解决的是中低收入群体的住房困难，而商品房市场主要是为中等收入或高收入群体改善居住条件提供资源，两者在目标客户群上有明显的不同。经济适用住房虽然会对附近商品房价格产生一定影响，但不会对全市整体房价造成很大冲击。

二、房价增长理论模型的设定

本文选取2000～2008年间北京商品房屋的有关数据进行分析。以各时期的房屋销售价格指数作为被解释变量Price。影响房屋销售价格的因素很多，考虑到实证研究的需要和数据的可获得性，本文选取以下几个被解释变量作为房屋销售价格指数的影响因素：

（一）按可比价计算人均地区生产总值指数（上期=100）gdp。代表当地的经济发展水平，经济发展水平与房价存在着密切的关系。理论上，一个地区经济越发达，房屋销售的价格越高，因而两者之间应该存在正相关。

（二）年末常住（居住半年以上）人口数（万人）num。代表参与当地生产、消费的人数，人数越多，购买力越强，需求越旺盛，而且会对房地产决策层的定价策略产生影响，进而拉动房屋价格的上涨。理论上，两者之间应该存在正相关。

（三）按可比价计算的城镇居民家庭人均可支配收入（元）i ncom e。代表当地人民的经济实力，人均可支配收入越多，提高生活质量的欲望和能力就越强。本文采用的是经过扣除价格变动因素之后的数据，具有一定的代表性，理论上与房屋价格之间存在正相关。

（四）经济适用房销售面积占房屋销售面积的比例（%）prop。代表当地的住房保障体系建设程度。如果单纯以经济适用房的销售面积来计量分析不具有可比性。因为土地是稀缺资源，每年的房屋供应量不同，经济适用房的供应量也会相应改变。所以，应以经济适用房销售面积占房屋销售面积的比例来计量。经济适用房是住房保障的重要组成部分，用以保障相对低收入家庭的住房需求。经济适用房销售面积占住房销售面积的比例对房价具有一定的抑制作用，理论上与房价存在负相关。

根据以上分析，设定计量经济模型如下：

三、房价上涨模型的估计与检验

（一）样本数据的选取。由于各种统计数据的统计时间跨度不一，为了便于比较，本文选取了2000～2008年间的9组数据。（表1）

（二）模型估计。运用EViews6.0软件对以上数据进行分析，得出多元线性回归方程：

表1 2000～2008年北京房价的影响因素

（三）模型检验

1、显著性检验。F检验，对于给定的显著水平α=0.05，可由F分布表查得临界值 Fα=6.39，则 F＞Fα，即原线性回归方程线性关系显著。t检验，对解释变量gdp、num、income、prop 的显著性分别进行t检验，取α=0.05时，查t分布表得t0.025（9-4-1）=2.776，由估计结果可知，gdp、num、income、prop 的 t统 计 值 分 别 为1.6278、-3.1994、3.7240、-4.5052， 则 有num、income、prop的t检验是显著的。按照统计检验程序，先剔除t统计值最小的变量（即gdp）而重新建立模型，得出线性回归方程：

进行t检验，取α=0.05时，查t分布表得t0.025（9-3-1）=2.571，由估计结果可知，num、income、prop 的 t统计值分别为-2.4113、2.9044、-4.4598， 则 有 income、prop的t检验是显著的。按照统计检验程序，再剔除t统计值最小的变量（即num）而重新建立模型，得出线性回归方程：

再进行t检验，取α=0.05时，查t分布表得t0.025（9-2-1）=2.447，由估计结果可知 ，income、prop 的 t统 计 值 分 别 为3.2946、-3.4617，则有 income、prop 的 t检验是显著的。最终得出回归方程：

2、异方差检验。由怀特检验结果可以看出，取显著水平α=0.05，由于nR2=4.9068＜χ20.05（5）=11.071，所以不存在异方差性。

3、自相关检验。（1）D-W 检验。n=9，k=2，取显著水平α=0.05时，查表得dL=0.629，dU=1.699，而 dU＜DW=2.1079＜4-dU，所以不存在一阶自相关性；（2）偏相关系数检验。自相关系数（AC）和偏相关系数（PAC）的直方图都在虚线范围内，所以该模型不存在高阶自相关性。（表2）

四、房价模型的现实意义

由以上分析可知，北京房价与解释变量的回归方程应为：

可见，北京房价与人均地区生产总值和年末常住人口数并没有直接的关系，而与城镇居民家庭人均可支配收入呈正相关关系，与经济适用房销售面积占房屋销售面积的比例呈负相关关系。

（一）城镇居民家庭人均可支配收入i ncom e的系数为0.001，虽然呈正相关性，但是影响有限。可见，居民人均收入的增加不是房价上涨的主要诱因。房屋属于耐用商品，而且价格偏高，年度人均可支配收入的增加不足以支撑对高价商品房的大量消费。但是，不排除人均可支配收入增加一定年限之后会对房价的上升产生更大的影响，因为国人有储蓄的习惯，当储蓄到一定时间之后便有购买高价商品房的能力，前提是商品房价格涨幅低于人均可支配收入的涨幅。总之，购买力增强不是房价上涨的主要原因。

（二）经济适用房销售面积占房屋销售面积的比例prop的系数为-0.501，呈负相关，而且影响较大。经济适用房销售面积占房屋销售面积的比例prop每增加1个百分点，对房价指数就会有至少0.5个百分点的影响，可见经济适用房对抑制房价过快增长有较大的作用。

五、政策建议

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（一）增加居民收入，藏富于民。有观点说，房价上涨是居民的收入增加，使其有能力购买高价商品房，房地产开发商的定价行为是顺应经济规律的市场行为。用数据分析出来的结果也确实是这样，居民的收入每增加1元，房价指数上涨0.001元，有影响，但这种影响微乎其微。国家应该调整收入的分配体系，适当增加二次分配的比例，运用财政政策和货币政策通过转移支付等手段提高居民的收入，真正做到藏富于民。

（二）大力发展经济适用房，健全住房保障体系。经济适用房作为现阶段的国家住房建设政策，旨在通过某种政策倾斜，如用地划拨、税费减免等优惠措施，来达到扩大住房供给、调节房地产投资结构和启动市场有效需求的目的，它是基于我国目前特殊的房地产市场和住房市场发展阶段的一种政策选择。要明确购买经济适用房的收入标准，确定中低收入家庭购买经济适用房的收入标准；明确住房标准，确定经适房的档次、建筑面积等。

综上所述，人均可支配收入的增加对房价上涨产生的作用极小，不是房价上涨的主要推手，经济适用房的大量建设可以抑制房价的过快增长，因此一方面应设法增加居民的可支配收入，扩大内需；另一方面应加快经济适用房的建设力度，在保障中低收入群体利益的同时抑制房价的高速增长。

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