中国楼市深陷“空城”迷局

林华

近日，关于空置房的话题成为楼市的一大热点。7月底，国家电网澄清全国空置房屋高达6500多万套的传言，称从未做过此类调查。与此同时，相关部门仍未公布空置房数据。

8月4日，国家统计局公布数据显示，今年6月末全国商品房待售面积为19182万平方米。统计局强调，商品房待售面积不等于住房空置面积，再次回避了住房空置的争论。

空置房，一个早在五年前就被解读过的话题，直到今天依然存在。一边是大量的商品房白白空置，一边是迫切需要住房的居民买不起房子，这样一个尖锐的矛盾亟待政府出面解决。

有关专家指出，目前国内商品房空置率极不合理，国家应该采取诸如征收空置税等一系列措施，加大空置房的持有成本，迫使空置房投入到房屋买卖和租赁市场中，这无疑可以使商品房空置率在一定时期内降到比较合理的区间。

上海、北京学术界也提出，征收空置税的效果将大于征收营业税，因为这样可以把矛头直指囤货炒家，增加囤房者的持有成本，同时避免影响到自住型消费者。尽管这一说法没有得到任何政府部门的回应，但是业内对空置税似乎相当乐观。

空置房深陷数据迷局

近日有消息称，国家电网公司在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿人居住。尽管国家电网公司对这一数据进行了辟谣，但有关空置房还是成为了舆论关注焦点。

近日，央视采取直接上门查看形式，连续以《空城计之北京：昂贵的空城》、《空城计之天津：空城我最大》为题深入报道了城市住房空置问题。

据称，央视连续15天的蹲守调查，发现北京十几个楼盘的平均亮灯率竟然只有24%！央视报道直指炒房者正是导致空置房多的元凶。

在此番空置房的大讨论中，国家统计局、住建部等相关部门并未就此发表任何观点。到目前为止，空置房的具体数量有多少，如何统计才算科学等问题仍然莫衷一是。

8月4日，国家统计局终于就空置房一事作出间接回应。国家统计局最新统计数据显示，截至2010年6月末的全国商品房待售面积为19182万平方米，同比增长6.4%，其中，住宅待售面积为10646万平方米，同比增长0.2%。

那么，国家统计局公布的商品房待售面积能够说明什么问题？中国房地产市场是否存在着严重过剩？

分析人士表示，国家统计局公布的全国商品房待售面积以及住宅待售面积，只能说明房地产企业本身的商品房库存情况。据此，还判断不了整个市场的供求情况。开发商现存待售面积只占整个社会商品房库存量的3%-5%。要判断市场供求情况，还有待空置率的准确统计。

过去是把开发商的待售率当成空置率，这其实是企业库存的概念，和国际通行的空置率是不同的。这次，国家统计局明确界定：国际上通用的房屋空置率指某一时点上所有空置房屋面积与全部房屋面积存量之比。所以不便用商品房（住房）待售面积计算房屋空置率。这矫正了以往从开发商的角度看空置率的概念。

按全国城市常住人口6.2亿、人均住房面积30平方米计算，全国约有186亿平方米的住房面积，以空置率25%-30%计算，全国房屋空置面积大约在46.5亿-55.8亿平方米之间。如果按照一套房80平方米计算，全国约有6975万套空置房。此前高达6540万套空置房的报道，绝非空穴来风。

不过，国家统计局并未给出空置房和空置率的具体数据。其统计报告也强调，商品房待售面积并不等于住房空置面积。有专家指出，在这一问题上的统计缺失和暧昧不明，一定程度上正反映出中国楼市当前的泡沫。

就在国家统计局数据公布的第二天，新华社便直接提出，虽然目前没有任何权威部门和研究机构能够准确统计出空置住房的数量，但作为房地产投资、投机的副产品，空置房的大量存在已经是不争的事实。

凡空置、不自用又不出租超过半年以上者，可考虑收取一定的空置税。

值得注意的是，沿海城市空置房多已成共识。值得一提的是，由于没有统一的房地产专项发展规划，海南房地产发展目标和区域功能定位不清，海南高空置率已经敲响了警钟。

今年上半年，海南房地产开发投资完成205.33亿元，同比增长78.9%，其中商品住房投资占房地产开发投资总额的90%。统计显示，近年来海南超七成商品住房销往岛外，部分住宅小区空置率高达90%，资源浪费现象严重。

由于大多数业主购房的目的是投资和度假，所购住房普遍存在空置率高的问题。海南省人大常委会环境资源工作委员会6月中下旬对海口、三亚、文昌、琼海等8个市县房地产开发建设情况的调查显示，有些小区平时入住率不到2%，多数小区平时入住率不到20%，高峰时仅为40%-60%。

但因国家统计局从没有发布过住宅空置率，使得这一数据缺乏权威部门的统计数据，全国大面积空置房到底有多少却不得而知。

中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一呼吁，有关部门应尽快进行一次住房普查，对居民住房使用情况进行一次认真彻底的调查，以盘活存量，减少闲置，增加供给，从而缓解供需矛盾。

按照国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区，商品房供求平衡；空置率在10%-20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度；空置率在20%以上为商品房严重积压区。

分析人士表示，目前首先要搞清楚什么是空置率，然后再谈空置率有多高。既然人口普查和经济普查那么大的数据量都可以做到，那么理论上空置率的统计有什么理由做不到？

以税收向空置房“开战”

有关专家认为，空置率的居高不下与商品房价格的持续攀升已成为房产市场的焦点矛盾。一边是商品房白白空置，一边是迫切需要住房的居民买不起房子。这样一幕尖锐的场景摆在我们面前，这时就要发挥政府的宏观调控功能，不妨用征税的方式向空置房“开战”。

据称，国外包括一些发达国家的商品房空置率，也挺严重。眼下，一些欧盟国家纷纷“亮剑”，向空置房“开战”。

在荷兰，法律允许人们入住闲置一年以上的空房，而空房业主也愿意在政府的协调下无偿提供这些住房；在瑞典，政府甚至将无人居住的住房推倒；在德国，业主必须使空房得到重新利用，在房屋闲置率超过10%的市镇，当地政府还会推倒那些无法出租的住房。

所谓空置税，是针对空置房而征收的税款。有关专家表示，空置不自用又不出租，就是对房地产资源的浪费，应该收取一定的空置税。而征收营业税或个人所得税，只会促使业主延后出售物业，从而令供应量减少，促使楼价升得更快。征收空置税可以通过增加空置的成本迫使业主将闲置房子出租或卖出，从而增加供应量。

近日，北京市房地产业协会发布的一份报告称:“大量闲置房屋掌握在了少数富人手中。”该报告甫出便立即引起了市场的关注，而此前被炒得沸沸扬扬的空置税也再次引发专家的热议。

此前，类似的税种也已经在专家的讨论范围中，比如土地持有税。空置，既可以针对房产持有人，即购房者；也同样适用于地产持有人，即开发商。

北京科技大学经济管理学院教授赵晓认为，空置税和物业税的性质、效果类似，是对房产持有环节的规制，可以限制房地产炒作和投机，与宏观调控是一致的，所以对于抑制房价有明显效果。

中国社科院金融研究所易宪容表示，物业税的征收需要复杂的市场培育和法律规范过程，但相比之下，空置税的征收就容易多了。

而香港中原地产集团主席施永青日前公开表态，征收空置税胜过其他消费税，这对当时房价仍处高位的北京和上海“惊动”不小。

施永青认为，凡空置、不自用又不出租超过半年以上者，可考虑收取一定的空置税。这样，一来可以推动有空置物业的人及早把物业脱手。二来，市场上可供出售或出租的房源就会立即增加，租金及房价都会因此而往下降。价格一下降，资金就不肯流入，市场就可以得到降温。这种做法，比对5年再转让的物业收营业税和个调税都更合理。以营业税来说，只会促使业主延后出售物业的时间，令市场的供应量减少，促使房价升得更快。而征收空置税则可把矛头直指囤货的炒家，鼓励自住客通过合理转让令资源落入最有需要及最能有效使用资源的人手里。

中国社科院金融研究所博士尹中立表示，征收空置税的提议切中了问题的要害。空置税可以限制房地产炒作和投机，从而抑制房价，与宏观调控是一致的。

有关专家表示，征收空置税并不是最为有效的方法

北京市经济与社会发展研究所专题经济研究室主任刘秀如认为，从量上来看，北京房地产的总量较大，但社会分配中存在不公—— 一方面，房价一路走高；另一方面，住房空置率持续攀升。在此情况下，征收空置税成为一种必要的调节手段，也是长期手段。拥有两处或多处房产者过多占有社会资源，对其征收相应税款有利于房地产业的健康发展。

上海一位房地产开发商也表示，在上海的地方调控细则没有出台之前，不能排除出台类似空置税的政策以迎合宏观调控大趋势的可能。

有关专家表示，征收空置税并不是最为有效的方法。因为，对生产者库存(包括开发商未售出的房屋)来说，政府在出让土地时已经征收了相应的税款，商品经济中就应该遵循交换原则，不应再重复征收税款了。而对个人来说，“占”后是否要“用”亦是个人权利，不应受到过多干涉。

目前，中国缺乏征收空置税的法律基础，也没有严格的法律秩序和登记制度来保障。在中国实行对第二套房产征收空置税要有一个前提，那就是建立个人房产权属与信用数据信息资源共享的平台、规范标准和查询体系，否则征税就无法操作。

在专家看来，制约征收空置税的重要因素在于，对个人拥有房地产信息的掌握和监控尚没有建立起来。

空置房出路在于出租

近来，全国多个重点城市的房屋租赁价格持续上涨，北京、上海、广州、深圳等一线城市房屋租赁价格平均涨幅超过10%，部分地段好、公共资源便利地区的房租价格涨幅甚至达20%。此外，房租价格上涨风潮也开始向二、三线城市蔓延。

事实上，房租上涨比房价上涨更危险。因为房租是比房价更事关群众切身利益的事情，房价高了可以暂时不买房，但是房租疯涨则会把广大社会弱势群体逼向绝境。

对于公众而言，房租的影响其实远在房价之上。毕竟，房子是投资品，甚至可以被用来投机。房价高企，公众买不起房还可以选择租房。而相比有着太多水分的房价，房租的确更显理性，对于绝大多数买不起房的公众而言，租得起房好歹是一种慰藉。

然而，公众可以因为买不起房而不拥有房产，但却不能因为租不起房而连居住权都一并丧失。从这个意义上说，房租上涨其实要比房价上涨更危险。

与此同时，在国内出现大量商品房空置，既浪费社会资源，又吹大了楼市泡沫。千方百计盘活天量的空置房，加大租赁市场的供应量，无疑是缓解租房难、房租上涨的有效途径。

有关专家指出，征收空置税将加大空置房的持有成本，迫使空置房投入到房屋买卖和租赁市场中，房屋的房价必然要降，房租的价格也必然要降，房屋市场回归到正常。

面对不断上涨的房价和房租，中低收入人群的居住难题更加突出，政府为解决中低收入人群的居住问题，也在不断加大保障房的供应，但也遇到了诸多瓶颈。因此，从根本上解决空置房问题，应该通过相关的制度和政策设计来促使空置房进入市场出租或出售。

分析人士认为，楼市调控新政已逾百日，下半年的调控政策应该从控需求转向增加供应。而增加供应有两种模式：一是增量模式，二是激活存量模式。

增量模式指的就是增加新房供应量。应该千方百计增加土地供应量，增加开工面积，增加开盘量。但是目前增量模式遇到了土地供应的瓶颈。城区内土地资源日益稀缺，这使得开发建设只能向城市边缘扩张，到了城市边缘就不可避免地会遇到农村土地“红线”。当通过增量模式来解决增加供应的难题遇到瓶颈的时候，更应该想办法来激活市场存量。

激活存量就是通过相关的制度和政策促使空置房进入市场出租或出售，以此来平抑过高的房价和租金。

但是，通过激活存量来增加供应的模式遇到税收问题。目前，出租房屋要缴纳5%的综合税，出售房屋要缴纳5.5%的营业税和差额20%的个税。如果不出租也不出售，让房屋空置下来反而不用交税。现行的税收制度使得不少人宁可选择将房屋空置，也不愿意将房屋出租或出售。

所以，在税收环节应该减少或免除存量房出租和出售环节的税收，增加在房屋持有环节上的税收，如空置税。通过税收调整，促使业主把空置的房源拿出来出租或出售，一来可以避免资源的浪费，二来可以平抑房价和房租的过快上涨。

业内人士表示，在当前打击投机抑制投资的宏观调控中，政府部门可把解决空置房的重点引向租房市场，培育租房市场，进而大力倡导并推广“先租房后买房”的住房梯度消费理念，既可降低楼盘空置率，也有利于楼市整体的可持续发展。

随着房价的持续走高，买房者明显减少，而租房市场有所升温。一些中介门店的开支主要靠租房市场的收入来维持。

有关专家表示，租房市场的升温，为降低新房空置率带来市场契机，各楼盘及空置房业主应积极迎接租房市场，盘活自身住房资产。

此外，更多年轻人从不堪重负的“房奴”角色，转向量力而行的“先租房后买房”角色，能够分流过热的购房需求，给阶段性过热的楼市消费降温。而楼市置业的适当降温，自然又可抑制由“超前置业、投资购房”带来空置房增多的现象。

过去5年，政府部门已对楼市采取过多轮调控，但是调控效果不佳。因此必须进行大胆的制度改革和创新，通过增加农村宅基地的流转来解决目前增加供应上遇到的瓶颈，通过税收调整来解决目前激活存量上遇到的难题。只有这样才能进一步缓解房价和租金过快上涨的问题，使得中国的房地产行业获得健康和可持续的发展。

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早在1999年，法国就开始在巴黎、里昂等八大城市对那些收入高、房产多而空置并造成资源浪费的人征收房屋空置税，以此来对居民住房进行调控。其税收的全部收入由国家改善住宅委员会用于居民住宅建设。

而英国政府也拟对第二处住房征收空置税，以减小对当地经济和房地产业发展的不利影响。不久前，俄罗斯也表示，为防止房地产投机商恶意炒作房价，政府计划提高对法人购买第二、三套住房的征税水平。