互联网经济形势下房地产商业模式研究

刘宇昂

摘 要：互联网经济形势下，房地产行业面临着市场需求变化、政策环境变化、技术创新变化、竞争压力变化等多重挑战，房地产企业需要进行商业模式转型，以适应市场变化，提升附加值，实现多元化发展。文章以互联网经济形势下房地产商业模式转型为研究主题，通过文献综述、案例分析，探讨了房地产企业商业模式转型的路径、策略、效果和影响因素。文章得出以下四个方面的结论：①房地产企业商业模式转型是在互联网经济形势下，适应市场需求变化、提升附加值、实现多元化发展的必然选择。②房地产企业商业模式转型的路径和策略主要包括产品创新、服务创新、渠道创新和合作创新四个方面。③房地产企业商业模式转型对其经营绩效有正向影响。④互联网经济形势下，市场需求变化、政策环境变化、技术创新变化、竞争压力变化等因素对房地产企业商业模式转型有正向影响。文章的创新点和价值主要体现在以下两个方面：①从新的角度、层面或维度分析了房地产商业模式转型的问题；②为房地产企业转型提供了参考或建议。

关键词：互联网经济；房地产；商业模式；转型

中图分类号：F293.3    文献标识码：A 文章编号：1005-6432（2024）16-0055-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2024.16.014

1 引言

1.1 研究背景和意义

房地产是国民经济的重要支柱产业，但在互联网经济的影响下，面临着挑战和机遇。房地产企业需要进行商业模式的创新和转型，以适应市场变化，实现价值最优化。研究房地产商业模式转型的路径和策略，对促进房地产行业与互联网经济的融合与发展具有重要意义。

1.2 研究目的和内容

文章旨在探讨互联网经济形势下房地产商业模式的转型路径和策略，并提出相应的建议和意见。文章主要包括以下内容：

（1）分析房地产商业模式的概念、内涵、构成要素和类型，以及互联网对房地产商业模式的影响和挑战。

（2）综述并评价国内外房地产商业模式转型的路径和策略，如产品创新、服务创新、渠道创新、合作创新等，以及相应的理论支撑和实践案例。

（3）选择并描述几个具有代表性和典型性的房地产企业作为案例，分析其商业模式的转型过程和结果，如背景、动因、路径、策略、效果等。

（4）总结并归纳房地产商业模式转型的一般规律和特殊情况，提出房地产商业模式转型的成功因素和风险因素。

（5）针对房地产企业商业模式转型的现状和问题，提出具有针对性和可操作性的建议和意见。

1.3 研究方法和步骤

文章采用了文献综述法、案例分析法等方法，按照以下步骤进行研究：

（1）通过查阅国内外相关文献资料，系统梳理并分析房地产商业模式的相关理论和实践。

（2）通过选择并描述几个具有代表性和典型性的房地产企业作为案例，运用比较分析、归纳总结等方法，深入剖析其商业模式的转型过程和结果。

1.4 研究创新点和价值

（1）从价值创造、传递和获取的逻辑出发，分析房地产企业如何根据自身特点和需求设计出符合互联网经济特征的商业模式。

（2）从产品创新、服务创新、渠道创新、合作创新等不同维度出发，总结归纳了房地产企业商业模式转型的路径和策略。

（3）从客户满意度、市场占有率、盈利能力等不同指标出发，评价比较了不同类型的房地产企业在商业模式转型中的优劣势和成败因素。

2 文献综述

文章主要介绍了房地产商业模式的概念和内涵、类型和特征、转型动因和障碍、转型路径和策略等方面的相关文献，为后续的案例分析提供理论基础和分析框架。

2.1 房地产商业模式的概念和内涵

房地产商业模式是企业创造、传递和获取价值的逻辑，关乎如何提供价值产品服务，满足市场需求，实现收益增长，并整合成本、资源、合作等因素。其构成包括价值主张、客户群体、收入来源、成本结构、资源配置和合作伙伴。

价值主张是企业所提供的产品或服务的价值，需适应客户或市场需求，体现竞争优势。客户群体是企业服务的目标市场，影响市场规模和份额。收入来源是创造价值的回报，具备稳定性、可预测性、可控性等特性，受产品价值、市场需求等多元影响。成本结构是创造价值的代价，具有固定性、可变性、可控性等特征，受产品价值、市场需求、政策环境等因素影响。资源配置涉及资源的性质、来源、分配，需要根据产品服务的具体需求选择适合的资源。合作伙伴是企业依赖的外部资源，需要根据合作的目的、内容、形式等进行选择和匹配，以适应价值主张和客户群体等要素，应对市场需求、政策环境、技术创新等变化［1-2］。

2.2 房地产商业模式的类型和特征

房地产商业模式反映了企业在市场的定位和角色，分为传统开发模式、资产管理模式、平台运营模式和社区服务模式。

（1）传统开发模式以土地开发为核心，通过购地、规划设计、施工、销售和售后服务创造价值，但面临市场竞争和政策压力。

（2）资产管理模式以资产管理为核心，购买或租赁房地产资产进行长期持有、租赁运营或再次出售，以获取持续收益，需具备强资产管理能力和市场洞察力。

（3）平台运营模式通过构建在线平台提供房地产信息、交易、服务等功能，形成网络效应，需具备强技术实力和运营能力。

（4）社区服务模式通过提供物业管理、社区活动、生活服务等产品和服务，增强与消费者关系，提高消费者满意度和忠诚度，需具备强服务能力和创新能力［3］。

2.3 房地产商业模式的转型动因和障碍

房地产企业商业模式转型受市场适应性、政策合规性、技术创新性和组织变革性影响。随着消费者需求多样化，企业需进行产品设计、服务提供等创新以适应市场。政策调整，如土地供应、购房限制等，挑战企业盈利模式，驱动其寻求新商业模式。大数据、人工智能、区块链等新科技为房地产业提供创新空间，助力提高效率、改进服务、创造新商业模式。优化组织结构、革新企业文化、提升管理能力是转型的必要条件［4-5］。

2.4 房地产商业模式的转型路径和策略

转型路径和策略包括产品创新、服务创新、渠道创新和合作创新。产品创新关键在于开发新房地产产品或优化现有产品设计、品质、功能。服务创新需要提供新房地产服务或改进现有服务流程、体验、效率。渠道创新意味着开发新销售渠道或整合现有渠道资源、能力、关系。合作创新则需要建立新合作关系或深化现有合作深度、广度、效果［6］。

3 案例分析

文章通过选择三家具有代表性的房地产企业作为案例，分析其在互联网经济形势下的商业模式转型过程和结果，比较其异同点和优劣势，评价其转型的成功与否，以及对行业的影响和启示［7-9］。

3.1 案例选择与描述

文章选择的三家房地产企业分别是万科、碧桂园、融创，它们都是国内知名的房地产开发商，具有较高的市场份额和品牌影响力，同时也面临着互联网经济形势下的挑战和机遇，因此具有较强的典型性和参考价值。下面分别对这三家企业的商业模式转型进行描述。

3.1.1 万科

万科，中国最大房地产开发商之一，早在2012年就进行商业模式转型，从单一房地产开发商变为提供多元化城市服务的综合企业。转型体现在产品创新、服务创新、渠道创新和合作创新四方面。

（1）万科开展了多元化产品线，如长租公寓、养老地产、特色小镇等，注重绿色建筑和海绵城市理念。

（2）在服务上，利用互联网和智能化技术，推出了“微生活”App，一站式提供物业管理和社区服务，并利用大数据和AI技术进行精准市场分析。

（3）在渠道上，结合线上线下，推出“微楼书”微信公众号，并加强线下体验中心和售楼处的建设。

（4）在合作上，与阿里巴巴、腾讯等互联网巨头，以及华为、京东等企业和金融机构合作，实现资源拓展和技术引入，推动智慧社区建设和智能家居应用等。

3.1.2 碧桂园

碧桂园，中国大型住宅开发商之一，积极转型为“科技+生活服务商”。转型主要体现在产品创新、服务创新、渠道创新和合作创新四方面。

（1）产品创新方面，碧桂园拓展到农业、机器人、教育等领域，注重产品质量与创新性。

（2）服务创新方面，通过“碧桂园凤凰云”微信小程序提供一站式物业服务和社区活动，并利用大数据和AI技术进行精准市场分析。

（3）渠道创新方面，结合线上线下渠道进行营销，开设网络平台展示项目信息，加强线下体验中心和售楼处的建设。

（4）合作创新方面，与华为、小米等科技企业、清华大学等教育机构以及金融机构合作，实现资源拓展，引入优质教育资源，开展资产证券化和资产管理业务。

3.1.3 融创

融创，中国创新型房地产开发商之一，积极进行商业模式转型，定位为“文化+旅游+科技+生活服务商”。

（1）产品创新方面，融创丰富产品线，覆盖影视娱乐、主题乐园等领域，推出具有文化和科技元素的“融创中国”“融创世界”.

（2）服务创新方面，通过“融创归心”App，提供一站式解决方案，并用大数据和AI技术进行精准市场分析.

（3）渠道创新方面，融创结合互联网和线下渠道进行营销创新，加强线下体验中心和售楼处建设.

（4）合作创新方面，与迪士尼、乐高等国际品牌，华为、小米等科技企业以及金融机构合作，实现资源拓展，引入智能家居、无人配送技术，以及开展资产证券化、资产管理业务等。

3.2 案例比较与评价

本节将对上述三家房地产企业的商业模式转型进行比较与评价，分析其转型的异同点和优劣势，以及对行业的影响和启示。

3.2.1 转型的异同点

共同点：三大房企都从单一房地产开发商向综合性生活服务商转型，采用产品创新、服务创新、渠道创新和合作创新，提供多元化、优质化的产品和服务，覆盖长租公寓、养老地产、特色小镇、产业园区等领域。

差异点：万科注重产品品质和环保，推出“绿色建筑”“海绵城市”等概念。碧桂园注重产品创新和科技元素，涉足农业、机器人等领域。融创注重产品内涵和文化特色，涉足影视娱乐、主题乐园等领域。

3.2.2 转型的优劣势

从优势方面来看，三家企业的商业模式转型都有以下三个方面的好处：

（1）增加了收入来源和盈利空间。通过拓展新的产品线和服务范围，三家企业都实现了收入结构的多元化和优化，增加了非房地产开发收入占比，提高了盈利能力和抗风险能力。

（2）提升了客户满意度和忠诚度。通过提供更加便捷和个性化的服务，三家企业都实现了客户体验的提升，提升了客户的参与感和信任感，促进了客户的复购和推荐，提高了客户满意度和忠诚度。

（3）增强了品牌影响力和竞争力。通过推出更加创新和质量的产品，三家企业都实现了品牌形象的提升，增加了市场的认可度和口碑度，扩大了市场的份额和影响力，增强了品牌影响力和竞争力。

从劣势方面来看，三家企业的商业模式转型也面临以下三个方面的挑战：

（1）增加了管理成本和风险。通过涉足多个领域和行业，三家企业都增加了管理的复杂度和难度，需要投入更多的人力、物力和财力，承担更多的法律、政策和市场的风险，增加了管理成本和风险。

（2）降低了核心竞争力和专注度。通过涉足多个领域和行业，三家企业都可能分散了自身的资源和能力，导致在某些领域或行业缺乏深入的专业知识和经验，降低了核心竞争力和专注度。

（3）产生了利益冲突和竞争对手。通过涉足多个领域和行业，三家企业都可能与原有的合作伙伴或潜在的客户产生利益冲突或竞争关系，影响原有的合作关系或市场份额，引发利益冲突和增添竞争对手。

3.2.3 转型的成功与否

文章探讨三家房地产企业：万科、碧桂园、融创的商业模式转型成功与不足之处：

（1）万科：早期开始转型，成功优化收入结构，非房地产收入占比显著提升，物业服务成重要收入源，提升品牌形象，赢得多项荣誉。然而，转型中也面临内外部质疑和挑战。

（2）碧桂园：在快速扩张中，注重产品创新，农业和机器人领域表现突出。但转型中面临资金压力、技术壁垒、市场接受度等挑战，需要找到有效的应对策略。

（3）融创：成功调整收入结构，非房地产收入占比较大，特别是文化旅游业务。涉足影视娱乐、主题乐园等领域，取得突出成绩。然而，转型过程中也曾面临争议和困扰，如万达事件、乐视事件等决策问题，增加转型难度。

3.2.4 对行业的影响和启示

三家企业的商业模式转型，无疑对中国的房地产行业产生了深远影响，并为其他企业提供了启示和借鉴。

（1）转型改变了房地产竞争格局和行业标准。综合性生活服务商模式，提供多元化和个性化的产品和服务，提升了盈利能力和抗风险能力，增强了竞争力和影响力，推动了行业创新和发展。

（2）转型提升了房地产服务水平和客户满意度。互联网经济下，客户需求多样化、细分化和个性化，转型提供了新的服务理念和方法。

（3）转型也暴露了一些问题和风险，如管理成本和风险增加、核心竞争力和专注度降低、利益冲突和竞争对手引发等。需要企业在转型时有充分的准备和考虑，以避免相同的问题和风险。

总的来说，三家企业的商业模式转型，为中国的房地产行业提供了新的发展路径和战略选择，推动了行业的转型升级和持续发展。

4 结论与建议

4.1 研究结论

（1）房地产企业商业模式转型是适应市场需求、提升附加值、实现多元化发展的必选策略。企业应探索与其他产业的跨界合作，构建综合性的生活服务平台，以满足各类客户群体和市场需求。

（2）房地产企业商业模式转型的路径和策略包括产品创新、服务创新、渠道创新和合作创新。企业应利用数字化手段提升产品品质和环保性，提供便捷和个性化的服务，提升客户的参与感和信任感。同时，注重产品内涵和文化特色，涉足影视娱乐、主题乐园等领域，以强化文化创意和体验消费。企业还需重视产品气质和社区服务，涉足商业地产、物业管理等领域，优化社区服务，提升生活品质。

（3）房地产企业商业模式转型对其经营绩效有正向影响。拓展新的产品线和服务范围能实现收入结构多元化，提高盈利能力和抗风险能力。创新和高质量产品可提升品牌形象，扩大市场份额和影响力。

（4）市场需求、政策环境、技术创新、竞争压力变化等因素对房地产企业商业模式转型有正向影响。这些因素驱动企业关注市场需求多样化、细分化和个性化，适应政策环境的不确定性和复杂性，把握技术创新机遇和挑战，平衡竞争压力的激励和约束。文章的创新点和价值表现在以下两方面：

①文章从新的角度分析了房地产商业模式转型的问题。文章不仅从行业内部分析了转型的路径、策略、效果等问题，也从行业外部分析了转型的影响因素等问题，提供了一个全面和深入的视角。②文章为房地产企业转型提供了参考或建议。文章探讨了房地产企业如何进行商业模式转型，提高经营绩效，应对市场变化，提供了一些有益的参考或建议。

4.2 研究建议

（1）根据市场需求变化，扩大业务范围，提升附加值，多元化发展。房地产企业应超越传统房地产开发，探索与其他产业的合作，构建综合性生活服务平台，如长租公寓、养老地产、特色小镇、产业园区等，满足多样化的需求［10］。

（2）利用互联网平台和智能化技术，提供多元化、高效化、优质化和个性化的产品和服务。企业应借助数字化手段，提升产品品质和环保性，提供便捷和个性化的服务，提升客户的参与感和信任感。利用互联网平台，实现线上线下的无缝对接，提供在线选房、在线缴费等服务。

（3）根据自身资源和能力，寻找差异化和特色化的发展方向。房地产企业应注重产品内涵和文化特色，涉足影视娱乐、主题乐园等领域，强化文化创意和体验消费。同时，涉足商业地产、物业管理等领域，优化社区服务，提升生活品质。

（4）保持房地产市场的稳定，防止大幅波动。房地产市场是国民经济的支柱，关乎民生福祉。企业应促进行业平稳健康发展，防止市场过热或过冷。要因城施策，一城一策，支持刚性和改善性住房需求，提振市场信心，防范和化解风险，确保行业平稳健康发展。

4.3 研究展望

文章虽然对互联网经济形势下房地产商业模式转型的问题进行了一定程度的探讨和分析，但仍然存在一些不足之处，例如，研究对象的选择有限。文章选择了2019年中国房地产百强企业作为研究对象，虽然具有一定的代表性和典型性，但也忽略了其他规模和类型的房地产企业，如中小型房地产企业、外资房地产企业等，可能导致研究结果的普遍性和适用性受到影响。未来的研究可以扩大研究对象的范围和数量，增加研究结果的普遍性和适用性。

基于不足之处，文章提出以下四个未来可以继续深入探讨的问题和方向：

（1）如何评价不同类型和规模的房地产企业商业模式转型的效果和影响？

（2）如何构建一个更加完善和综合的房地产商业模式转型评价体系？

（3）如何运用更加先进和创新的技术手段，促进房地产商业模式转型的实施和优化？

（4）如何考虑不同区域和市场的特点和差异，制定更加合理和有效的房地产商业模式转型策略？

参考文献：

［1］王卫华.互联网经济形势下房地产商业模式研究［J］.当代经济，2015（20）：2.

［2］吴燕妮.互联网模式下的房地产企业营销策略创新研究［J］.现代商业，2022（23）：25-27.

［3］刘飞.互联网经济形势下房地产商业模式探讨［J］.中文科技期刊数据库（全文版）经济管理，2022（6）：3.

［4］许尔东男.网络经济环境下房地产企业营销策略分析［J］.中国管理信息化，2022，25（4）：126-128.

［5］钱宇晴，张卓然，李益欢，等.“互联网+”背景下房地产营销模式探析［J］.科技经济市场，2022（8）：151-153.

［6］傅青.探讨新形势下房地产经济持续发展的策略［J］.中国经贸，2022（4）：55-57.

［7］方远.2019年中国房地产500强发布：行业集中度明显提升［J］.中国房地产金融，2019（4）：4.

［8］陈家文.碧桂园：2019年总收入4859.1亿 同比增长28.2%［J］.房地产导刊，2020（5）：34-35.

［9］孙庭阳.恒大“银九金十” 碧桂园“下乡” 万科优势缩小 融创增长惊人 四大龙头房企2019年都干了啥［J］.中国经济周刊，2020（2）：5.

［10］张海红.“互联网+”时代房地产营销策略创新研究［J］.商业2.0（经济管理），2022（1）：215-217.