房地产阶段性保证担保研究

连 胜

吉首大学法学与公共管理学院，湖南 吉首 416000

房产销售涉及的金额巨大，影响的人员多样，必须由国家的法律加以严格规制。房地产开发商承担阶段性担保不仅仅能够减少购房者断供给银行带来的资金风险，更能给购房者带来信誉保证，帮助部分购房者得以实现安家梦。但是，在房地产开发商承担阶段性担保的同时，也意味着其要承担一定的风险，如何做到鼓励房地产开发商承担相对应的责任的同时，减少房地产开发商以及银行所面临的风险是本文所要重点讨论的问题。

一、房地产阶段性保证担保的背景

房地产行业是国民经济的重要组成部分，涉及的金额较大，多数家庭无法一次性以全款购买房屋，因此需要通过向银行申请购房贷款。购房者在后续还款过程中，不仅需要偿还购房款的本金，还需要偿还利息。目前，商品房购买通常采用“一定比例首付+贷款”的方式，但存在部分购房者无法及时偿还本金和利息的情况，导致购房者选择断供。银行只能通过诉讼解决纠纷，但如果购房者出现资金短缺无法及时偿还贷款，将给法院执行和银行资金回收带来风险，影响正常的经济秩序。［1］为了减少这些情况的发生，房地产阶段性保证担保孕育而生。

二、房地产阶段性保证担保的概念

房地产阶段性保证是指房地产开发商在商品房买卖合同履行过程中，对购买人在一定期间内所负的银行债务向银行承担保证责任的行为。其主要目的是分担银行在从购房合同签订日起到银行债权完全实现日之间所面临的贷款回收风险。房地产阶段性保证的具体规定通常包含在购房人与银行签订的个人贷款保证合同中，有时也会单独由开发商和银行在保证合同中签署。一旦阶段性保证合同成立，开发商就有责任在约定期限内对购房者的贷款进行担保。

房地产阶段性保证担保涉及三方的民事法律关系，分别是购房者、银行和开发商。开发商承担着建成并向购房者提供商品房的义务，同时还要与银行签署额外的担保协议。银行负责向购房者提供资金以支持其分期购房。而购房者则有责任偿还银行的购房款。在这个案例中，开发商的责任较为重大，特别是当购房者拒绝履行还款义务时，开发商将面临严重的后果。因此，如何平衡开发商的责任，避免其过多承担责任的同时，也要保护银行和购房者的利益，是房地产交易中需要重点讨论的问题。

三、房地产阶段性保证担保涉及的实务操作

房地产阶段性保证担保是一项实践性操作，因此需要通过实际案例研究其运行规则。该担保形成于开发商、买受人和银行之间，清晰地澄清商品房买卖过程中各方之间的权利和义务关系有助于更好地理解阶段性担保的法律本质。

首先，买受人与开发商签订商品房买卖合同后，双方建立了买卖合同法律关系，买受人支付购房款给开发商，开发商将商品房产权过户给买受人。然而，由于资金压力，为了顺利完成交易，买受人通常选择向银行贷款支付购房款。

其次，买受人与银行签订个人贷款合同，双方形成了金融借贷法律关系，银行向买受人提供贷款，买受人分期偿还借款本金和利息。在这个阶段，交易中的核心矛盾开始显现：具备充足资金实力的买受人通常不需要通过银行贷款来缓解资金压力，而需要通过银行贷款来补足购房款的买受人可能存在一定的信用风险。因此，银行在每笔贷款发放之前需要进行详尽的还款能力核查，以规避潜在的法律风险。

最后，买受人将之前与开发商签订的购房合同中的房产再抵押给银行，用于担保借款。通过这种方式，各方的利益得以平衡，达到了促成交易顺利进行的相对平衡点。然而，由于目前大多数开发商进行预售，并且抵押登记必须以房产权证办理为前提等因素，实际上买受人能够提供房产担保的担保期间不足以覆盖整个贷款合同的履行期。在贷款合同签订之日到抵押权证成功办理之间，如果买受人出现无力继续偿还贷款或房屋交易因不可抗力事件而无法完成等情况，银行仍无法获得足够的清偿。如果银行因此拒绝向买受人放款，就相当于由于开发商提前预售或无法办理不动产权证等因素导致交易无法促成，资金流通遭受阻碍，这不符合开发商的期望。因此，在这种情况下，开发商主动承担买受人在这段空白期间的贷款保证责任几乎是必然的。

四、房地产阶段性保证担保涉及的实务问题

房地产阶段性保证担保在实务之中依旧存在部分需要处理的问题，主要是围绕着开发商与银行之间的争议展开的，包括阶段性担保属于何种保证类型等问题。

（一）阶段性担保行为是一般保证行为还是连带保证行为

依据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第六百八十六条规定：“当事人在保证合同中对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照一般保证承担保证责任”；第六百八十八条规定：“连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任”。结合上述法条以及阶段性担保的法律行为目的、尽管部分担保协议中并未明确指明开发商需要承担的是连带保证责任，且现阶段已有部分银行直接在其担保协议范本中直接使用“阶段性担保责任”字样而并未详尽约定保证责任的形式，如果想要达到法律风险及时转嫁、促成交易正常进行的法律目的，阶段性担保责任必然要在合同之中写明担保形式。由于实务之中，开发商一般会与银行签订保证合同用来确定开发商所应当承担的具体保证方式，可是合同之中没有明确写明开发商应当以何种形式承担担保责任时，只能遵循《民法典》第六百八十六条吗？学界普遍认为探究这个问题的答案应当从阶段性担保行为的历史开始溯源。

回溯其起源，阶段性担保行为最初源于开发商为了推动商品房交易而主动向银行提出承担相应贷款责任的建议。银行之所以接受这一提议，是因为即使在此期间，买受人（借款人）无力偿还贷款，银行仍有权向开发商追究保证责任。因此，可以明显得出结论，只有联席担保责任才能实现预期的法律效果，即使合同或协议条款没有直接规定担保种类，开发商在进行阶段性担保行为时仍应承担联席担保责任。

（二）阶段性担保中的“开发商在特定时间段内提供保证”的界定

保证责任的三个要素是保证形式、保证范围和保证期间。在阶段性担保中，保证期间的确定在整个商品房交易的法律风险评估中至关重要。因此，在开发商与银行签订的保证合同中，确定保证时间的规定非常重要。

目前，各大银行通常将阶段性担保期间定义为“从贷款合同签订之日起至抵押权证成功办理并交至银行之日止”。这个起算点基本上不会有修改的情况。这是因为贷款合同签订后，购房者开始承担相应的还款责任，而开发商自然要承担保证责任。确定这一起始时间可以最大限度地保障银行的利益。同时，开发商也没有异议，因为在开发商尚未建好房屋的阶段，为了吸引购房者购买房产，他们可以承担相应的担保责任，赢得银行的信任，从而让银行继续向其他购房者提供贷款，实现资金回收的目标。可以看出，以贷款合同签订之日作为起点是一个合适的时间段。当房屋的抵押权证办理完成后，银行有了不动产作为抵押担保，自然就不需要开发商再提供保证了。此时，开发商也成功解除了与购房者和银行的借贷关系，降低了自身的风险。以上是理论上的考虑。［2］

然而，在实际的合同谈判过程中，情况可能会有所不同。保证期间的截止点可以被定义为“预告登记办理完毕之日止”或是“借款全部清偿之日止”。银行可能会对部分房产进行评估，如果银行认为房产的市场价值远低于购房贷款金额，并且购房者的还款能力存在一定缺陷，银行会要求开发商承担更多责任。因此，在实际操作中，一些银行与开发商订立的保证合同要求开发商在从借款合同签订之日起到购房贷款全部清偿之后才不承担保证责任。对于开发商而言，承担这种法律风险是非常大的。因此，解决这个问题必须平衡开发商和银行之间的义务。

（三）阶段性担保责任的保证期间自治问题

阶段性担保责任的保证期间势必早于主债务履行期限，那么相应的保证期间是按照“视为没有约定，按6 个月计算”还是“当事人之间可以意思自治”呢？

根据最高人民法院的审判观点，阶段性保证期间的界定应该充分考虑当事人之间的契约自由和意思自治，而不应机械地将阶段性保证期间排在主债务履行期限之前。从阶段性保证的法律目的来看，在签订阶段性担保协议时，银行和开发商都知道贷款合同涉及的主债务在成功办理抵押登记之时还没有完全履行，因此双方签订阶段性担保协议的目的是让开发商在整个贷款合同履行过程中为买受人在相应阶段内的贷款风险提供担保。实质上，开发商为了帮助银行在等待买受人提供抵押物的过程中获得保障而承担了保证责任。

首先，根据《民法典》第六百九十二条的规定，如果双方没有约定或约定不明确，就要强制适用六个月的保证期间。而“阶段性担保”中的意思自治与该法条的立法原意和强制性规定并不矛盾，应该鼓励灵活理解并有条件地自由约定“阶段性担保期间”。其次，按揭贷款加上阶段性担保的模式让买受人、开发商和银行在交易中都能获得利益。作为利率远高于普通贷款利率的一方，银行是最大的受益者。如果不能由当事人双方自行约定该保证期间，将导致三方之间权利和义务失衡，使得银行方的权益在这次民事交易中得到过分保护，违反了公平和公正原则。简而言之，开发商与银行可以自行协商确定“阶段性担保”的保证期间，只要不违反法律规定即可。

关于开发商是否有权单方提起解除阶段性担保合同的问题，如果出现客观情况使开发商面临按期履行购房项目的风险等原因，买受人和银行都没有提出解除贷款抵押担保合同的请求，那么开发商是否可以根据对本次购房项目履约的未来预期单方面解除贷款抵押担保合同？由于开发商在担保期间承担了巨大的保证责任压力，赋予开发商单方提起解除阶段性担保合同的权利是保障开发商基本权益的必要条件。然而，如果在任何情况下开发商都可以单方面提起解除阶段性担保合同，那就是对银行权益的不尊重，难以保障银行的基本权利。因此，在实践中，赋予开发商单方提起解除阶段性担保合同的权利是有一定必要性的，但同时也有必要限制开发商随意提出单方面解除阶段性担保合同的行为。司法实践中已经出现相关案例，比如某房地产开发有限公司诉胡某商品房预售合同纠纷再审案【（2019）赣民再115号】。该案涉及开发商单方面解除阶段性担保合同的情况。在该案中，出卖方开发商与买受人胡某签订的购房合同及其附件约定了出卖人提供阶段性担保的情况，如果由于买受人的原因导致银行从开发商账户中扣款，买受人必须在7 天内归还开发商被银行扣款的金额，并支付违约金。如果超过30 天仍未办理，买受人应在5 天内付清全部房款，否则开发商有权单方面解除合同，并按日向买受人收取违约金。根据该购房合同及其附件的约定，开发商根据合同解除条款向法院提起诉讼，主张解除与胡某签订的商品房买卖合同，并要求胡某承担违约金。同时，法院也认可了这一请求，这就是开发商单方面提起解除阶段性担保合同的典型案例。

五、相关的建议以及保障

上述内容已经说明了在实务当中可能会出现的问题，以下内容便大概阐述如何保障开发商、银行双方的权益。

（一）从开发商角度

开发商在阶段性担保之中承担了极为重要的角色，但是，其所需要承担的风险也较多。因此，开发商为了保证自己的权益应当在以下方面注意。

首先，在销售房屋的过程中，必须从多方面查询购房者信息，在订立购房合同时，尽量要求购房者提供收入证明、无犯罪证明等，以确保所销售的对象信誉良好。

其次，在开发商与银行订立保证合同或者在与购房者订立购房合同中涉及阶段性保证的内容时，必须重点关注：保证方式、保证的范围、保证的期间、承担保证后的追偿，以及能否单方解除保证合同等关键性权利。确保自己的权利不会受到侵害。［3］

（二）从银行角度

银行在阶段性担保中享受了比较多的权益，但是也要注意几个关键性问题：

首先，若开发商签订保证合同仅承担一般保证时该如何处理？若出现此情况，银行必须慎重发放贷款，并且慎重认定何时为贷款人无法偿还款项。同时协商确定开发商承担还款责任的具体期间。

其次，开发商若行使单方解除责任，银行应当如何保证自己的权利？此时，银行方面必须细致审查开发商提供的担保合同，重点审查其中关于开发商关于单方解除责任的条款，审查条款是否合理，责任应当以何种方式来承担。