民法视域下物业管理中安全保障义务研究

郭丽娟

广州海伦堡物业管理有限公司，广东 广州 510000

众所周知，现代社会中物业公司是城市里业主管理住宅的首选对象。物业公司承担着小区里的各项安全维护责任，以为广大业主提供高效、周到服务为目标。物业公司所负责的内容极具繁琐性，一方面要为业主提供便捷的生活服务，另一方面也需要负责业主的居住安全。在调查和了解的过程中发现近些年我国物业公司的服务质量水平有了很大提升，但物业公司与业主之间的纠纷也变得越来越多。其中纠纷争端的焦点多集中在财产安全、人身安全等方面，业主认为这是由于物业公司未尽到安全保障义务所造成的。那么，物业公司在实际管理工作当中到底承担着哪些安全保障义务，应该为业主提供怎样的安全保障服务以及在出现安全问题时物业公司应承担什么样的责任都亟待得到进一步明确。

一、物业公司安全保障义务以及理论来源阐述

（一）物业公司安全保障义务

何为物业公司的安全保障义务，其从理论层面来进行解释，具体指的是物业公司需要严格履行合作中所列条款义务，要在合理限度内切实保障业主的人身与财产安全，同时负责好规定区域范围内的消防管理与小区治安维护工作。关于物业公司安全保障义务的具体内容，可划分为如下两个方面：第一，保障设施设备安全。物业公司有责任和义务去保障和维护区域内设施设备的安全应用，换而言之，规定区域内的设施设备均由物业公司负责，一旦出现因为设施设备管理不当而导致业主人身财产安全问题发生时，物业公司便需要承担应承担的责任。对于规定区域内设施设备的管理工作，其具体包括设施设备的检查、维修、撤换等，与此同时要尽到及时告知业主设施设备真实应用情况的义务，要让业主随时了解设施设备的实际应用情况，并且秉承实事求是的原则，制定出针对性、合理性、科学性以及高效性的解决措施，避免出现一些不必要的问题和麻烦。第二，防范和制止侵权行为。物业公司安全保障义务中，防范和制止侵权行为是其中至关重要的一项核心内容，其是专门针对规定区域范围内管理安全性而设置的。通俗来讲，物业公司有责任和义务随时加强提防和防范，要及时制止不法分子随时可能做出的有损业主财产与人身安全的犯罪行为，如果未能尽到该项义务使得业主遭受财产损失或者人身安全问题，那么物业公司就需要积极承担起相应的责任。一般情况下，物业公司会提前就可能存在或者发生的安全问题做好设置和防范，比如在规定范围内安装和应用完善的监控系统、报警系统；安装小区大门、单元门门禁；物业保安会24 小时不间断执勤巡逻等，从各方面来协同着手，共同维护小区秩序与安全［1］。

（二）物业公司安全保障义务的理论来源

1.获利报偿理论

获利报偿，即谁获得利益，谁承担责任。收益与风险有着高度一致性。以此理论为基础，物业公司管理工作的实施与开展是建立在为业主提供服务从而谋取利益的基础之上，即业主需要按时缴纳物业费。获利报偿理论按照的是收益和风险相一致的原则，从危险中获取利益者也经常会被视为具有制止危险发生之义务的人。物业公司既然从业主身上获取了利益，那么就要承担起维护业主居住安全的责任，要具备制止危险发生的能力。所以，从这一角度来讲，法律层面要求物业公司承担起安全保障义务是科学合理的［2］。

2.危险责任理论

危险责任理论可细划分为危险控制和危险分散两个基础理论。在物业公司与小区业主之间的关系当中，物业管理公司要比小区业主个人更了解和清楚小区内部各类设施设备的真实情况，物业公司在这一方面是有优势的。小区业主是独立存在的个体，个体认知与管理能力有限，而且他们并不是设备的管理者，而是使用者。所以，物业公司理应承担起防免设备危险的义务。但这并不意味着小区业主就完全不需要承担这一份责任，业主每天都生活在小区里面，进行必要的生活，既然享受着物业公司提供的服务，那么也需要承担起一定的风险责任，但这一份风险责任占比是非常小的。此外，在了解过程中发现，物业公司在收取业主物业管理费用之后，会通过投保或者是提高服务费用的方式将这种危险控制与防范风险转移到整个社会当中，本质上物业公司在安全保障工作中的大部分风险又被转移给了社会以及消费者。所以，虽然从表象上来看物业公司实行危险控制理论看似十分苛刻，实则不然，因为深层次中是由社会和消费者来帮物业公司分担着风险［3］。

此外，危险责任理论为物业公司管理安全保障义务设立的合理性提供了非常充实的理论依据。作为安全保障义务主体，其对规定范围内的一切事物以及活动都要有着比较强大的控制能力，其不仅可以全面清楚地了解规定范围内各类要素的实际情况，而且可以在某种程度上对可能会发生的损害或者危险进行预见，提前制定出行之有效的应对与防范措施。按照此理论，物业公司是具备对各种危险源的控制与抵御能力的，尤其是一些实力较强的物业管理公司，它们已经具备了比较成熟的责任分担理念和具体模式与途径，所以，物业公司承担安全保障义务是符合民法中实质平等理念的［4］。

3.信赖关系理论

信赖关系之所以能够成为物业管理安全保障义务的理论依据，其与受刑法过失理论变革影响结果有着非常紧密的关联性。无论在任何领域，允许的危险是随时存在的，如果单纯依靠法律约束其会大大增加社会管理工作的难度，因为其更需要这一信赖原则，来明确行为人深处危险活动当中时需要承担的义务和责任，以及其所要负注意义务的程度。信赖关系理论要求参与者在考虑自身安全的基础之上要同时照顾其他参与者的安全［5］。

以信赖关系理论为基础来分析物业管理公司与业主之间的关系，小区业主在心理上是信赖物业管理公司的，其相信物业管理者是有能力给予自己人身或者财产安全不受侵害的保护。物业管理工作无论是从法律角度还是从合同约定角度理应对得起业主的这份信赖。当然如果发生安全问题，也确实是因为物业管理公司未尽到安全保障义务所导致，那么就需要承担起这一份损害赔偿责任。而且在此情况下，小区业主不需要再去寻找证据证明物业管理公司存在主观上的过错，而是直接证明二者之间存在的物业管理关系即可要求其进行赔偿。

从特定角度来分析，信赖关系原理还在一定程度上扩大了物业管理安全保障义务适用的范围。物业管理安全保障义务虽与危险源的开启和持续保持同步，但究其根源却不难发现其基础是自危险源出现之后小区业主对物业公司的信赖关系。正是因为有这份信赖关系的存在，小区业主才会在第一时间想到寻求物业公司的帮助，也下意识认为物业公司理应采取必要的措施，保障自身安全，而现在业主自身安全和利益受到侵害，自然与物业公司管理安全保障义务未尽到位有着非常直接的联系［6］。

二、民法视域下物业管理落实安全保障义务的有效策略

（一）进一步明确清楚物业管理安全保障义务的边界

物业公司虽然需要承担起规定范围内的安全保障义务与责任，但是其安全保障义务是有边界存在的，并不是只要发生在规定范围内的所有对业主造成人身、财产伤害的事件都由物业公司承担责任。换而言之，物业公司对业主承担的安全保障义务内容应限于物业管理人的管理与控制能力合理范围之内，该合理限度范围是根据一般常识来进行规定的，如果超出一般常识的认知范畴，由业主自行决定和采取的一些不符合常识的行为致使自身处于危险状态当中，物业公司不需要承担责任。因此，物业公司在实际管理工作中必须要向业主告知自身所承担安全保障义务的边界，要让业主做到心中有数，不可过度依赖物业公司，自己要对自己的财产与人身安全负责任［7］。

以某小区业主酒后攀爬栏杆坠楼这一案件为例，这一类案件大多数情况下是不属于物业管理安全保障义务范畴之内的。一方面，小区业主酒后攀爬高处栏杆，让自己处在了高度危险的状态当中，最终坠楼失去生命。但只要栏杆设置符合住宅设计规范，相关设施设备没有安全隐患，那么就不能认定栏杆设施与业主坠楼之间存在因果关系。另一方面，这一案件的争议焦点多会集中在物业公司的巡查义务上面。物业公司是有巡查义务的，但其需要根据物业合作的约定来进行职责标准判断，要明确清楚业主坠楼是一瞬间发生的事情，同时了解坠楼地点是否属于重点巡查区域，物业公司在发现坠楼业主时有无第一时间进行救助等一系列情况［8］。

（二）物业公司要建立起更加完善合理的风险防控体系

物业管理中安全保障义务的落实情况与物业公司自身的风险防控意识、体系有着非常紧密的关联性。物业公司要在全公司范围内普及和强化全体人员的风险防范意识，要求不同职能岗位的工作人员时刻保持敏锐的风险感知度，要就发现的问题随时上报管理层，从全方位来降低安全管理的风险。物业公司需要立足现实情况，积极寻找和发现各项管理工作中可能存在的安全隐患问题，并以此为参考依据来进一步优化和完善风险防控体系内容，持续加强风险防控体系建设力度。除此之外，物业公司要积极组织开展相应的安全管理培训活动，面对不同职责范围的物业人员来开展更具针对性的安全培训，切实强化物业人员的安全风险防范意识，防微杜渐，尽全力避免危险结果的发生［9］。

（三）灵活调整和应用现场工作机制内容，保证危险源检查与清除工作的及时性和有效性

针对规定范围内的各项设施设备管理与维护需求，物业公司会设置相应的管理和维护机制，但正所谓计划赶不上变化，很多情况下物业管理安全保障工作中都会遇到各种各样的突发性问题，因此，物业公司需要按照现场工作机制来具体开展和实施相应的安全保障工作。在实际工作中，每一次的问题都是不尽相同的，因此，物业管理人员必须要秉承灵活调整的原则来进行变通性应用，对物业管理区域内的设施设备应当定时维护，对管理区域的公共场所应当定期做安全检查，确保没有安全隐患，例如，消防、警报设施完好、地面清洁不结冰等。在一些日常管理与维护工作当中，物业公司应该要求工作人员更注重细节之处，例如，清洁楼梯、走廊等要做好安全提示，高压枪清洁地面等工作时要做好安全施工带的隔离等。根据合同建立安全巡查制度，总部、区域要定期对项目进行检查，项目上要依据合同做好日常检查，做好工作记录。对管理区域内的不当行为及时介入处理，避免事故发生，事故发生后，应当及时报警采取救治措施［10］。

综上所述，物业公司承担的不仅仅是一个小区或者规定范围内的安全保障工作，其更是成千上万业主人身与财产安全的重要守护者。业主是信任和依赖物业公司的，其相信物业公司能够为其提供更全面有效的保护。物业公司应该竭尽全力去采取各种措施和方式来尽可能保障业主的生活质量与安全性，要随时关注和了解业主在生活需求方面的变化情况，及时调整和优化相应的安全保障机制和措施，为业主营造出一个安全稳定的生活环境，与业主之间建立起相互信任、彼此尊重的良好关系，全心全意为业主服务。