预算管理在房地产开发企业中的应用

邹莹珏

【摘要】在今天竞争激烈且复杂的商业环境中，预算管理已成为企业成功发展的重要工具。特别是在房地产开发企业中，由于其特殊的行业性质和高度竞争的市场环境，预算管理的实施显得更为重要。文章探讨房地产开发企业预算管理的重要性，分析当前存在的问题，提出解决方案。

【关键词】预算管理；房地产开发企业；具体应用

【中图分类号】F275

预算管理是以战略管理为起点，对企业内外环境的变动进行全面分析，并对未来进行预测，从而确定企业预算目标，并将预算目标分解到各个部门，最终在企业中建立起一个整体的、明确的、更符合实际的预算控制体系。因此，在实施预算管理时，应以企业的战略目标为中心，进行预算编制与评价。同时，要实现长期预算和短期预算的有效衔接，使其单独形成一个子系统，以便更好地控制日常经营活动。

一、房地产开发企业的特点

房地产开发企业从事的经营活动包括征地、拆迁、土地开发、土地出让转让、房屋开发、房屋出售、出租、转租、房地产抵押，以及物业管理等。经营的对象都是不动产，具有固定性和不可移动性。这种特性使房地产开发企业在经营活动中受其影响十分巨大，一方面房地产开发企业的每个开发项目都需要大量资金的运筹，是一种资金密集型的企业。例如，房地产开发前期的安置补偿费用、前期工作中的勘察设计费用、可行性研究费、建筑安装工程费、财务费用、销售费用等，通常完全依靠自有资金进行房地产开发较难，往往需要多种渠道融资，解决大量资金需求，因此，前期资金预算是財务预算的一项重要工作。另一方面，房地产开发企业受政策和周围环境的影响较大，房地产开发要根据政策和周围环境，以及当地市场的供求关系和变化趋势的情况进行决策，实现项目的战略选择、战略目标和战略预测。因此，预算管理是以战略管理为起点，对企业内外环境的变动进行全面分析，并对未来进行预测，从而确定企业预算目标，并将预算目标分解到各个部门，最终在企业中建立起一个整体的、明确的、更符合实际的预算控制体系。

从预算管理角度，房地产开发行业受国家政策制约，政策风险是企业不可控风险，因此，应当通过预算管理防控风险。房地产开发属于资金密集型行业，需要通过预算管理来控制成本，安排资金，重视现金流质量与收益质量。

二、房地产开发企业预算管理过程中存在的问题

（一）对预算管理的全面性认识不足

预算管理是一项全面性和全员性的工作，需要全体员工的共同配合，在全面预算组织体系的支撑下更好地完成预算管理工作。但是在实际工作中，一些房地产开发企业员工对预算管理的理解过于单一，单纯地认为企业的发展目标应该由决策者决定，而预算管理则由财务部门负责，并且将除了成本之外的所有收入和支出都排除在外。这种错误的、不全面的认知导致工作人员参与度不够，积极性不高，最终管理工作脱离实际，没有充分发挥出其应有的作用。

（二）预算编制不够科学和准确

由于人才匮乏及积极性不高等因素，一些房地产开发企业依然在使用传统的预算编制方法，通过手工收集和编制预算提供给财务部门，这一过程受主观能动性的影响很大，没有充分发挥出预算管理的作用。企业在开展预算编制时，由于项目实施中影响因素比较多，预算数据和实际结果有时会产生较大差异。即便后期对数据做出调整，但是仍然无法反映出具体的项目进度，导致预算和实际情况不一致，不能向决策者提供更精确的参考资料，决策失误的风险比较大，影响企业的稳定发展。

（三）预算执行、监督、协调和分析不到位

预算执行和监督，是预算得以顺利实施的关键，因此，需要具备专业素质和责任心强的人员来进行。如果执行人员的业务素质不高，责任心不足，就难以保证预算执行的准确性和效率，其后续的实施和监管力度就会降低。一些房地产开发企业在各相关部门之间，缺乏有效的沟通和协调，导致出现信息不对称，不能及时发现问题和采取有效的控制措施，致使决策延误，影响预算执行效果和企业的发展。在预算执行分析过程中，主要是对财务指标进行分析，很少对经营过程进行分析，或者只是强调差异原因，却无法解决问题，导致预算的分析和反馈也不够及时、准确。

（四）预算信息化程度低，控制管理能力弱

一些房地产开发企业预算管理手段落后，数据管理信息化程度低，缺乏高效的信息化管理系统，信息相对滞后，业务部门和财务部门之间的数据无法有效共享和整合，影响了事前、事中控制，无法及时获取经营过程中的反馈信息，导致企业不能及时有效地进行经营风险控制，影响对未来经营的规划和指导，影响经营效率和准确性，导致经营状况恶化、难以实现预算指标、决策延迟、资源浪费、成本控制不足等一系列问题。

（五）考核体系不完善

一些房地产开发企业一方面制定的预算考核体系不完善，阶段性考核和激励机制缺乏力度，只是对预算目标完成情况，包括财务维度的收入、成本、费用、利润进行考核，而未制定细致全面的财务指标、非财务指标考核机制，考核指标比较单一；另一方面，对预算的组织工作部门缺乏考核。

（六）内部审计在预算管理中的作用发挥不够

预算审计应在预算管理过程中起到保驾护航的作用，但现阶段一些房地产开发企业对预算审计重视不够，缺乏预算审计机制，未对预算管理的全部过程进行审计监督，包括事前的预算编制审计、事中的预算执行审计、事后的预算完成情况的审计等。由于没有发挥内部审计的监督作用，不能从独立性角度纠正预算管理过程中存在的问题，从而增大了潜在的管理和经营风险。

三、加强房地产开发企业预算管理的措施

（一）强化对预算管理的重视和认知

企业的决策层和最高管理层对预算管理的重视和认知，是抓好预算管理的关键。只有管理者真正了解全面预算管理的重要性之后，才能将后续工作落到实处。高素质的员工是开展好预算管理工作的重要环节，该企业主要负责人和管理层要将预算管理纳入房地产开发的日常管理工作中，积极推动预算管理的实施。通过培训，不断提高员工素质，让员工了解预算管理的重要性，以及他们在实施中的作用。也可以通过人资部招聘具有相关专业能力及素质的人才，从而提升企业的整体管理能力，切实发挥预算管理的价值与作用。同时，还要加强部门间的沟通与协作，建立有效的信息共享平台，使各部门都能参与到预算的制定和执行中。

（二）做好预算编制工作

企业要从战略角度出发制定预算，通过对经营环境进行深入分析，充分考虑各种可能的变化因素，制定出更为准确的预算。要根据市场状况和内部资源进行充分预测分析，科学准确地完成预算编制工作，保证现金流的稳定性。企业可以采用灵活的预算编制方式，对企业的业务量进行调整分析，制订预算方案。在优化资源配置时，可采取零基预算编制的方法，根据企业经营策略的实施，重新开展后续的预算编制工作。由于经营策略会影响成本测算变化，可采取快速回笼资金策略、降低成本策略，以及项目价值链分析、成本动因分析等策略进行有效的管理和协调，以控制和降低对成本测算的影响。同时企业要合理、有序地整合外部和内部信息，并制定出严格的实施方案，加强对成本的控制，加速资金的流转，增加抗风险能力，应对政策及市场变化的压力。

在预算编制上，向上要与企业战略目标协调，以支撑公司战略，向下要与企业资源、经营能力匹配，以增强预算的全面性、科学性和客观性。房地产开发企业预算编制仍然要突出三大预算：投资（项目）预算、经营预算和财务预算。

从投资（项目）预算编制看，要以投资项目开发全过程为周期，全面控制项目的资金使用效率和盈利能力，包括项目销售预算、项目工程预算、费用预算、利润预算以及项目开发计划等，重点关注开发项目全过程的现金流预算和利润预算，确保全面性和准确性。

从经营预算编制看，经营预算主要是在项目实施过程中对相关项目在特定经营期的细化预算，因此该项预算主要是对整个公司各项目预算的分期细化和整合。重点要考虑必须在项目预算的控制之内，同时要注重全面性、科学性和客观性。其包括收入预算、成本、管理费用、营销费用预算等经营预算，以及资本预算、现金流预算、预计资产负债表、预计利润表、预计现金流量表等预算。

从项目现金流预算编制看，要确保收入项目现金的及时回笼及各项费用的合理支出。针对项目支出的资金预算，要按照工程进度和合同约定的付款时间以及工程总额控制点的要求等，结合项目开发周期、企业整体资金状况，编制年度资金预算，资金预算要细化到每月，并据此对日常资金支出进行动态控制。根据关键节点的资金状况，拟定项目的融资方案，并判断其对项目利润的影响。

从项目利润预算编制看，要对项目建设中将要发生的开发成本、开发间接费用、经营收入、项目利润、借款计划等内容进行全面的整体预算。根据项目自身预计的利润情况，判断项目可接受的资金成本，从而影响项目乃至整个公司的融资方案。

（三）强化预算执行、监督、分析和考核，健全预算考核和评价体系

企业应强化预算的执行和监督，在完善预算管理制度的基础上，健全内部控制制度，建立预算审核、审批、控制、监督、分析和考核机制。应通过编制财务及经营分析报告，定期向管理层汇报预算执行情况。加强预算执行情况分析，推动相关业务部门和人员搜集各类资料，综合分析造成偏差的原因，并提出解决办法。针对预算出现的偏差较大，重点从两方面查找和分析：一是关注预算编制问题。表现在编制人员经验不足、信息采集和预测不准确，制定预算时没有考虑市场竞争、政策变化等因素，导致偏差较大。因此，在制定预算时，要详细分析营业收入、成本支出、税收等各项因素，以利于掌握真实情况和妥善安排预算。二是关注项目管理和控制不到位，预算编制需要各个部门之间协调和配合，还需要有专业人员进行管理、监督和控制，同时做好合理性调整，以防止出现过大偏差。

针对预算考核和评价，企业人力资源部门和财务部门，要参与预算考评体系的建设，建立科学的考评方法，包括对预算执行情况进行比较和分析，对实际业绩与预算进行差异分析等，同时建立完善的奖励和激励制度体系，持续激励企业员工的工作积极性，确保预算实施到位。预算考核要建立一套预算考核体系，包括预算考核主体、考核对象、考核期间、考核指标、考核程序、考核结果公示与奖惩原则等。同时科学设计预算考核指标，考核指标要结合实际，具有可操作性。考核要以定量指标为主，定性指标为辅，并确定评分标准。预算考核包括两个方面：一是考核各预算单位，各预算单位都有不同的预算内容，根据各个预算单位不同的预算内容分别进行考核，包括预算目标的完成情况，分析实际完成工作任务与预算目标的差距，如质量目标、业绩目标、管理目标等，找出原因，确定完成情况。二是考核预算内容，检查预算管理制度落实与执行，分析各预算单位预算执行情况，开展对比分析和差异分析，并提交分析报告，考核还应包括预算调整审查等。最后提出预算考核和奖惩方案。

（四）建立和完善预算管理信息化体系

企业应增加全面预算信息化管理模块，实现对企业预算编制、审批、执行、监控、分析、考核等全过程的信息化管理，更好地将财务与业务系统融合，减少工作量，避免由于人为误差而产生的错误，从而提高预算的执行力和控制力，使预算目标和执行过程变成可视化过程，帮助管理人员及时发现重要事项执行能力的偏差，起到一定的预警作用。在此过程中需要注意的是加强对信息化系统的维护与更新。

（五）强化内部审计在预算管理中的监督和保驾护航作用

企业要加强预算管理全过程的内部审计工作，对企业预算管理进行事前、事中与事后监督，包括对预算编制、审批、执行、调整、分析和考核评价等环节的审计内容，以有效提高组织运营效率，促进预算管理体系的改进与提高。

针对预算事前审计，重点关注企业预算管理决策机构的组织是否健全，决策程序是否科学。预算编制和管理制度是否健全，预算的决策、编制、执行、考核等管理方面是否遵循制度。预算编制依据和标准是否充分、合理，预算控制制度是否健全，企业的各项经营活动是否全部纳入预算管理，预算管理程序应符合内部控制制度的要求。各归口管理部门的分工、预算管理目标、任务是否明确，预算控制措施是否具有可行性。在预算编制审计方面，重点关注预算的采集和预测是否准确，预算的基调与调整幅度的确立是否合理、预算目标与企业总目标是否一致、预算起点的确立是否恰当、预算管理业绩考评的计量标准是否科学、实现企业经营目标的预测和化解风险的措施是否到位等。

针对预算事中审计，重点关注预算执行审计。检查预算执行与控制制度执行情况，预算调整的合规性，检查预算管理中存在的突出问题，坚持预算收支标准原则，规范资金的分配、管理和使用。在预算调整审计中，重点审计预算调整程序的合规性，调整幅度的制定是否恰当，预算控制是否适度，发现问题能否及时处理等。

针对预算事后审计，重点是在预算执行结束后将预算与执行事实进行对比检查，差异分析是否准确，并提出改进意见，以促進预算的科学合理等。

针对预算审计后评价，重点从四个方面进行评价，一是对企业预算的组织、编制的原则和方法、编制和审批的程序是否符合制度规定，对预算编制的严肃性、公开性评价。二是对收支是否按规定纳入预算管理，是否坚持稳健经营、统筹兼顾、保证重点、激励创新原则评价。三是对预算调整有无确需调整的原因及明确的调整项目、数额、措施和有关说明，是否符合规定的程序，是否按程序执行评价。四是预算执行过程中的内部控制制度是否健全、有效评价。

内部审计机构应与预算管理部门密切合作，确保预算管理的有效性和合规性。同时，建立内部审计标准，以确保内部审计工作的质量和有效性。这些标准应包括审计程序、审计方法、审计范围和审计质量等方面的内容。

四、结语

房地产开发企业的生存和抗风险能力对于行业的健康发展至关重要，当前房地产市场仍处于恢复阶段。要想提高市场竞争力，获得更多的经济收益，就要结合实际情况，不断提高管理水平，严格防范、妥善化解各类风险，以促进房地产开发企业良性循环和健康发展。同时向新发展模式转型，促进房地产开发企业的可持续发展。

主要参考文献：

[1]于强强.全面预算管理在房地产开发企业中的应用探讨[J].当代会计，2021（13）：143-145.

[2]王丽妮.战略导向对全面预算管理的作用研究探讨[J].国际商务财会，2021（11）：57-59.

[3]周瑾.企业全面预算管理与绩效评价[J].国际商务财会，2023（18）：51-54.

责编：险峰