我国房地产企业财务风险管理思路

康月花

［DOI］10.3969/j.issn.1672-0407.2024.06.023

［摘 要］财务风险管理作为企业内部控制的重要环节，对推动房地产企业稳步运行，达成盈利的目标有着积极的作用。当前，金融环境不断发生变化，房地产企业相关的政策不断缩紧，使企业面临较多的不可控因素，出现较多的财务风险。对此，我们应该结合房地产企业风险管理现状，积极探索财务风险管理的创新策略，通过建立完善的风险管控机制、调控资产负债规模、加强财务人员的培训，全面提升企业风险应对能力，保障房地产企业稳定运行发展。

［关键词］房地产企业；财务管理；财务风险

［中图分类号］F27文献标志码：A

房地产行业作为推动经济发展的关键行业，在我国经济上行阶段曾发挥过至关重要的作用。近年来，随着经济结构转型，国家落实房地产收紧政策，使房地产行业竞争逐步加剧，行业利润空间缩小，对企业提出转型发展的要求。而房地产企业属于资金密集型产业，开展的各类项目需要大量的流动资金，使企業承担的债务压力提升，而对资金的依赖程度较高，使企业面临着较大的财务风险。对此，明确房地产企业财务风险的类型和特点，结合当前的市场发展趋势和政策环境，积极探索财务风险管控的创新策略，通过对财务风险全流程的管控，减少风险对企业的危害和影响，推动房地产企业创新变革对房地产企业来说十分重要。

1 房地产企业财务风险类型和特点

1.1 筹资风险，筹资活动受政策影响较大

资金作为企业有序运转的基础保障，是房地产企业不可缺少的资源。由于房地产企业参与的各项经济活动，有着明显的周期长、投资多、项目规模大的特点，因此企业需要大量的周转资金。而在资金获取的过程中，筹资作为一种手段，需要制订相应的资金筹措方案，结合企业经营项目的现实需求，形成可供企业稳定运行和发展的资金链条［1］。而当前房地产企业筹资渠道较为单一，除商品房销售款之外，企业资金的主要来源为银行贷款，很多商品房的销售回款也需要依赖银行的贷款，导致房地产企业对银行贷款的依赖度逐步增加。而资金筹措路径单一，过度依赖银行，容易使企业承担较大的金融政策风险。特别是我国房地产政策逐步收紧，房地产企业获取银行贷款的难度逐步提升。很多中小型企业信用度不高，而面对外部竞争，企业不断地扩张，产生较大的资金需求。越来越多的企业选择金融信贷和个人信贷的方式来获取资金。但同时，企业承担较高的负债率，容易使房地产企业出现贷款偿还不上的风险。很多房地产开发的项目周期过长，使企业贷款呈现出长借短用的情况，导致资金筹划上的风险威胁不断延长，如果企业不注重科学的风险防控，就会为企业带来较大的资金损失，制约着房地产企业健康稳定的运行。

1.2 投资和资金分配风险，企业面临的不可控因素较多

投资风险产生于投资项目中，如果企业投资项目周期过长，在合同期限内不能取回本金与利息，同时过程中遇到不可控风险因素，则容易使企业难以从中获利，出现资金链条断裂的风险。从投资风险的本质上来看，企业参与投资项目的目标是获得更大的利润，但是很多项目风险性较大，需要房地产企业对多个因素进行综合考量，并展开投入产出比的评估，预测项目是否能够符合市场需求，为企业带来良好的经济效益［2］。但是，由于政策和市场经济影响因素众多，房地产企业投资额不断增加，使很多企业忽视制订政策和环境的应对措施，在市场供求关系不断变化的环境中，企业投资项目的利润空间也随之改变，容易使企业出现不同程度的投资风险。而企业长期处在投资回报率低、周期长、资金回收速度慢的状态下，不能够完成资金的有效分配，很大程度上会降低企业内部的投资信心。企业股东会出现撤资的想法，不利于企业品牌的建设，也影响其后续融资项目的推进，为房地产企业带来较大的不利影响。

2 房地产企业财务风险管理现状

房地产企业财务风险有着全过程性、难预测性、综合性的特点，很多风险潜伏期较长，难以有效地识别，容易对房地产企业各个经济活动带来不利的影响。这就需要企业落实全方位的监管，构建完整的内部管控机制，从而多元化的处理和识别财务风险，最大限度地降低财务损失。但是目前，房地产企业在运营的过程中，过于关注经济效益，导致企业不断扩张，面临的财务风险压力也随之增加。首先，企业财务风险管理体制不够完善。企业处在全新的竞争环境中，对市场形势关注不够全面，自身的敏感性不足，没有从长远的角度展开统筹规划，导致内部管理体系存在一定的滞后性。在财务风险防范方面，设置的流程、标准不够细化，财务部门内部各项管理职能分工不明确，不能对风险进行全流程的监管，导致风险管控停留在事后阶段，难以发挥其管控和约束的作用。其次，缺少风险预警评估机制，全流程的风险管控，能够通过具体的分析快速识别风险，并通过制订相应的管理方案，为企业内部管控工作提供指导［3］。但是目前，房地产企业没有建立完善的预警体系，很多管理工具和方法创新性不足，导致很多经济活动的监督落实不到位。比如，缺少对企业资金支出上的监控，导致企业资金的应用与筹措方案不匹配。而高层管理人员凌驾于内部控制之上，容易出现资金私自挪用的风险。最后，财务管理人员专业能力水平有待提升。房地产企业在人才培养方面投入不足，不能针对全新的管理需求，落实全方位的培训。财务人员按照常规的方法开展工作，缺少与其他部门和企业互动，对市场形势分析不够全面，造成很多风险的识别不够精准和及时。而财务人员管理体系、风险防控和预警体系内容调控的主动性不足，导致内部管理工作不能适应企业的发展需求和目标，降低了整体的财务风险管控效能。

3 我国房地产企业财务风险管理对策

3.1 加强投资可行性的研究，严格控制投资项目风险

为有效降低我国房地产企业财务风险管理模式，必须要紧跟当前时代发展趋势，以实现可持续发展为目的，保持本地发展优势，做好分层下沉战略。结合实际深入市场展开调查工作，综合了解、分析居民要求、政府政策以及市场环境，明确当前的购房需求与经济实力。然后，结合调查结果，加强对投资可行性的研究，保证投资项目与当前市场实际需求紧密对接，从而有效降低财务风险。在具体实施阶段，一是要重视加强对投资项目的风险控制。明确认识到房地产投资项目涉及周期较长，从项目选择到最终项目获益属于一个持续性过程，在这个过程中，其容易受到个别因素的影响和干扰，对房地产企业投资项目带来潜在风险。因此，必须要全面掌控项目投资全过程，建立全程化控制机制，组建专业项目风险控制团队，制订风险控制方案。紧密围绕目标设置、方案设计、权限审批、进程控制以及项目评价，落实监督、管控办法，保证做好各个细节的风险管理工作，最大化提升风险管控效果，降低项目风险发生概率。二是加强对投资项目可行性的研究和分析力度。可通过聘请专业调研人员，深入房地产企业投资项目涉及到的领域、行业市场，针对不同地域涉及到的经济环境、政策内容差异性，以及受众群体购房需求、消费水平等具体情况，做好研究调查工作。努力做到因地制宜制订项目投资战略，避免项目投资过大而市场需求量较小，产生财务风险［4］。三是实时观察政策变化情况，根据宏观政策变化，及时调整投资项目战略方案，尤其是重点关注土地、信贷方面的政策。如果经济政策发生变化，银行会随之提高贷款利率，增加偿债压力，导致房屋价格提高，在这一形势下，房地产企业将会面临资金回流速度慢等问题，严重影响资源配置率。所以，必须要紧跟政策变化，调整投资项目战略，合理配置好资源。

3.2 建立健全的财务风险管理机制，强化风险管控力度

建立健全的财务风险管理机制，有利于保证房地产企业财务风险管理工作落到实处，并形成无形的约束力度，利用制度督促财务人员规范开展风险管理工作，保证风险管理工作开展规范性、标准性，发挥财务风险管理的作用和价值，保证企业长期发展。首先，坚持以提高房地产企业财务风险管理能力为目的，紧密结合企业自身发展实际，建立健全的财务风险管理责任制，对各部门所负责的管理环节，以及担任的职责权限进行明确规定。通过落实责任制度与追究制度，鼓励员工积极参与财务风险管理。若是存在忽视、敷衍等行为，甚至影响财务风险管理工作质量和效率的，需追究其责任，落实处罚制度，公开处罚结果，以形成督促作用，提高各部门人员对此的重视程度。同时，为避免责任追究制度过于刚性，制約财务人员工作积极性和创新性，应配合搭建行之有效的激励制度，对于表现优秀的人员需结合绩效评定给予激励，以此来激发各部门人员配合开展财务风险管理工作的积极性与主动性，营造全员参与的良好管理氛围。其次，建立完善的财务风险管理体系，优化财务风险管理流程。可通过建立独立的财务风险管理机构，结合房地产企业自身实际情况，制订各环节的财务风险管理标准和规范。鼓励风险管控人员积极引进当下最先进的风险管理办法，适当借助云计算、大数据、人工智能等现代信息技术，搭建财务风险管控系统。将该系统与房地产企业各个部门的后台系统紧密对接，实时监控财务活动，整合、收集各种财务数据信息，为企业提供更加精准的风险评估，并通过建立信息安全防护系统，加强对网络木马病毒、黑客入侵、漏洞等问题的严格管控，最大限度地保证企业内部财务信息安全，杜绝信息泄露风险。第三，建立企业内部控制体系，紧密围绕房地产企业经济效率、偿债能力、回报比例以及发展潜力等多方面构建财务分析指标体系，根据指标体系建立高效精准的财务风险预警系统，实时监测指标体系内容。有效防止企业为扩大规模盲目扩张，导致风险发生，助力企业完成资本原始积累，提升偿债能力。最后，还可通过引进财务风险管理程序，划分财务风险所在区域，结合房地产企业经营发展现状，精准预估财务风险发生造成的损失程度，并制订好应对方案，对已发生风险的环节，要及时作出补救措施，降低损失。通过对所有风险点进行全面复盘，分析其根源所在，制订防御措施，杜绝同类风险再次发生，为企业经营发展保驾

护航。

3.3 重视控制好资产负债规模，有效降低企业筹资风险

为切实解决房地产企业因筹资渠道单一、资产负债率较高而造成的偿债压力大、筹资活动受政策影响大等问题，必须要严格把控好房地产企业负债规模，优化资本结构，拓宽筹资渠道，来有效降低房地产企业筹资风险，增强企业抗风险能力。第一，房地产企业管理层应重视把控好筹资环境的潜在风险因素，明确筹资过程的每个环节，将风险防范、风险控制细化成不同小指标，分别落实在每个筹资环节，并把控好各个环节的潜在风险。比如，针对筹资决策环节，需要提前分析好筹资需求，为筹资决策提供需求参考；针对筹资流程设计环节，需要适当借助先进的大数据、云计算等信息技术，多方位收集、获取具有价值的参考数据信息，为提高设计方案科学性、有效性提供重要依据；针对投资方案审批环节，需要将各环节的审批职责落实到位，明确各部门职责权限，有利于及时发现问题并作出反馈。第二，需要做好成本管理，加强对房地产企业现金流量的管控力度。遵循“统一管理，分级核算”原则，下设二级成本核算单位，确定该单位具体负责的项目成本和管理范围，严格制订开支标准与规范，实行成本责任制，切实做好成本核算工作。第三，全方位开发、拓展融资渠道，积极采取增发股票和债券、与不同商会财团合法募资等方式，发挥财务杠杆以及金融投资作用，降低房地产企业对银行信贷的依赖性。当然，作为房地产企业发展和开设新项目的常规手段，应充分重视不同融资渠道所带来的不同结果与风险，避免利用单一融资渠道进行企业发展和项目开发，保证房地产企业财务风险抵抗能力大于风险内容。第四，建立科学的债务风险管控机制，做好统筹规划工作，结合企业长期、终极、短期债务规模，制订一套适合房地产企业长期发展部署的资金结构管理计划。并制订科学合理的预售制度，明确要求财务人员需要深入分析房地产企业负债情况是否处于稳定区间，结合实际在企业整体负债中扣除预收账款，减少负债占比，增加预收账款占比，能够有效缓解财务矛盾，降低企业资金压力。

4 结语

房地产行业有着资金密集、项目周期长的特点，在经营的过程中，容易遇到较多不可控因素，使其面临着财务投资、资金分配的风险。而财务风险呈现出不可预测性、综合性，为财务管控工作增加难度。当前，房地产企业财务管理体系的建设不够完善，财务风险的管控力度不足，导致企业承担的压力随之增加。对此，需要企业加强对内外部环境的分析，并健全财务风险管理机制，从企业长远的角度，控制好企业负债规模，有效地降低企业筹资和投资的风险，强化风险管控的有效性。与此同时，加强对财务管理人员的培训，提升财务风险管控的专业程度，构建完整的防控体系，从而合理规避风险，推动房地产企业稳定运行和创新建设。

参考文献

［1］杨婷婷. 新常态背景下房地产行业资金链风险分析——以A房地产公司为例［D］. 成都：电子科技大学.

［2］陈凯锋. 房地产企业财务风险管理存在的问题及对策——以H集团公司为例［J］. 商业2.0，2023（6）：22-24.

［3］杨秋霞. 我国房地产财务管理与税务风险识别分析［J］. 中国集体经济，2022（7）：141-142.

［4］万萌萌. 房地产企业开发环节的财税风险探讨［J］. 财会学习，2022（20）：116-118.