我国房地产支柱产业地位的实证分析

段磊

摘   要：国家发改委在2021年底重提“房地产是支柱产业”，房地产业作为我国经济的组成部分，对国民经济稳定发展具有重要作用。基于此，从产业增加值占GDP比重、就业人员占全国就业人员比重、行业关联度、需求收入弹性、产业增长率五个评价指标出发，运用近年统计数据，对房地产支柱产业地位进行实证分析，并对定量分析的数据做初步解释及探讨。

关键词：房地产；支柱产业；评价指标；行业关联度；需求收入弹性

中图分类号：F299.23       文献标志码：A      文章编号：1673-291X（2023）17-0040-03

一、研究背景

目前关于支柱产业的定义较多，但一般认为支柱产业是指在国家产业系统中具有较大份额，在一定时期内构成一个国家或地区产业体系的主体，并对国民经济发展起引导和推动作用的产业或产业群。支柱产业通常具有产业规模大、发展前景好、产业关联度高、经济效益好、现阶段性强的特点。

对于支柱产业的判断标准，国家计委政策研究室提出了九条考察指标：（1）产业增加值较高，在国民生产总值中所占比重达5%左右；（2）出口创汇稳定增长，国际市场占有份额上升；（3）就业人员占全国就业人员总数的比重较高，同时其紧密相关的产业部门就业人员大量增加；（4）行业关联度高，对经济发展的带动作用高于社会各经济部门的平均值，通常影响力系数及感应度系数均大于1；（5）有较高的产业集中度和骨干企业的市场占有率，有配套协作的企业组织网络；（6）与国际同行业相比，技术比较成熟；（7）需求收入弹性大于1，达到1.5左右；（8）经济效益良好，附加价值率在25%—40%左右；（9）具有高于国民经济总增长率的、持续的、较高的部门增长率。

我国房地产支柱产业的地位首次被提出是在2003年发布的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中，经过几十年的发展，房地产业已经进入“黑铁时代”，由于宏观经济的影响、国家政策的调控，使房地产的支柱产业地位也受到影响。在2021年12月召开的“2021—2022中国经济年会”上，国家发改委再次定调了“房地产是支柱产业”，会议指出2022年国家经济发展要“稳”，就需要稳定房地产业。

二、房地产支柱产业地位的评价指标

国家计委政策研究室提出的支柱产业评价标准，较为全面、合理地说明房地产在国民经济中的地位，本文根据以下5项指标，对房地产支柱产业地位进行实证分析：（1）房地产业增加值占GDP中的比重；（2）房地产业就业人员占全国就业人员总数的比重；（3）行业关联度，以影响力系数和感应度系数进行分析；（4）房地产业需求收入弹性；（5）房地产业增长率，以房地产开发企业年度投资总额增长率进行分析。

三、房地产支柱产业地位的实证分析

本文实证分析的数据主要来源于《中国统计年鉴》，因统计年鉴中可供查询的部分数据截至2020年，故选取2010—2020年期间数据作为统计分析依据。

（一）房地产业增加值占GDP比重

房地产业增加值是指房地产业所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成果，包括房地产开发、物业管理、房地产中介服务。房地产业增加值占GDP比重如表1所示。

产业增加值占GDP比重越高，则该产业在国民经济中重要性越强。从表1可以看出，在2010—2020年间，房地产业增加值占GDP的比重均大于5.00%，且呈逐年上升的趋势，说明我国房地产业规模较大，能对国民经济的增长起到支撑作用。

（二）房地产业就业人员占比

在近几年房地产市场持续下行的大环境下，房地产行业的就业人数和就业竞争激烈程度并没有下降，反而呈现出持续上升的趋势。2010—2020年房地产业就业人员占全国就业人员总数的比重如表2所示。

表2  房地产业就业人员占全国就业人员总数的比重表

房地产业就业人员数统计范围包括内资企业、港澳台投资企业、外商投资企业。从表2统计数据可以看出，房地产业就业人员占全国就业人员总数的比重除2015年略有下降以外，其余年份均有所提高；2020年房地产行业就业人数增长比例有所下降，但占全国就业人数的比重保持不变，平均增长比例达3.38%。且与房地产相关的行业，如建筑行业、金融行业、能源行业等，就业人员数也在逐年增加。分析表明，房地产业吸纳就业人员的能力在逐步提高，是劳动力就业的重要场所，为社会经济的稳定发展提供了保障。

（三）行业关联度

本文在进行房地产行业关联度分析时以影响力系数和感应度系数为评价标准。影响力系数指国民经济中某一个产业部门增加一个单位最终产品时，对国民经济各部门所产生的生产需求波及程度。影响力系数越大，则该部门对其他部门的生产需求拉动越大。影响力系数Fj计算公式如下所示：

Fj=■■ij/■■■■ij（i，j=1，2，3，……n）（1）

式中■■ij为投入产出完全消耗系数矩阵的第j列之和，含义为第j部门生产一个单位最终产品时对其他各部门的需求量；■■■■ij为投入产出完全消耗系数矩阵各列之和的平均值。

感应度系数指国民经济各部门每增加一个单位最终使用时，某一部门由此而受到的需求感应程度，也就是需要该部门为其他部门生产而提供的产出量。由感应度系数的定义可知，感应度系数越大的部门受到的需求压力越大。感应度系数Ei计算公式如下所示：

Ei=■■ij/■■■■ij（i，j=1，2，3，……n）（2）

式中■■ij為投入产出完全消耗系数矩阵的第i行之和，含义为第i部门受到其他部门生产影响的程度；■■■■ij为投入产出完全消耗系数矩阵各行之和的平均值。

以全国17个大类产业部门作为分析对象，从表3可以看出，除2017年的感应度系数外，房地产行业的影响力系数和感应度系数均小于1，说明房地产的行业关联度低于社会平均水平。进一步分析可以看出，不同行业对房地产的投入产出完全消耗系数差异较大，处于房地产业上下游的部门，如机械设备制造业、运输仓储业、化学工业、建筑业、金融业，与房地产的行业关联度较大，说明房地产业对其上下游部门的经济发展具有较强推动力。

（四）房地产业需求收入弹性

需求收入弹性是指在一定时期内，消费者对某种商品需求量的变动相对于其收入量变动的反应程度，计算方法为需求变化量百分比除以收入变化量百分比。其计算公式如下：

Ei=（△Q/Q ） / （△I/I ）                  （3）

对于房地产行业，式中Q表示对商品房的需求量，基于数据的可获取性，用商品房销售额代表；式中I表示家庭收入，用城镇居民人均可支配收入代表。当需求收入弹性大于1时，说明商品房的需求量是富有弹性的，即商品房需求量增加的百分比超过了居民收入增加的百分比。2010—2020年房地产业需求收入弹性如表4所示。

根据统计结果，2011年、2012年、2014年、2019年房地产业需求收入弹性小于1，其余年份需求收入弹性均大于1，且在统计年限内，需求收入弹性呈波动性分布，平均需求收入弹性为1.62，可见居民对商品房的需求量在不同年份有所差异，但从长期来看，对商品房的需求量是富有弹性的，这表明房地产业在居民生活中占有重要地位，对国民经济发展的支撑作用较强。

（五）房地产业增长率

房地产业所涉及的产业链较长，其上下游企业较多，能够较好地拉动国民经济增长。在我国社会发展进程中，国家在特定时期会依靠房地产快速拉动经济增长，在房地产行业的大规模投资成了GDP增长的重要组成部分。本文以房地产开发企业的投资总额增长情况来代表房地产行业的增长情况。

如图1所示，在2010—2014年之间，房地产行业维持着较高的增长速度，在2016年以后至今，房地产行业增长速度放缓，并逐渐趋于稳定，但房地产业增长率保持在国内经济增长率之上，满足支柱产业的判定条件。

四、结束语

通过统计指标的定量分析，可以看出房地产业增加值比重高、就业人员占比大、行业关联度较大、需求收入弹性较高、行业增长速度较快，对国民经济发展具有重要的战略支撑作用，现阶段我国房地产业毋庸置疑是支柱产业。

“房子是用来住的不是用来炒的。”这个概念早在2016年年底中央经济工作会议上就被首次提出，随后国家及地方陆续出台了很多相关调控政策，但目前国家仍然坚持“房住不炒”的原则不动摇，支持住房更好地满足消费者合理的居住需求。参考中央经济工作会议对2022年经济工作稳字当头、稳中求进的部署，在新的市场环境下，房地产的支柱产业地位没有改变，但其内在逻辑在变，“高周转、高杠杆”的开发模式已经不再适合现在的市场环境。房地产不仅是拉动经济增长的产业，更应该是稳定大局的产业，需要发挥好房地产支柱产业地位的作用，房地产业持续、稳定、健康的发展，能够带动其上下游产业的良好發展，从而为今后国民经济的稳定增长提供有力保障。

参考文献：

[1]   魏润卿.现阶段我国房地产业支柱产业地位的考究[J].学术探索，2008（2）：56-61.

[2]   向为民.中国房地产业的支柱产业地位的量化分析[J].统计与决策，2008（19）：114-116.

[3]   王华春，玛尔哈巴·肖开提.关于房地产业与支柱产业关系的思考[J].生产力研究，2012（12）：171-173.

[4]   张星民.支柱产业兴衰对区域经济发展的影响[J].合作经济与科技，2019（11）：22-23.

[5]   王军辉，李德智.我国建筑业支柱产业地位和作用的实证分析[J].建筑经济，2020，41（12）：5-8.

[责任编辑   文   欣]