以项目财务管理助力房企高质量发展的研究

杨志常

摘 要：隨着我国政治经济环境的变化，房地产市场已逐步从增量时代向存量时代转变，房地产企业要想存续，就必须转变发展思维，注重发展质量，向项目要管理效益。财务管理作为房地产项目管理的基础工作，对于房地产企业发展的重要性不言而喻。本文结合工作实际，从财务基础、资金管理、税务筹划和管理会计四个维度论述如何从项目角度强化财务管理，助力房地产企业实现高质量发展。

关键词：房地产；财务管理；资金管理；税务筹划

中图分类号：F23 文献标识码：A  doi：10.19311/j.cnki.16723198.2023.15.039

0 引言

随着我国经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段，房地产行业也从过去的黄金时代走向白银时代，存量市场的竞争日益激烈，房地产开发企业的集中度进一步加强，行业分化加剧，房企纷纷转型，寻求特色发展之路。在行业存量时代，房企不能再依靠过去的粗放式发展，而需要及时转变发展方式，练好内功，打牢基础，加强精细化管理，提高风险防范能力。财务管理作为企业管理的重要内容，既是做好管理工作的基础，又是提升企业效益的关键。对于房地产企业而言，更是如此，稳定的现金流和合理的负债水平是房企持续发展的重要保障，因此，做好财务管理工作，能够最大限度确保房企的资金安全，为房企的发展壮大提供持续动力。

一般的房地产企业所采用的财务管控体系是“总部—项目”两层管理，规模较大的企业中间会增加区域总部、城市公司或平台公司这类的层级，项目以上的这些层级所行使的财务管理职能更多的是数据收集整合、业务指导、监督等，对数字背后所包含的业务内容了解有限，而项目财务工作则是直接参与项目经营管理，掌握着一手资料和核心数据。因此，项目财务管理工作的好坏很大程度上影响到房地产企业的发展质量。结合实际工作，从以下四个方面重点论述如何强化项目财务管理工作。

1 夯实财务管理基础

固本强基就是要狠抓基础、基层、基本功。财务管理是企业经营管理的基础，项目公司是大型房企的基本组成单位，而财务基础工作就是做好财务管理的基本功。项目财务基础工作对房地产企业的财务管控体系构建十分重要，它是基础中的基础。夯实财务管理基础，需要以管理体系为保障，从细处着手，用标准化和专业化为支撑。

1.1 搭建财务体系，明确职责分工

对于财务工作而言，房地产项目不论大小，其所涉及的工作内容大体相同，主要包括资金管理、会计核算、报表管理等，根据工作内容设置管理架构、职责分工。一般设定出纳、会计、经理三个管理岗位，通过多级复核提升财务数据的准确性，但是有些规模比较小的项目，存在出纳与会计同一人兼任，或者会计与经理由同一人担任的情况，这种不相容职务不分离的现象会严重损害会计数据的真实性、准确性，甚至会带来财务舞弊风险。所以，要合理设置管理结构，明确各自职责分工。出纳的主要工作不仅是现金银行账户管理、发票管理，还有资金预算编制、资金计划执行，参与项目融资工作，履行更多资金管理职责；会计工作比较繁琐，包括报销业务审核、资金支付复核、记账、预算管理、税务管理、编制报表等，所做的工作是基础财务数据的主要来源；经理的职责主要是审核和监督，统筹财务工作，包括资金支付复核、账务报表复核等。有了合理的架构和职责分工，各项具体工作才能落到实处。

1.2 完善财务制度，细化工作流程

有规矩才能成方圆，制度是约束工作的有效手段。财务的工作涉及项目管理的方方面面，比较零碎、繁多，特别是费用报销、工程款支付等与资金相关的业务，这就需要有明确的制度来约定标准、程序、方式等，具体有费用报销制度、资金支出制度、银行账户管理制度、财务用章管理制度、税务管理制度、资金预算与计划管理制度等。

工作流程犹如指导手册，可以帮助财务人员快速熟悉工作，提升工作效率。一套完整的、操作性强的财务工作流程，是做好财务基础工作的重要保障，可以预防差错的出现，还能帮助财务人员从纷繁复杂的账表数据中抽身出来，节省更多时间来思考财务工作如何更好地服务项目经营管理，改善财务工作质量。常用的工作流程包括收款开票流程、资金支付流程、会计核算标准化体系、账务报销流程、报表编制流程、报税流程等。完备的制度和流程，是做好财务工作的有效保障。

1.3 加强知识培训，提升业务技能

财务工作有一定的政策性和实效性，特别是会计核算依据的准则制度、房地产行业涉及的税收政策，都会随着经济的发展而处于不断变化之中，财务工作所需的知识需要不断地更新、巩固和提高。项目管理者应该要重视财务人员的知识培训，积极为财务人员提供培训机会，上级财务管理者更应定期组织集中培训，加强财务人员的业务交流，提升业务技能；项目管理者还应鼓励财务人员参加专业证书考试，营造崇尚学习的氛围，考试学习可以帮助财务人员建立更完备的财务知识体系。一定的知识储备和业务技能，是做好财务工作的必要前提。

2 完善资金保障机制

资金是房地产企业的生命之源，房地产项目开发周期长、投资规模大，是典型的资金密集业务，房企拿地、开发建设都需要有资金的支持，持续稳定的现金流及低成本融资资金是房企赖以生存的重要保障。要确保现金流稳定有余，就需要在融资和资金管理上下功夫。

2.1 上下联动，打造融资团队

一般项目融资主要由项目财务部负责，虽然可以实现融资功能，但仍存在以下两个问题：

一是项目财务部力量单薄，与金融机构谈判能力较弱，很多时候还需要集团总部的协助，即使有些融资能取得银行批单，但融资成本并不是最佳的，如果从集团总部层面与金融机构商谈，融资成本还存在下降的空间。

二是集团总部在项目融资方案形成阶段参与少，了解不多，在审批方案时容易出现与项目不同的意见，增加审批环节的沟通时间和成本。

在當前融资环境趋紧、融资渠道收窄的背景下，调整优化融资工作机制，也是适应环境的一种尝试。调整方向是集团总部建立专业融资团队，最好是有一个专门的融资管理部门，集中融资职能。

首先，集团总部要增强融资能力，集中资源优势，对接资本市场。

其次，设立融资专员，主导项目融资，每个融资专员可以同时跟踪好几个项目，深入参与项目融资方案的设计，以集团名义与金融机构沟通，必要时可以在项目一线工作一段时间，如果项目过多，还可以将该职能下放到区域总部。

最后，在工作机制中，项目财务部主要负责提供资料，管理融资后资金的使用。这样的设计不仅增强了集团的融资能力，锻炼了专业融资队伍，还可以将融资方案审批工作前置，在融资初期就由集团把控，简化后期审批流程，同时也便于集团掌握各个项目的融资节奏，统筹整体融资工作。

2.2 探索研究，创新融资方式

在房地产项目融资方式中，仍以传统的银行贷款为主，但随着国家信贷政策的调整，项目采取传统融资方式难度越来越大，因此，项目需要依靠集团的力量。整合资源优势，积极与金融专业机构对接，研究创新融资方式，加强资本运作能力。从集团层面运用多种融资方式，建立融资组合，如发行债券、中期票据、开展资产证券化与保险机构合作等，统筹合理调配资金，帮助项目解决资金困境。

2.3 想方设法，降低资金成本

房地产项目的资金使用量大，财务费用是压缩项目利润的主要方面，因此，有效降低资金使用成本尤为关键。在集团主导融资、尽量获取低融资成本资金的前提下，项目应该利用先进科学的财务管理方法控制资金使用成本。

一是要做好资金测算，不仅在项目获取和开始阶段测算所需资金，在项目运行过程中更要根据项目的进展测算未来一段时间的资金需求量，防止资金错配，增加资金闲置成本。

二是要运用好资金预算工具，合理反馈资金需求，实时监控资金的使用，防止资金计划执行严重偏离预算情况的出现。

三是要确保资金及时回流，尽可能缩短项目现金流回正时间，争取多使用内部低成本资金。

3 突出税务筹划效用

税务筹划是利用相关法律政策对纳税主体的经营活动进行规划安排，从而实现节约或避免不必要税款支出的系列活动。常用的技术方法有减免税技术、税率差异技术、扣除技术、成本费用技术、延期纳税技术等。越来越多的房企将税务筹划作为一项重要的管理工具，房地产项目成本高、税负大，进行合理的税务筹划，不仅能实现节税，为项目带来更大的利润，更有助于提高项目管理水平。

房地产项目开发周期长，通常包含投资分析、前期工作、建设实施和租售服务等四个阶段。要做好一个项目的税务筹划，离不开财务人员的参与，而且在项目开始阶段就应该介入，根据各个阶段所涉及的开发业务提出供参考的筹划建议。比如在前期手续办理阶段筹划土地增值税，根据项目当地税收政策合理确定清算主体、开发产品分类、成本归集方式、车位销售方式等，根据最有利的清算方式指导前期证照办理，争取在项目前盘时实现最大程度的增税退税。再如在项目建设实施阶段，主要考虑成本费用的规划，哪些列入开发成本，哪些列入期间费用，可以将费用争取最大程度的税前扣除，从而节省企业所得税。税务筹划方案的选择都需要财务人员相应调整会计账务处理的方式，在达到税务筹划目的的同时，也优化了项目的经营管理方式。

4 增强管理会计职能

财务会计主要是对过去经济活动所形成的记录，按照一定的原则方法进行核算，编制报表，一般对外提供，可称为“外部会计”；而管理会计侧重于依据企业已有财务信息针对企业管理过程中遇到的特定问题进行分析研究，向企业内部各级管理人员输出分析结果辅助经营决策，主要是为企业内部管理服务，可称为“内部会计”。项目财务工作更多的是发挥财务会计功能，而对管理会计涉及很少，有的也只是按照集团要求做的一些数据统计，没有系统应用。在项目中，增强管理会计职能，可以有助于财务人员将财务工作与经营业务深度融合，为管理层提供更有效的经营建议，提升项目经营管理水平。要做好以下管理会计工作：

首先，需要项目公司领导层的高度重视与积极推动，因为它不是某一个部门的工作，涉及业务的各个方面，需要具备整合各项资源的能力。

其次，需要有扎实的财务会计基础，为管理会计职能的行使提供准确详实的财务数据支持，以便于管理者做出更加准确的决策判断和业绩评价。

最后，还要有人才储备，从财务会计人员中选拔具有潜质的人才，通过参与项目开发的各个环节，熟悉房地产开发的相关业务知识，从专业型人才转变为复合型管理人才。

财务工作是贯穿项目始终的一项工作，是项目经营管理中的重要组成部分，它虽然不能直接为项目带来收入，但却能间接为项目节省开支、增加利润、创造效益。在越来越多企业推行精益化管理的时代，重构组织结构，重塑业务体系，提升专业化能力，实现流程化再造，向管理要效益，是房企谋求自身发展壮大的必由之路。本文从夯实财务工作基础、完善资金保障机制、加强税收筹划和管理会计工作四个方面分析，为强化项目财务管理工作，提升项目管理水平，助力房企转型升级实现高质量发展提供借鉴。

参考文献

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