存量房交易中客户“跳单”行为法律问题刍议

方达夫

（安徽皖和律师事务所 安徽·合肥 230022）

近年来，存量房交易中客户跳单的问题已经引起业界关注，并且成为很多学者讨论的焦点。 为解决该问题，早期研究主要从委托合同与中介合同的参照适用以及居间报酬请求权的法理依据等角度出发，周江洪教授、其木提先生的研究综合表明，在民法典出台的新形势下，参照委托合同及中介合同中格式条款的适用能够在一定程度上解决存量房交易中“跳单”的行为[1]。 但随着交易市场的灵活复杂多变，直接类比委托合同或中介合同中格式条款的适用不能完全在法理角度解决“跳单”的问题。 本文以存量房交易中客户“跳单”的行为为研究对象，通过分析该行为的表现形式、形成的诱因、法理原理等方面，得到“法院在相关诉讼活动中的审查重点不应当仅仅停留在买卖双方的合同是否签订，更多的是应当注重中介机构是否尽到了中介义务以及需要个案分析在中介活动中当事人多方存在问题的成因”这一结论，具有一定的现实价值。

一、“跳单”行为的概念及其表现形式

存量房交易中的“跳单”行为亦被称为“跳中介”， 是指买房人或者是房屋出售人与中介公司签署中介委托服务合同， 中介公司已经按照合同约定，向相对人提供了一系列中介服务，存量房买卖合同一方或者双方为了有效地规避或尽量减少所需支付的中介费用，跳过中介而与其他相对人直接签订买卖合同或另行与其他中介机构就同一存量房签订中介合同的行为。

在实践中，“跳单”的行为主要为以下几种形式所体现：1.委托人利用中介机构提供缔约的机会，抛开该中介，使用其他渠道私下联系相对人，与之直接签订买卖合同；2. 委托方与其他相对人抛开了中介方另行签订合同，但是并未利用该中介方所提供的缔约机会；3. 委托人与其他相对人没有利用该中介机构向其提供的缔约机会，而是通过另行委托的其他中介机构提供的缔约机会签订了合同；4. 委托人与中介机构订立了中介合同，但中介机构并未提供有效的缔约机会。 在当下的司法实务中，第1 种的情形参照《民法典》第963 条，委托人需向中介机构支付相应的报酬；第2、3、4 种情形参照《民法典》第964 条，中介机构只能向委托人主张在中介活动中花费的必要费用。

二、“跳单”行为的法律性质及诱因

根据《民法典》第963 条、964 条，中介机构履行中介义务并给买卖双方提供了缔约机会，可以向委托人主张事先约定的报酬作为中介活动相应的对价；如果中介机构没有提供缔约机会，则该中介机构只能主张在中介活动中付出的必要费用。 在实践中，需要支出的必要费用通常都会比中介机构成功促使双方签订合同而获取的中介服务报酬少，这容易导致买卖双方为了避开较高额的报酬而私下签订合同。 买卖双方的这种做法无疑损害了中介机构的合法权益。 委托人与中介公司签订中介合同后，如能够确定房产中介公司已经完全履行了中介义务，而委托人却恶意“跳单”，此时，委托人不但需要按照之前达成的中介合同的约定支付相应的价款作为中介活动的报酬，还需要向该中介机构支付违约金。 买卖双方的这种“跳单”，无疑是其双方故意避免支付中介服务报酬的行为。 这种带有违约性质的恶意“跳单”，对中介机构是非常不公平的，它违背了诚实信用等基本原则，若不尽早规范，或将给房地产二级交易市场带来消极影响。 在存量商品房买卖交易中，我们应该严格遵循诚实信用的基本原则， 既要有效地维护商品房买卖双方的合法权利， 也必须有效地保障中介机构的合法利益， 从而有效地促进存量房交易服务市场的健康和谐发展[2]。

导致“跳单”行为频繁出现的原因有多种，主要包括：部分委托人法律契约意识淡薄及各个房产中介机构的服务水平存在差异；各地交易习惯及存量房交易的实际情况大相径庭，规制难以全面，发生相关纠纷时，裁判各异。 要从根本上解决“跳单”行为引起的法律问题， 首先可以建立一系列统一、健全的房地产中介交易服务行业法律标准。 对于房产中介服务机构来说，一方面需加强培养员工的法律素质，提高其法律素养，规范法律文本以及保存好该法律文本作为诉讼证据；另一方面，提高自身的服务水平，尽量与委托人形成独家代理，力求最终做到让更多的委托客户对此感到放心满意，在与委托人签订中介合同前，就其格式条款业务员需进行详细的讲解， 使得委托人充分知悉违约的不利后果，以此有效减少“跳单”的出现。

三、“跳单”行为的法理分析与判断

“跳单”行为之所以会出现，需考量委托人在委托时是否存在主观上逃避支付中介服务报酬的主观心理，以及委托人是否利用了中介机构按照中介合同为其提供的缔约机会。 中介服务行业规范不够完善及其对于“跳单”行为认定不够具体也是导致近些年来有关房产中介服务纠纷日益增多的原因[3]。“跳单”行为如何加以认定？笔者认为可以从以下几个方面加以判断：

（一）是否签订了独家委托购房或者卖房协议

实践中大多数委托人一般都是针对同一处房产与几家中介机构签订数份委托买房或者出售房屋的协议，这样能够最大程度地增加容错率。 相反，也有不少的委托人希望自己能够由一家积极、 专业的中介机构提供服务， 而把所有希望都完全寄托于一家专业中介机构上，只与一家中介公司签订委托协议，这就是独家委托。 目前，我国房地产行业的独家委托数量相对比较少， 但是它们却是房地产行业健康快速发展的一个必然趋势。 当委托人只委托一家房产中介机构时， 该中介机构一般也都会积极地为委托客户提供有价值的相关信息以及相关服务， 因为在独家交易中， 该委托人只能与一家中介机构形成委托关系，不能另行委托第二家中介机构。 所以，在这种情况下， 中介机构一般都会尽心尽责地为委托人提供良好的中介服务， 因为中介机构所能获得的期待利益是确定的，不论该次的服务期限长与短，总能获得来自该委托人的中介服务报酬作为该次中介服务的对价。 这可以避免行业恶性市场竞争，降低交易成本，促进房地产交易市场的健康发展。

处理“跳单”纠纷，首先审查委托人与中介机构之间是否形成独家代理，如果一个已经获得独家代理的中介机构独基于合法有效的独家服务中介合同为独家委托人尽心尽力地提供了缔约机会，该独家委托人也利用了独家中介机构提供的中介服务（交易相对人的信息资料），委托人跳过中介直接或间接的完成交易，显然属于恶意“跳单”，需要承担相应的违约责任。

（二）房产中介机构是否提供积极有效的中介服务

房地产中介服务于当下纷繁活跃的房地产交易市场中应运而生，中介机构数量庞大，服务质量参差不齐，经营规模和资质能力各异。 在一些中介机构眼中，房地产中介服务活动只是简单提供房屋信息，引导顾客看房以及协助买卖双方签订购房合同，只注重当下眼前的利益，而不注重长远效益，未完全发展成现代化商业模式。 但也有不少开发商和中介机构提供更加精细化的服务，充分为委托客户着想，比如根据客户的需求，在带领委托人看房之前精心筛选出最符合委托人自身需要的房子，给委托人节省了时间也节省了精力；在卖房者与其他买家就购房相关事宜没有完全达成统一的情况下，从中为双方斡旋，在买卖双方都能接受的条件下使交易双方达到共赢，从而避免了因为一些微不足道的因素阻碍交易的情形出现。 现如今房产中介机构除了为买卖双方提供缔约机会促使双方签订买卖合同之外，还为委托人提供诸如办理银行贷款、办理房屋、水、电、燃气等过户登记服务。 在房地产中介机构的服务下， 买卖双方顺利高效地完成交易，这样的好处是为房产中介机构积攒良好口碑，推动房产交易市场蓬勃发展。 然而现实中，仍不乏一些房产中介机构为了达到某种目的，发布虚假的房源信息，以一些低价的房源作为营销诱饵，引诱一些准备买房的人去该中介机构看房，等该客户就看好的房源决定与之签订合同时，中介机构的工作人员却以委托人选择的房屋产权存在瑕疵、 功能不佳、周边配套不成熟、房屋质量老化等理由，引导委托人购置其他较高价格的或者其主观推荐的房屋。 中介机构的上述行为看似已经尽到了中介服务义务，实则非诚信行为，长远看来，不仅有违委托人的初衷，可能还会影响整个存量房交易市场秩序。

发生存量房交易“跳单”纠纷时，应当考虑原先的中介服务机构起到的作用，该机构是否尽心尽责地为委托人提供了中介服务。 如果中介服务机构仅仅带领委托人看过房，而后委托人通过其他中介机构完成交易，这时候不能因为先前的房产中介机构单纯地带领委托人看过房就认定为其提供了积极、有效的中介服务，因此将委托人通过后来的中介机构就同一处存量房达成交易的行为认定为“跳单”。

（三）委托人有无利用房产交易中介机构提供的信息

如前所述，在当前的房地产交易市场中，由于卖房者通常都是委托多家相关房产的中介机构为其代理销售一套房屋，多个房产中介机构的房源信息是共通共享的，买房人可能在不同家的房产中介机构看到相同的房源信息。 比如，在某县佳缘信息咨询服务中心诉刘某一案中，法院认为在多家中介公司掌握同一房源信息的情况下，各家中介公司的报价和服务难免存在差异，若以此限制买受人的选择权，将造成买卖双方利益明显失衡。 所以，不能仅仅凭借买房人最终购置的房屋由先前的中介机构带领其看过就简单地认定为先前的中介机构已经提供了积极、充足的中介服务。 出现委托人私下成交的情形下，需要判断购房人所购得的房屋房源信息资料与和原中介机构提供的是否相一致，由委托人承担举证责任，证明其获得该套房源资料系另有途径或者渠道， 否则委托人的行为可以被认定为“跳单”。 委托人在一家房产机构了解了房源信息并且获取了交易相对人的联系方式，这时候买卖双方避开中介机构径行达成交易或者是买卖双方协定好重新找第三方房产中介机构促成其达成交易，并且许诺支付其一定的好处，这就是所谓的委托人利用原先的房产机构提供的信息而“跳单”的行为。 除此之外，委托人就无须对原先的房产中介机构承担相应的违约责任。 我们需要正视房产服务中介市场中正常竞争现象。 比如，同一处房源信息可能在不同的房地产中介机构同时发布，购房委托人在不同机构看到该房源，经过比对，选择其中报价低或者提供最佳服务的一家，与其签订中介合同，这种情况不一定属于“跳单”的行为。

四、“跳单”行为下中介报酬请求权确认

“跳单”情况下中介机构能否行使以及如何行使中介报酬请求权，是解决因“跳单”现象引起的纠纷的关键[4]。 首先要明确中介报酬请求权得以行使的条件是什么，不同法院对成立的条件持有不同的观点，笔者整理了二百多份相关判决，有的法院认为合同成立即可主张该权利，也有的法院认为合同生效才可主张该权利，具体见图1。

图1 中介报酬请求权行使条件分析

笔者认为，评价中介机构取得中介服务报酬的条件有一点因素颇为重要，即“中介机构是否能提供缔约机会，促使双方达成交易”，于是通常就认为只有中介机构促使交易双方顺利地签订了合同并且合同也已经履行，中介机构才有可能获取中介服务报酬。 买卖双方是否顺利签订买卖合同当然是中介机构能否获取中介报酬一项重要指标，但如果买卖双方没能签订买卖合同，其无法签订合同的原因不能归结于该中介机构，中介机构已经尽到了积极的中介服务义务，而是因为委托人的过失导致的合同没有顺利地签订，这种情况下中介服务机构的报酬权又怎样主张呢？ 《民法典》第963 条明确规定了中介人在促使购买者和卖主之间完成了交易后可以获得一个中介的报酬请求权，但对于委托人“跳单”情况，该条款需要做进一步解释，因此这些纠纷的处理除了依据《民法典》的规定外，还要结合其立法原则及目的，综合考量适用。 在二手房的交易市场中，独家委托买房或者卖房的情形下，在《看房确认书》等一系列中介机构与客户双方签订的协议中有明确的条款书面规定了禁止其“跳单”，一旦违背了这一条款规定的义务，中介机构就可以基于相关协议、合同内容主张委托人自行承担中介合同约定的违约责任。 在独家代理的市场条件下，一旦房产中介服务公司发现了委托人与其相对人直接签订合同成交时，经过严格审查，该房产中介机构确实为委托人提供了独家房产信息、服务，且没有直接证据证明委托人是通过其他渠道获取的相关信息，出现“跳单”行为，已经提供了完善的中介服务的中介机构除了可以向委托人主张相应的中介服务报酬，还可以向其主张违约责任。 如果同时向多家中介机构委托，中介机构通过什么方式去确认自己的报酬请求权？ 委托人试图隐瞒或掩盖自己恶意“跳单”的违约行为，达到逃避支付报酬的目的，从而在充分获得中介服务以后，利用另一家名义上的中介机构来为其提供所谓的中介服务。 原中介机构只要具有充分的证据证明委托人利用了先前自己提供的出卖房屋的资源信息，以及自己在履行中介义务的过程中确已尽到职责，此种情况下，该中介服务机构可以向这个委托人主张中介服务报酬作为中介服务的对价[5]。 另一种情况是中介服务机构曾经安排过购房人去看房，但是后来没有再为该购房人提供过任何中介服务，而该购房人此后在别家房产中介机构也看到了相同的房源信息，后一家房产中介机构若尽心尽力地提供了中介服务并促使双方签订房屋买卖合同，则这个时候就不能认定前一家中介服务机构提供了缔约机会，此时先前的房屋中介机构就没有向该委托人请求支付中介服务报酬的权利。

五、行使中介报酬请求权的特殊情形

中介机构尽到一个合格的中介义务， 为买卖双方提供缔约机会，促使买卖双方签订购房合同的，委托人则无理由不向该中介机构支付相应的报酬。 实践中即使中介机构积极发挥作用促成双方签订买卖合同， 委托人也有可能不肯支付相应的中介报酬或者是少支付中介报酬。 因为即使中介服务机构积极促使合同订立， 买卖双方也有可能因为其他一些因素导致合同未签订或者合同有效力瑕疵， 这个时候如果是中介机构的过错导致的， 委托人当然有理由拒绝支付报酬。 此外还有可能是因为一些其他原因诸如买方的银行贷款没有办理成功或是买卖不破租赁等不能归结于中介机构的原因导致的， 这个时候中介机构完成了自己的义务， 给买卖双方提供了缔约机会， 买卖双方基于此缔约机会也顺利地签订房产买卖合同， 这个情形下委托人需要支付报酬作为中介机构服务的对价。 当然还有观点认为，房产中介机构的中介义务不仅包括促进买卖双方签订合同，还应该包括帮助委托人办理银行贷款以及为委托人办理产权登记、水、电、气过户等手续[6]。 笔者认为，房产中介机构为双方提供了缔约机会就已经尽到了中介机构应尽的义务， 如果后续由于不能归结于中介机构的原因导致合同没有履行， 这个时候中介机构的报酬请求权不受影响， 仍然可以向委托人主张中介服务报酬； 如果合同不能顺利履行是因为该中介机构的原因引起的， 那么可以支持委托人少付或者不付中介服务报酬，这是无可厚非的。

结 语

在日常的司法实践活动中，审查重点不应当仅仅停留在买卖双方的合同是否签订，更多的是中介机构是否尽到了中介义务以及在中介活动中存在哪些问题。 在认定委托人可以少付或者不支付中介报酬时应当注意两点：一是如果是中介机构的过错导致买卖双方签订的合同无法履行的；二是中介机构未尽到中介义务导致买卖双方履行存有瑕疵。

注释：

①参见《民法典》第963 条:中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。 对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。 因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。

②参见《民法典》第964 条:中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。

③参见（2022）闽09 民终239 号判决书。