存量房交易资金风险及闭环监管策略探讨

杨扬

摘要：在存量房交易中，因涉及的环节较多、交易周期较长，容易出现资金风险。本文以存量房交易为切入点，对资金风险的成因、资金监管模式及制约因素展开分析，并在此基础上提出存量房交易资金闭环监管的策略和建议，致力于提高存量房交易的安全性。

关键词：存量房交易；资金风险；闭环监管

据国家统计局数据，2019年，我国存量房交易额累积超过36万亿元，这意味着房产交易全面进入存量房时代。伴随着存量房交易量的升高和交易额的增加，一些矛盾和问题也随之显现，其中以交易资金的安全问题最引人关注。据数据统计，2018年，我国发生了约30万起房产交易纠纷案件，其中多为交易资金纠纷。虽然在2006年便建立了存量房交易资金监管制度，但全国各地的监管方式存在差异，尺度不一，以至于实际监管效果各不相同。因此，应加快完善存量房交易资金监管体系。

一、存量房交易资金风险产生的原因

在房产交易中，并非是“一手交钱一手交货”的方式，而要持续一段时间才能完成，因此，其中的不确定性因素就有可能转变为实际风险。以存量房交易为例，其中存在交易周期、交易流程复杂、相关方多、涉及的不确定性因素多等问题。大多数交易人风险意识不强，对交易的风险点缺乏足够的认识，不知道哪个环节容易出现问题以及应如何提前做好预判和防范，而这些风险大概率会给交易人带来资金的损失。在房产买卖纠纷中，涉及的资金安全方面的问题具有代表性。在没有资金监管的情况下，或有资金监管但没有选择执行的情况下，容易发生以下问题：

（一）中介机构非法侵占或挪用资金

在卖方收款与买方领产权证之间有时间差、买卖双方彼此之间不信任、未对存量房交易资金进行监管的情况下，中介机构通常会要求买方将购房款转到中介机构账户，待完成产权转移登记后，再将房款付给卖方。如果将房款转入中介机构账户，实质上是将买方的购房款纳入中介机构自身的资金池中，当中介机构有大量款项进账时，这笔资金不用付出任何成本就可以取得，操作简单。因此，出现周转、外借甚至非法侵占交易资金等情况的可能性非常大。在这种情况下，多年前的“汇众”案、“易安置家”案等就有可能重演，给交易双方造成巨大的经济损失，也给市场带来极大的负面影响。

2006年，原建设部会同中国人民银行印发《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，许多城市陆续建立了存量房交易资金监管制度，逐步实行了交易资金专用账户管理，但由于各地监管方式和力度存在差异，仍然无法完全避免中介机构以其他方式侵占、挪用交易资金的行为。例如，哈尔滨存量房交易市场近年就接连爆出多家房产中介机构侵占、挪用客户交易资金的事件，其中一家名为“创居地产”的房产中介机构，侵占和挪用购房者的首付款和订金，数额高达600万元，给房产交易的买方带来严重的经济损失。

（二）交易方的违约行为

买方或卖方的违约行为也会导致房产买卖纠纷。例如，买方信誉水平较低，在申请银行贷款时审批的额度没有达到预计金额，未能凑足实际交易所需的首付款，或买方在房产交易时未能按约定一次性支付全额房款给卖方，致使房屋所有权的转移时间延长，超出合同约定的时间范围，影响交易进程。

就卖方而言，在出现以下违约行为时，也会给买方带来资金风险：一是买方支付首付款后，在交易过程中该房产被法院查封，无法完成产权转移登记，而卖方也无法全部返还已给付的房款或只能还回部分款项，给买方造成直接经济损失；二是卖方将买方先期支付的款项挪作他用，未用于结清原有贷款，导致交易的房产无法正常办理产权转移登记；三是随着房价的上涨，卖方中途加价或反悔的行为。反之，如果市场环境不好，房价下降，买方提出降价或解约的要求；四是房产交易时，卖方故意隐瞒房产有瑕疵的信息，导致房产无法顺利交易或交易后买方才发现存在难以解决的遗留问题，从而引起法律纠纷、经济纠纷等。以上种种情况，大部分需要走法律程序，不但增加了诉讼方的各项成本，违约方也要承担经济责任，对其今后的个人征信和生活都会产生负面影响。

（三）政策变化等其他方面的影响

房地产本身就是一个受国家政策影响较大的行业。国家对房地产调控，最直接地反映在成交量和价格上。例如，政府出台限购政策，一些交易未能及时办理产权转移登记，导致已签订的协议违约而引发纠纷；存量房首付款比例与贷款利率也与新建商品房存在很大不同，加上也没有价格备案机制，使得存量房交易过程中出现不确定的资金风险。

二、存量房交易资金监管模式与制约因素

（一）资金监管模式

1.政府监管

政府监管模式的最大优势是可以有效发挥政府强大的公信力，弥补市场各个主体信用不足的问题，有助于降低银行的信用风险。具体来说，在政府监管模式中，政府机构的性质决定其并非以追求利润最大化为目的，而以安全为首要准则。因此，在监管时，便有较强的行政约束力和执行力。规定明确了专门的负责部门，从而真正发挥监管的作用，达到预期目标。与此同时，房地产交易部门与不动产登记部门熟悉法律法规及办件程序，能准确掌握交易的相关信息，可以从宏观上进行把控，因而在资金监管方面有很大优势。

在当前信息技术快速发展的背景下，政府机构还可以借助网络技术手段，搭建统一的监管平台，进一步扩大信息的覆盖面，通过大数据分析得到真实、有效的数据，从而提高政府的公共服务水平与能力。例如，福建省龙岩市采取的便是政府监管模式，住建局为存量房交易资金监管的主管部门，其委托该市住房置业担保有限责任公司开展具体的监管工作，同时还在市政服务中心设置存量房交易资金监管窗口。在这一监管模式下，存量房交易资金监管系统与不动产登记系统、市政服务中心系统、银行系统实现了对接，有助于实现对存量房交易资金的网络一体化监管，进而提高监管的效率与质量。

2.银行监管

这一监管模式最大的优势是避免政府监管的机动性不足，以银行成熟的金融体系为支撑，可更灵活地提供服务。同时，在银行监管过程中，若是因为银行自身监管不力而出现风险，则由银行承担相应的赔偿责任。这实现了风险责任的转移，有助于降低政府机构的运行成本，也能促使银行在其部门内部整合所需的人力、物力和财力，并与相关单位建立稳定的合作关系，充分发挥自身作为金融机构的优势，为交易人提供更便捷的服务。例如，2022年5月，天津市由政府监管模式改为银行托管模式，由天津市住房城乡建设委作为存量房屋交易资金监管主管部门。交易双方自愿选择资金托管服务，选择托管服务的，交易当事人可以自行选择一家银行进行资金托管，三方签订《天津市存量房屋交易资金托管协议》，由银行进行存量房屋交易资金托管。这种模式是以银行为托管主体的资金托管模式。在执行文件中，一方面明确了资金监管机构与托管银行签订委托监管协议，即政府委托银行开展该项业务，并定期进行考核，对未达到监管要求的，按照约定解除委托监管协议；另一方面明确了中介机构的相关责任，即房地产经纪机构及从业人员不得代收代付交易资金，不得侵占、挪用交易资金，不得利用客户资源和信息优势强制提供担保、金融等服务，进一步规范了中介机构在存量房屋交易过程中的行为。

3.第三方监管

第三方监管的情况目前在我国较少实施，这种监管模式通常需要政府参与。例如，上海房地产交易资金监管有限公司，是该市经政府部门批准成立的存量房交易资金监管的唯一第三方平台，其主要职能为存量房交易资金监管。在这一监管模式中，由于业务量较少、市场接受程度较低，加上单纯依靠第三方机构监管，并不能避免第三方机构违规侵占和挪用房款的问题。

4.其他形式

“中介机构+银行”的形式。较为典型的案例为贝壳在2019年推出的“平台+银行”方式，覆盖了全国92个城市。按照《房地产经纪管理办法》规定，中介机构不得收取购房款，然而在这种方式下，房款要交入贝壳平台，实际上仍然是中介机构收取购房款。由于中介机构自身并不具有较强的风险抵御能力，加之其承担的民事责任较为有限，这种形式并不能避免中介机构非法侵占或挪用资金的问题。一旦出现问题，中介机构能提供的赔偿与保障也较低，结果造成多方损失和很大的负面影响。

（二）资金监管的制约因素

1.参与方的局限性

在存量房交易资金监管制度尚未实施前，监管缺位，缺乏制约。而且，大部分存量房交易都是通过中介机构成交，因此，只有中介机构能以所谓“安全、合理”的理由介入并收取购房款，但实际上，其既不能保证房款安全，侵害了交易人的合法权益，又破坏了市场秩序，容易引发各种问题。

2.银行监管力度不足

银行作为金融机构，货币信贷业务是主营业务，因此，开展资金监管业务的投入和产出要进行测算，这会对资金监管执行的力度和效果产生一定影响。在实际工作中，实施监管业务需要前期大量投入。例如，在系统搭建、配套建设、规章制定等方面投入的人力、物力和财力很大，在后期的运营过程中，系统的维护、升级以及业务的完善都需要继续加大投入，投入多少、多久才能有收益且收益能有多大，是必须考虑的问题。由于监管的公益属性，在收益方面有很大限制，愿意且能够开展此项业务的银行有限，导致银行监管不一定能达到设想的效果。

3.交易双方的风险意识不强

在交易双方进行存量房交易时，如果卖方急需收回资金用于交订金买新房，那么安全性并不是首要因素。对于此类交易，房屋交易时间越短越好，房款越快收到越好，有的甚至是签了协议就交接房款，甚至等不到完成产权转移登记，因此，交易人选择资金监管的意愿较低。而且，房产交易本身为低频次交易，部分交易人对交易风险缺乏认知，通常会主动放弃资金监管，加之卖方的风险要低于买方，且其目的是尽快收款，为了能让交易顺利完成，买方通常也会遵循卖方的意愿而不进行资金监管，导致存量房交易资金无法实现全方位的监管。在未全面覆盖监管的情况下，难以真正发挥资金监管的风险防范作用。

三、存量房交易资金闭环监管模式的建议

（一）增强交易人的资金监管意愿

一是政府部门应加强宣传，不仅要介绍监管的优势，让交易人能从多方面知晓监管内容和自己遇到风险时，监管所提供的帮助，更要充分说明不监管的风险和后果，特别是介绍一些案例，这样更有说服力，可以让受众产生共鸣；二是充分调研和分析交易人不愿监管的原因并制定措施，提高存量房资金监管效率，使资金监管程序更加便捷，提高覆盖面和交易人的认可度。

（二）促进数据互联互通，提升信息化建设水平

首先，应进一步加强房屋交易、不动产、税务等职能部门系统的互联互通，实现数据共享。从网签开始，由房产交易部门将相关信息推送至相关部门，例如，将数据传送至不动产登记部门登记备案、推送给监管银行进行房款监管等；银行收到登记簿变更为买受人的信息后，再将房款付给卖方。这样一来，在保障双方利益的前提下，实现数据的实时传递，提升交易过程的便捷性和安全性。

其次，进一步加强信息化建设，加快移动服务端建设，推广应用电子签名、区块链、人脸识别等技术，使买卖双方和相关部门工作人员可以通过网络完成存量房买卖合同网签、资金监管、产权转移登记、缴税等相关业务，打破地域和时间的限制，使业务办理更加高效。

最后，进一步加强网络安全建设和网络安全管理，做好信息安全保护工作。由于存量房交易涉及的资金量大，信息内容具体，在信息传递过程中，应注重保护个人信息和资金安全，避免不法分子通过网络进行信息收集、篡改、盗卖等，以免给交易双方带来未知的损失，对整个系统的安全造成威胁。

四、结束语

总之，当前存量房交易过程中存在资金安全问题，现行的资金监管模式又各有优缺点，使得实际监管效果不同。因此，有必要构建覆盖存量房交易各方的监管闭环体系，完善存量房交易流程，促进各职能部门系统互联互通，提升信息化水平，提高存量房交易效率，保障交易资金安全。

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