房地产企业财务流动性管理的常见问题及应对

欧卓彦

财务风险管理是房地产企业经营管理中的重要环节，关系到企业的生存和发展。在面对激烈的市场竞争和金融环境的变化时，房地产企业必须审慎管理其财务流动性，以避免资金链断裂和流动性风险的发生。本文将探讨房地产企业财务流动性管理中常见的问题，并提供一些应对策略，以帮助企业有效应对财务风险。通过优化资金构成、完善预算制度、加强流动性资金管理以及提高财务管理人员的素质，房地产企业可以更好地应对财务风险，保持良好的经营状态，实现可持续发展。

房地产企业作为经济发展的重要组成部分，承擔着重要的经济和社会责任。然而，由于行业特点和市场环境的复杂性，房地产企业在财务管理中常面临着各种风险和挑战。特别是在财务流动性管理方面，房地产企业需要面对诸多问题，并采取相应的应对措施，以确保企业的健康发展和稳定经营。

房地产企业财务风险管理常见问题

企业资金构成缺乏合理性，负债率极高

企业资金构成的合理性是保障财务流动性的重要因素之一，然而，许多房地产企业存在资金构成缺乏合理性的问题。具体表现在企业过度依赖债务融资，负债率极高的情况。这种情况下，企业长期处于高负债压力之下，资金回报能力受到限制，财务流动性面临着较大的挑战。

首先，房地产企业常常通过大量的债务融资来满足资金需求，导致债务规模过大。企业对于债务的依赖程度高，过度依赖债务融资将增加企业的财务风险，一旦债务无法按时偿还，将可能导致资金链断裂和信用危机的发生。

其次，高负债率意味着企业需要支付更多的利息和财务费用，这将对企业的盈利能力和现金流产生不利影响。企业在面对市场波动和经济周期变化时，往往更加脆弱，难以应对意外风险和突发事件，从而影响了财务流动性的稳定性。

最后，负债率极高还可能使企业在融资市场上的信用评级下降，融资成本上升，进一步加大了企业的财务压力。同时，过高的负债率也会影响企业的资金运作能力，限制了企业进行投资和扩大经营的能力，阻碍了企业的长期可持续发展。

财务预算管理制度缺乏完善性

房地产企业在财务预算管理方面常常面临着制度不完善的问题。具体表现在财务预算管理制度缺乏完善性，无法提供准确和可靠的财务预测和控制手段。这种情况下，企业难以有效规划和管理资金流动，导致财务流动性管理困难。

首先，财务预算管理制度缺乏完善性导致企业难以准确预测和评估财务状况。缺乏有效的预算制度和流程，使得企业无法合理确定和分配财务资源，导致资金使用效率低下，难以实现财务目标的有效控制和实施。

其次，缺乏完善的财务预算管理制度可能导致资金需求和资金供应之间的不匹配。企业在项目筹资、资金运作和投资决策中无法准确预测和评估资金流动情况，导致资金缺口和资金短缺的发生，进而影响企业的正常运营和发展。

最后，财务预算管理制度不完善还可能导致企业对风险的控制和应对能力不足。在财务预算管理缺乏有效制度和方法的情况下，企业难以对市场波动和经营风险做出及时反应，无法灵活调整资金使用和投资方向，从而增加了财务流动性风险的发生概率。

日常资本管理不全面，不到位

房地产企业在日常资本管理方面往往存在不全面和不到位的问题，这对财务流动性管理构成了一定的障碍，具体表现在企业对资本的筹集、运用和回收方面存在一些不足和不合理的做法。

首先，房地产企业在资本筹集方面可能存在过度依赖单一渠道或方式的情况。企业可能主要依赖银行贷款、股权融资或债券发行等少数方式进行资本筹集，而缺乏多样化的资本渠道。这种情况下，一旦某个渠道受限或遇到困难，企业的资金来源将受到限制，财务流动性将面临较大风险。

其次，企业对资本运用的管理可能不够全面和精细。房地产企业往往需要进行多个项目的开发和运营，而在资本运用方面可能存在资源配置不合理、项目风险控制不到位等问题。这可能导致企业的资金使用效率低下、资本回报率下降，影响财务流动性的稳定性。

最后，对于资本的回收和再投资也需要加强管理。房地产企业在项目开发完成后，需要及时回收资本并进行再投资，以保持企业的资金流动性和盈利能力。

然而，由于缺乏有效的资本回收和再投资机制，企业可能存在资本闲置、资金回收周期过长的情况，造成财务资源的浪费和低效使用。

房地产企业财务风险成因

外部因素

房地产行业受到宏观经济环境、政策法规、市场竞争和金融市场波动等多种外部因素的影响，这些因素可能给企业的财务流动性带来一定的不确定性和风险。

首先，宏观经济环境的变化可能对房地产企业的财务流动性产生重要影响。经济周期的波动、利率的变动、通货膨胀率的上升等因素都会对企业的资金需求、债务成本和资产价值产生影响。例如，经济下行周期时，市场需求疲软，销售收入可能下降，企业的现金流量可能面临困境。

其次，政策法规对房地产企业的财务流动性管理起着重要的引导和约束作用。政府的调控政策、土地政策、税收政策等都会对企业的融资渠道、成本支出和盈利能力产生直接影响。政策的不稳定性和变化可能导致企业面临融资难度增加、成本上升等问题，进而影响财务流动性的稳定性。

最后，市场竞争和金融市场波动也是外部因素中的重要因素。房地产行业竞争激烈，企业在市场份额、产品质量和销售能力等方面都面临挑战。竞争的加剧可能对企业的销售收入、市场定价和盈利能力产生影响。同时，金融市场的波动性也可能对企业的融资成本、资金流动和债务偿还带来不确定性。

内在因素

企业内部的财务结构、经营模式、资产负债状况等因素都可能影响企业的财务流动性。

首先，企业的财务结构对财务流动性的管理至关重要。企业是否存在过度依赖短期债务、高风险融资或高杠杆经营等问题，都会对财务流动性产生负面影响。若企业债务比例过高或偿债能力不足，会导致还本付息的压力增大，可能出现偿债困难甚至债务违约的风险。

其次，企业的经营模式和资产负债状况也会对财务流动性产生影响。若企业经营模式不合理、项目开发周期过长或资产回报率较低，可能导致资金周转困难，影响财务流动性。此外，若企业过度依赖固定资产投资而缺乏流动性资产，也会使企业面临现金短缺的风险。

最后，企业内部的管理效率和内控制度也是影响财务流动性的内在因素之一。若企业管理效率低下、财务流程不规范或内控措施不完善，可能导致资源浪费、资金占用过多或财务风险的增加，进而影响财务流動性的管理。

房地产企业财务风险防范与管理对策

优化资金构成，扩展资金渠道

为了有效管理财务流动性风险，房地产企业需要优化其资金构成，同时积极寻求并扩展不同的资金渠道。这样可以提高企业的资金灵活性和多样化，减轻对单一融资渠道的依赖，降低财务风险。

其一，企业可以通过减少短期债务的比例，增加长期债务和股权融资的比例来优化资金构成。长期债务和股权融资具有更长的偿还期限和更灵活的还款方式，有助于降低企业的偿债压力，并提供更稳定的资金来源。

其二，房地产企业可以积极开展多元化的融资渠道，以扩展资金来源。除了传统的银行贷款，企业还可以考虑发行债券、吸引私募股权投资、开展信托计划或与其他企业合作共建项目等方式来获取资金。这些多样化的融资渠道能够降低企业的融资成本，并提供更广泛的资金选择。

其三，房地产企业还可以积极发展与金融机构合作的关系，以获得更好的融资条件和支持。与银行建立稳固的合作关系，包括信用额度、授信期限和利率等方面的协商，可以增加企业的融资便利性和灵活性。

完善财务预算制度，有效预防风险

通过建立健全的财务预算制度，企业可以更好地规划和管理资金，预测和预防潜在的财务风险。

一方面，财务预算制度应包括详细的预算编制和执行程序，确保预算的准确性和及时性。企业应根据市场需求、经营计划和资金需求等因素制定全面的财务预算，并确保预算编制的过程透明、科学、可靠。同时，建立有效的预算执行机制，监控和控制各项预算指标的执行情况，及时发现和纠正偏差，确保企业财务状况与预期目标一致。

另一方面，财务预算制度应强调风险管理和灵活性。企业应考虑不同的风险因素，并将其纳入预算规划中。例如，制定预算时要充分考虑市场风险、政策风险和经济风险等因素，合理评估潜在的财务风险，并在预算中留出相应的风险备用金。

另外，预算制度应具备一定的灵活性，以应对不可预见的变化和调整，确保企业能够及时适应市场环境的变化。此外，财务预算制度还应注重信息沟通和协调，各部门之间应加强沟通与协作，共同参与预算编制和执行过程，确保各项预算目标的一致性和协调性。同时，企业应建立健全的预算监控和反馈机制，定期进行预算执行情况的评估和分析，及时发现问题并采取相应的纠正措施。

加强流动性资金管理，提高资金利用率

通过科学合理地管理流动性资金，企业可以提高资金利用率，降低流动性风险，并保持财务健康稳定。

一方面，企业可以建立流动性资金管理体系，确保资金的及时性和灵活性。通过制定有效的现金管理政策和流动性预警机制，企业能够及时掌握资金流动状况，预测和应对可能出现的资金短缺情况。同时，积极开展资金优化调度，合理安排资金运作，提高资金利用率，降低资金闲置和占用成本。

另一方面，企业应注重短期资金的周转和管理。通过加强应收账款和应付账款的管理，合理控制账期和付款周期，提高资金回收速度和周转率。此外，企业还可以采取优化库存管理、灵活运用短期融资工具等方式，有效管理短期资金需求和风险。

增强管理人员财务管理意识及提高管理水平

管理人员在财务决策和资金管理过程中的专业知识和技能将直接影响企业的财务状况和风险控制能力。

第一，企业应加强财务培训和教育，提高管理人员的财务知识水平。通过组织内部培训、聘请专业财务顾问等方式，帮助管理人员深入了解财务管理的基本原理、方法和工具。这样可以提高管理人员对财务数据的理解和分析能力，使其能够更准确地评估和预测财务风险，制定合理的财务决策。

第二，企业应建立健全的内部控制机制，加强财务管理的监督和审计。通过制定清晰的财务管理制度和流程，明确管理人员的职责和权限，确保财务活动的合规性和透明度。同时，定期进行财务审计和内部审查，及时发现和纠正财务管理中存在的问题和风险。

第三，企业应鼓励管理人员积极参与财务决策和资金管理的讨论和决策过程。通过与财务团队的密切合作和沟通，管理人员能够更好地了解企业的财务状况和风险情况，并参与制定相应的风险管理策略和措施。这样可以提高管理人员对财务管理的敏感性，增强责任意识，推动整个企业在财务管理方面的提升。

综上所述，在房地产企业的财务流动性管理中，存在着资金构成不合理、财务预算管理不完善、日常资本管理不到位以及管理人员素质参差不齐等常见问题。这些问题可能导致财务风险的加剧和管理效果的下降。为了有效预防和应对这些问题，房地产企业应优化资金构成，扩展资金渠道；完善财务预算制度，有效预防风险；加强流动性资金管理，提高资金利用率；并增强管理人员的财务管理意识和提高管理水平。通过采取这些对策，企业能够更好地管理财务流动性风险，保持财务的稳健和可持续发展。

（作者单位：佛山东赣房地产开发有限公司）