新形势下房地产企业全面预算管理存在的问题与对策

刘安伟

近年来，随着我国对房地产行业的宏观调控调整力度的加大，房地產企业在经营过程中面临着较大的市场竞争压力。面对变幻莫测的市场经济环境，房地产企业只有全面推行全面预算管理，才能实现合理配置资源、控制经营成本的管理效果。然而在新形势下，一部分房地产企业在开展全面预算管理工作工程中还存在一些问题，严重影响了全面预算管理重要性的发挥，因此房地产企业管理者要加大对全面预算管理的研究力度。本文从房地产企业全面预算管理基本理论出发，分析了新形势下房地产企业全面预算管理存在的问题，并提出几点新形势下房地产企业完善全面预算管理建议，以充分发挥全面预算管理的优势，提升房地产企业的综合竞争实力。

房地产属于资金密集型行业，对资金安排的稳定性和合理性会对房地产企业生存发展产生直接影响，也对房地产企业全面预算管理工作提出了较高要求。然而从实际情况来看，部分房地产企业在开展全面预算管理工作中会存在一些问题，因此房地产企业管理者为了实现降本增效、提升项目建设利润空间的目的，就有必要加大对全面预算管理的研究力度。

房地产企业全面预算管理概述

房地产企业全面预算管理特征

第一，全面性。房地产企业全面预算管理的工作内容涉及的范围比较广泛，具体包括财务活动、经营活动、投资活动等，可以看出全面预算管理打破了财务活动的局限，也涉及业务部门和其他管理部门，全面预算管理工作具备较高的全面性。

第二，全员参与性。房地产企业在开展全面预算管理工作过程中，不仅要得到财务部门人员的大力支持，也要鼓励管理人员、造价人员、营销人员积极地参与全面预算管理工作，因此可以看出全面管理工作带有较大的全员参与性。

第三，基础是项目预算。房地产行业由于行业的特殊性，其业务形式是通过项目来呈现的，因此房地产企业的主要技术是项目，由于不同房地产项目面临的市场需求不同，在产品的定位、设计、运营策略方面也会呈现差异化，因此房地产企业全面预算管理工作要以项目预算为基础开展工作。

第四，以资金预算为核心。房地企业属于资金密集型行业，从前期项目拿地到开工建设，需要投入大量的建设资金，因此房地产企业为了提升项目资金的运用效率以及防止资金链断裂，在开展全面一双管理工作过程中，需要以资金预算为工作核心。

房地产企业全面预算管理重要性

有效的全面预算管理工作可以对房地产企业起到重要作用，体现在以下几个方面。

第一，有利于战略目标的实现。房地产企业实现经营战略发展目标的主要手段之一是开展有效的全面预算管理工作，有效的全面预算管理具有协调、规划、鼓励、控制、评估等功能，对房地产企业战略目标的实现可以产生直接影响。由于全面预算管理工作在开展过程中会涉及房地产企业内部各个部门、各个层面，部门之间在工作过程中能够实现协同发展，为房地产企业战略发展目标实践奠定了一个坚实的基础。

第二，有利于实现经营管理的科学化和规范化。房地产企业要想将全面预算管理工作落到实处，必须将全面预算管理工作贯穿在整个建设项目的全过程，通过执行全面预算管理来规范和指导业务操作流程，强化对建设成本费用的控制，可以极大提升经营管理的科学化和规范化。

第三，有利于提升防控风险的能力。全面预算管理工作涉及房地产企业的各个方面，通过有效实施全面预算管理，能够提升房地产企业管理者的风险观念，在项目运营、投资等重要业务方面设置风险控制目标，有利于提升房地产企业防控风险的能力，减少经营风险。

新形势下房地产企业全面预算管理存在的问题

现阶段虽然大部分房地产企业管理者已经认识到了全面预算管理工作的重要性，然而也有一部分房地产企业在开展全面预算管理工作过程中存在以下几个方面的问题。

全面预算管理受市场波动影响较大

由于房地产企业全面预算管理工作带有较强的前置性，全面预算数据大多是预估数，全面预算数据准确性越高，就与全面预算管理目标越贴近。由于房地产企业在经营过程中会受到国家政策和房地产市场的直接影响，例如限价、限贷、限购等相关调控措施也会对房地产企业产生巨大影响，按揭政策、融资环境的变动对房地产企业的现金流也会产生较大影响，以上市场波动都涉及成本和收入，因此会对全面预算管理目标产生直接影响。

全面预算管理工作内容缺乏合理性

目前我国房地产企业在经营过程中面临的市场竞争压力逐年增加，一部分房地产企业在执行全面预算管理过程中，将重点放在了对相关全面预算管理数据的有效设定上，这样就能明确房地产企业在经营过程中的发展方向。然而在执行全面预算管理过程中，大多数房地产企业会将重点放在追求经济效益方面，缺乏对前面预算管理内容可行性的重视程度，会出现全面预算管理目标与企业战略发展目标相脱离的问题。也有一部分房地产企业在开展全面预算管理活动过程中，将全面预算管理工作内容重点放在了资金预算和年度预算方面上，就忽视了与业务交流、经营销售、员工福利等方面相关的预算，严重影响了房地产企业全面预算管理的有效性。

缺乏完善的全面预算管理考核

现阶段一部分房地产企业采用的是综合绩效考评方法，全面预算考核仅仅是绩效考核的一部分，在整个房地产企业业绩评价指标中，相关非预算指标占据的比例各有不同，由于一部分房地产企业缺乏对全面预算管理工作的重视程度，直接影响了全面预算管理考核的完善性，其中主要问题表现在以下几个方面。

首先，全面预算管理考核内容范围狭窄，方式缺乏灵活性。部分房地产企业虽然在全面预算管理考核工作过程中引入了财务指标、非财务指标，然而在执行过程中将客户重点放在财务指标方面，忽视了对非财务指标的考核。

其次，纵向考核指标和横向考核指标缺乏可比性。从横向考核方面来看，部分房地产企业将全面预算管理评价重点放在了完成年度经营目标方面，缺乏对企业长远发展能力方面的考核，这样容易引发房地产企业的短期经营行为；从横向方面来看，由于房地产企业不同项目有着不同的建设难度，全面预算管理的执行结果也并不能直接说明房地产企业经营管理水平的高低。

新形势下房地产企业完善全面预算管理对策

通过以上情况可以看出，部分房地产企业在开展全面预算管理工作中还存在一些问题，因此为了充分发挥全面预算管理工作在房地产企业的优势，房地产企业管理者可以通过以下几个方面来完善全面预算管理工作。

年度预算和整体预算相结合，降低市场波动的影响

房地产企业在经营过程受到的市场波动影响是带有周期性的，通常情况下房地产企业开发的项目建设周期在三年以上，在同一周期一些大中型房地产企业可能会开发不同的房地产项目，因此房地产企业可以综合项目阶段、业务宽度来对全面预算进行制定。

首先，房地产企业要从项目整体战略出发，对短期、中期、长期全面预算管理目标的内容与范围进行确定，用整体全面预算对中期详细全面预算管理目标进行限定；其次，房地产企业需要把中期全面预算管理目标分解到各个年度，并对各个年度的全面预算管理工作重点进行明确。同时房地产企业管理者要认识到年度预算与整体预算相结合，并不意味着对全面预算管理目标进行固定而不做修改调整，而是要求相关部门分析总结全面预算管理的短期目标，并在整体预算的框架范围之内对年度预算进行不断的修改调整，这样才能保障全面预算管理目标与战略发展目标相契合，也会大大降低市场波动对全面预算管理工作的负面影响。

不断优化全面预算管理工作内容

房地产企业在实施全面预算管理工作的过程中应该把业务预算管理，资金预算管理以及财务管理作为全面预算管理工作的核心内容。并对全面预算管理工作内容进行不断的优化，保障全面预算管理工作机制的完善性。在实施相关财务预算活动的过程中，不仅要对现金流进行严格的把控，也要深入分析本企业的实际经营发展情况，对财务收入支出，税金等费用情况进行全面了解。房地产企业在开展业务预算活动的过程中，既要做好项目投资预算、销售额预算，又要重视与项目开发、营销相关的工作。

提高全面预算管理考核的完善性

完善的全面预算管理考核能够激发出房地产企业员工参与全面预算管理工作的积极性，因此房地产管理者要采用以下对策，对现有的全面预算管理干活进行不断完善。

首先，对财务考核指标和非财务考核指标比例进行合理确定。房地产企业管理者应该从不同项目出发制定出不同的全面预算财务考核指标以及非财务考核指标，这样可以防止出现不切实际和千篇一律的预算考核指标。

其次，加强对企业管理层人员的绩效考核。房地产企业管理者为了避免出现短期经营行为，在开展全面预算管理考核过程中也要对企业的长期发展能力进行考核，具体说来要考核房地产企业的销售增长率之净资产收益率、总资产报酬率以及资本的保值增值率等相关财务指标。

最后，正确处理好薪酬计划与预算考核两者之间的关系。房地产管理者在薪酬计划中，可以为全面预算考核奖罚预留一定额度，并以此作为职位晋升辅助来调动全体员工参与全面预算管理工作的积极性。

强化全面预算管理的控制功能

房地产企业管理者为了更好地落实全面预算管理方案，要在提升全面预算管理执行效率的过程中做好以下几个方面的工作。

首先，实施全面预算的定额控制。全面预算定额的控制方法主要是在对项目工程成本的控制方面上，具体说来是要求项目在前期策划、施工验收、竣工维护等过程中都不能超过前面预算的定额标准。由于大部分房地产开发项目施工过程比较复杂，具有庞大的工程计算量，因此房地产企业可以在制定全面预算方案之前就做好设置成本定额工作，并利用先进的信息技术对全面预算警戒控制线进行合理的制定，当出现超出全面预算情况，就会自动发出警报，对预算申请进行及时限制。

其次，开展限额设计控制。在投资估算环节房地产企业可以应用限额设计的控制方法，具體是指在投资估算和任务数、设计环节完成之后，房地产企业可以应用价值工程的基本原理对工程造价进行分析，并对投资量和工程量进行严格的审核，根据相关投资配比对项目工程各个环节的资源配置和资金支出进行合理的安排，这样才能保障工程造价低于全面预算目标。

房地产企业在经营过程中开展有效的全面预算管理，能够起到优化资源配置、控制经营成本的管理效果，因此房地产企业管理者在保障项目工期和质量的基础上，要积极采用科学的对策来完善全面预算管理工作，将全面预算管理工作落到实处，不断提升房地产企业的综合竞争实力。

（作者单位：山东金铭实业集团有限公司）