房屋产权产籍管理存在的问题及对策

李杨华

（昆明市不动产登记中心，云南 昆明 650206）

0 引言

房屋所有权是房屋所有权人对自己的房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，而不动产权证书则是其享有该不动产物权的证明。在住房产权制度改革的背景下，房屋的产权登记与人民生产生活密可不分。然而，我国现行的房屋产籍管理制度尚不完善，各地管理技术参差不齐，管理人员素质有待提升，亟待解决，以充分发挥房屋产权产籍管理的作用。

1 房屋所有权的界定

房屋所有权是指根据国家法律，对其拥有的房屋具有直接的管理、支配和使用、排除他人干扰的权力。房屋产籍是对土地和房屋自然状况、属性状况、权利状况等进行调查、记录，其中包括土地使用权和房屋所有权、分类、性质及面积等方面的资料。

2 房屋产权登记制度的重要作用

2.1 对物权者法律权利的保护

对个人财产的相关文件并非是对其权利主体的合法权利的保护。按照国家相关法律、法规，对物权者的相关资料进行归档，并将其存档，进行严格的管理。相关部门要收集关于物权者的详细资料，根据与物权者的交易情况，将所有的信息都记录下来，并将所有的资料都记录在物权者的名下，如果有必要的话，就会通知相关利害关系人，让他们做好准备，以免发生不可预知的事情。所有的文件和资料，都是物权者的合法文件，也就意味着，在房屋的购买和处理上，物权者有权将自己的房屋随意处置。任何以不正当理由侵害物权者的合法利益的组织和个人，均属违法，并将依法追究其责任。法律要坚决维护财产者的合法权利，使财产者免遭侵犯[1]。

2.2 保障住房买卖的安全性

随着房屋产业的迅速发展，住房的价值也在不断提升，人们对居住环境的需求也在不断提高，房价也是大家每天都在谈论的话题。近年来，因财产籍问题引发的经济纠纷日益增加，对人民群众的生活造成了极大的影响。比如有的人，为了省钱，就会用不正当的方式购买房屋，甚至会认为这是一笔很划算的买卖，可一旦遇到需要用到不动产权证的地方，就会担心不动产权证和其他文件的名字不符合。这会造成在处理相关问题上出现诸多问题，有时还会引发个人、单位和相关部门的矛盾。所以，我们要想避免不必要的麻烦，就必须要按照法律的规定去办理相关的手续、证件等，这样既能保证房屋买卖的安全，又能保证社会的和谐[2]。

2.3 提供科学基础

随着城市和农村的发展与建设，房屋产业的蓬勃发展，但对房屋的所有权和产籍的理解还有待进一步完善。尤其是房屋的交易一般都是由业主和开发商或业主之间进行，如果不向有关部门备案，就会造成很大的争议和纠纷，很多人都无法解释清楚，但有了相关的证据，问题就迎刃而解了。而住宅的合理建造，也为广大市民的住房发展提供了科学的参考，也为城市低收入人群提供了一个可负担得起的住房。这些房屋不但价格低廉，而且品质极佳，完全符合那些中低收入阶层的居住需求。同时，现代的数据输入技术也为用户提供了便利，将房屋的楼层、住户、使用面积、分摊面积等数据都用数字表示出来，这样就能一目了然，免去了烦琐的手续，为每个人节约了大量的时间，也增加了工作效率[3]。

3 我国房屋权属登记制度的现状

我国先后出台了《城市房屋管理法》《不动产登记暂行条例》等一系列法规，从1987 年开始实施房屋产权登记制度，建立了相应的制度，到目前施行的不动产登记制度，使我国房屋产权产籍制度日趋完善。但我国的房屋权属管理在实践中依然存在一些漏洞，还有许多亟待解决的问题。

3.1 行政不严格

房屋产权登记的有关工作都是按照国家有关法律、法规进行的，应当是安全、可靠的。然而实际上，由于专业技术性较强，行政工作的不完善，以及相关从业人员的疏忽，使得财产所有权问题在人们的日常生活中不断地出现。一些从业人员的职业素养达不到要求，在工作中会出现各种各样的问题，而有关上级部门对管理者的监管不力，不能对管理者和从业人员的工作进行有效监查，导致工作中的问题就会越来越多，问题也就不会得到及时的解决。另外，也有一个很大的问题，那就是没有建立起一个完整的制度，这也是为什么我们的工作并不严谨，也正是因为不够严谨，所以才会出现种种问题。可以说，从业人员业务素质不高、监督管理工作的松懈是导致产权登记制度存在缺陷的重要原因。

3.2 房屋、土地证件的矛盾比较严重

未施行不动产统一登记之前，关于房屋产权的文件通常可以分为两类，一种是土地使用权证，另一种是房屋所有权。一般情况下，一块地或者一套房屋只有一位业主，而只有权利人才会持有相应的文件。但因为商品房开发企业或物业管理人员的疏忽，造成了管理上的松懈，再加上办理许可证的问题，造成了办理手续上的困难，不仅浪费了权利人和工作人员的时间，还会让权利人对工作人员产生不信任，让他们对政府的工作失去了信心，这是我们都不想看到的。对权利人进行房屋产权登记和相关信息的登记、向权利人发放证件是产权产籍管理的基本工作，必须引起相关领导的高度重视，只有把基础打牢，才能更好地为人民服务。但是，许多地方都存在着一地多证、一房多证、房地不一致等现象，这就给产权产籍管理工作带来了极大的麻烦。究其原因，主要是因为我国现行的房屋产权登记制度不完善，数据信息不完整、准确。

3.3 无法有效收集财产信息

随着城市化进程的加快，房屋业的快速发展，房屋产权登记管理工作中，产权信息的采集速度相对缓慢。尤其是最近几年，越来越多的人买了房子，认为房屋是一种投资，因为经济发展，房屋的价格一定会上涨。许多空地和草坪都被改造成了商业住宅，一栋栋高楼拔地而起，就连小镇上的房子也比比皆是。改善的生活环境、更现代的室内设备的确让人心动，盖房屋也是一种常见的社会现象。由于业主数量的急剧增加，导致了物业管理工作的压力，而实际从业人员严重不足，业务素质过低，面临着庞大的工作进度迟缓，导致了物业管理的效率低下。

3.4 房屋面积认定错误

房屋面积的认定一直是管理中的一个难点，许多人都不明白，为何房产证上的建筑面积和实际可用的面积并不相同，有的甚至相差甚多。造成这种情况的原因有两个：①商业运作，商家在盖房子时没有精确的测量、准确报备、填错面积，以达到最大的利润。②由于相关人员的职业道德不健全。不管是谁弄错了房屋面积，最后受害的都是消费者，可是谁来赔偿消费者的损失？开发商委托第三方测绘单位进行测量，房屋测量成果监管缺失，房屋的真实面积依赖开发商和测绘单位的专业素质和职业道德。物权登记机关工作人员工作上的疏忽，加之房屋测量成果监管空白或不到位。消费者因为相信政府，才会买下房子，结果却赔了自己的钱，这让他们很是失望[4]。

4 房屋产权归属问题的解决策略

4.1 住宅建筑面积标准的测量

计算房产面积是一个非常严谨而重要的问题，在进行房屋买卖的时候，最大的问题就是计算房产面积。一个合格的房产中介，必须要掌握好自己的专业知识和技能，才能在使用的时候，对房产进行合理的评估，这样才能确保权利人的权利不会被侵害，才能做到最大程度的公平。同时，也要有一个合格的注册测绘师的职业道德，在实际的测量中，一定要遵守相关的法律、法规和标准。另外，还需要对房屋的专业测量仪器进行更新，提高房屋的测绘精准度，同时也要职能部门有效的监管，严格遵守房屋测量的规范，销售面积的计算，公用建筑面积的计算和分摊。

4.2 密切关注房屋、土地证件问题

为了解决两证冲突的问题，必须及时将原来分属两个部门管理的房屋和土地信息进行整合入库，按照国家的法律和法规来处理，确保不动产权证书记载的土地和房屋的信息相符，同时也要通过现代的技术来实现信息的共享和传递，能及时准确的提供信息给权利人和相关部门办理业务。现在，很多地方产权交易管理和不动产登记依然是两个相对独立的机构，各有分工，所签发的文件也是彼此分开的，要想确保房屋交易的顺利，就必须要加强双方的配合，避免“交易冲突”。特别是在最近几年，随着信息技术、电脑技术的迅速发展，房屋的产权登记管理工作越来越依赖于电脑数据库，因此，房屋的产权登记管理部门的工作人员必须具备对计算机数据库等技术的熟练掌握，加强管理部门人员的职业能力能够保证交易过程的顺利进行，从而推动我国房屋行业的蓬勃发展。

4.3 提高管理人员的个人素质

房屋产权登记工作人员的职业能力，将直接关系到房屋产权登记工作的质量。在管理人员的专业素质和职业道德上，要定期开展相关的思想教育和职业技能培训，以促进员工对办公自动化的熟练掌握，并将现代科技运用到房屋的产权登记管理之中，从而提高房屋的产权产籍管理工作的整体工作效率。同时，物业管理部门也要积极地改变工作的态度，传统的工作理念已经无法与迅速发展的房产产业相匹配，固守过去的老观念只会成为制约房屋市场发展的障碍，所以必须要改变自己的工作方式，这样才能把握住发展的机遇。在做好思想政治工作的同时，也要强化工作人员的责任感，在产权登记工作中，很多问题都是因为工作人员的工作不认真造成的，所以，加强工作人员的责任意识，可以有效地防止这种情况再次发生。与此同时，有关人员的技术水平有待提升，在收集、整理、管理、存储等方面也要加强培训。

4.4 健全管理和监督制度

当前，我国房屋产权产籍管理工作中存在的诸多问题，有关部门领导不仅要强化房屋产权产籍管理体制的改革与创新，还要建立完善的产权产籍管理与监督体系，提高工作人员的工作效率、职业能力，改进服务态度，增强房屋产权产籍管理工作的整体工作效率，以及工作质量和行业水平。另外，还要对工作人员进行定期的考核，如果工作不尽如人意，就会受到惩罚并承担相应责任，而那些表现出色的人，则会受到嘉奖，以此来激发调动他们的积极性。综合评估工作人员在资料收集、管理、保护和利用等方面的能力和方法。另外，还要建立一套严格的考核体系，防止工作中的不良风气发生，保持队伍的纯洁性。

4.5 在住房产权登记中运用信息技术

4.5.1 制订统一的行政标准

信息交流与资源共享的根本保证是对房产产籍档案进行信息化管理和运用。这就要求我们在进行数字化的过程中，必须要建立相应的工作要求、管理制度和技术标准，从而保证数字平台的规范化和正确性，使产籍档案的数字化管理成为使用的基本保障。

4.5.2 建立文件资料库

档案原件和有关数据的收集和管理是档案的重要组成部分，档案原件是指档案的原始资料，要全面、多元化地进行房屋档案的管理。在此过程中，需要将房屋的位置、性质、面积等有关房屋的资料等发布到网上，以便根据自己的需要，在网络上查询有关的房屋资料。另外，网站还可以将自己的问题记录在网站上，让管理者可以更好的理解和掌握用户的需求，可以回答问题，并且将文件的信息进行管理，让用户使用更加便捷。

4.5.3 提高系统合作效率

现阶段，由于房屋市场的交易和房产登记的管理是一体的，因此就必须从整个社会的角度，对房屋市场的信息进行了解和掌握，进而对系统的协同效率加以强化：①要建立一个统一的技术标准，将数据的定义和子项、业务分类等技术格式和规范纳入其中，从而为各业务系统和部门之间的信息资源共享打下技术基础。②要尽量扩大和扩展市场信息收集范围，并制定相应的数字实施路径。③建立系统间的数据交换，也就是说，它要成为一个新的系统，它可以支持不同的部门和不同的系统之间的数据共享和交换，从而达到相同的业务信息实时共享和一致性。

4.5.4 资讯系统与人才培训

从总体上讲，要提高管理人才的素质，提高企业的信息化水平。在日常的管理工作中，可以采用培养和继续教育的方法，培养出一批高质量的管理人才，并对具有创造性的员工予以优先录用。

5 结语

房屋产权登记管理是关系到人民群众切身利益的重要工作，是促进房屋事业发展的重要举措。为此，应从制度不完善、产籍管理手段不先进、产籍管理人才质量不高等方面入手。通过健全完善房屋产权产籍管理制度，实现统一、规范、合法、可操作性强，使管理者有法可依；优化房屋产权产籍管理工作方法，引进先进技术，开发房屋产权产籍管理实用性的系统与软件，提高办公效率；提高房屋产权产籍管理队伍素质，通过培训教育、绩效考核与监督机制等方式，打造政治素质好、专业技能强的产籍管理队伍，有效发挥房屋产权产籍管理的作用。