关于完善存量房交易流程的思考

杨扬 天津市房地产市场服务中心

现阶段，伴随着社会经济的不断发展，房地产领域运行进程加快，在这一现状下，存量房交易量稳步上升，基于互联网技术的大规模应用，相关平台进一步普及和完善，信息流转速度加快，信息使用方式更加快捷和便利，存量房交易在安全、效果等方面都有提升的必要，目前的主要问题在交易如何更具规范性、交易时间如何得到有效的控制、资金安全性如何有效提升等方面。本文结合存量房交易流程分析了存在的风险，详细探讨了存量房实际交易管理现状，提出了相应的改进措施，比如创建网上平台、完善网上交易等多方面措施。

一、探讨背景

存量房买卖是个人或者单位将已经办理权属登记并获取不动产权证的房屋出售的行为。综合考虑买卖双方付款方式、房屋性质等，存量房交易可以划分为多种类型，例如：对于买卖双方来讲，到底是两者自主进行交易或者是经过房地产机构从中交易、付款方式是全款或贷款的交易等情形。通过相关分析来看，存量房买卖复杂程度和风险性与人员数量多少呈现出正相关。

例如：买卖双方自主形成交易，由买方将整个房屋的款项支付给卖方，卖方把房屋产权转移给买方，这种交易过程是比较简单的，房屋价款支付和房屋产权转移的时间间隔非常短，涉及的人员数量非常少，虽然整体风险相对较小，但在申请转移登记到登记审定的时间段内仍然存在不确定性风险。再以通过中介机构的有贷款交易为例，交易流程大致分五步。第一步，卖方找寻相关的房地产经纪机构，让该项机构负责将所卖房产的信息发布出去，买方通过信息找到房地产机构，经过双方探讨确定最终的交易。第二步，买方和卖方之间签订拟定完成的合同。该项合同涉及了双方的买卖协议。第三步，在卖方需要贷款的情况下，买方提前准备贷款合同，由买方进入银行申请购置房屋贷款，银行对各项提交的资料进行审批，审批通过以后发放贷款。第四步，买卖双方共同申请办理房屋转移登记手续。第五步，买方取得房屋产权证后，贷款银行把贷款支付给卖方。期间，涉及的相关单位多，流程和手续较为复杂，不容易在短时间内了解清楚，在一些重点环节存在不确定性风险，如果没有一定的风险意识，无法有效预防问题的发生。

二、对于存量房买卖流程中存在问题和相关风险的探究

在存量房交易期间，因为房屋情况复杂，市场规范性不足等，受一系列因素的影响，在交易过程中面临着较高的且甚至无法避免的风险。

（一）签订买卖合同之前的风险

第一，信息不对称。为了维护自身权益，三方（买卖房地产方）都会有所保留，导致三方之间信息不对称，影响了信息的准确和透明，增加了房屋交易风险。

例如：卖方为了获取较多的收益，高价出售房屋，经由房地产经纪机构将房源信息发布出去，不过普遍存在着故意隐藏房屋问题的现象；交易房屋存在纠纷，例如夫妻其中一方提起诉讼，该房产为财产分割的一部分，如果产权人为被告且此时出卖房屋，且买方不知情，那么这种潜在风险如果发生就会造成不良后果；房地产经纪机构与交易双方相比拥有更多的资源和更强的能力，为了尽快获取收益，会存在帮助卖方隐瞒房屋缺陷或者利用信息不具备对称从中赚取房屋中间差价等情形，容易对交易产生不良影响。

第二，交易房屋的真实情况。房屋可以完成交易的基础在于不存在抵押、查封等限制性因素，这些比较明显的因素都可以从产权查询中得知。购房人在签订买卖合同前应当清楚地了解交易房屋的相关信息，除了一些显而易见的信息外，一些重要的信息可能需要调查才能知晓，例如：是否有租约，煤水电气物业费是否拖欠，交易房屋是否涉法涉诉但是尚未查封和财产保全等情况。如果卖方或者房地产经纪机构隐瞒相关信息或没有提供真实完整的信息，而买方签订了房屋买卖合同并且支付全部房款的话，将会由于多种原因使登记机构无法确权导致买方既无法拿回已经支付的房款也没有取得房屋产权，从而引发纠纷。

（二）在签订买卖合同后和房屋产权转移登记办理期间存在的风险

第一，挪用购房款。对于存在抵押的房屋，需要先撤销抵押才能进行买卖，因此一般做法是买方提前支付部分购房款用于替卖方偿还抵押贷款，撤销抵押后双方再交接剩余款项。如果卖方没有把这部分房款用于撤销抵押而用作其他的话，双方就无法办理房屋产权转移登记，那么买方将面临钱房两失的风险，只有通过诉讼解决，这样就增加了买方的交易成本；有的房地产经纪机构利用新套路，以装修款等其他名目违规收取全部或大部分交易资金，等到完成房屋产权转移登记以后再把房款付给卖方，如果房地产经纪机构挪用资金就会对买卖双方利益造成不良影响。

第二，交易房屋存在被查封的可能性。例如：买方不知道卖方存在纠纷，买方在支付全部或部分房款以后，交易如何进行有待观察。双方没有及时完成房屋产权转移登记或在产权转移登记办理期间，卖方由于涉法涉诉导致交易房屋被法院查封的话，则交易难以继续进行，买方自身也处于房款已给付但是不拥有产权的被动局面。

第三，贷款时间存在不确定性。首付是买方自己的，双方可以自行约定给付卖方的时间和方式，但是对于贷款来说，首先需要通过银行的审核。如果买方的资质不佳，申请贷款的难度就会增加，会更换多家银行进行贷款，在换银行的过程中就耗费了时间和精力，增加了交易时长和交易成本，卖方得到房款的时间就增加了不确定性，在此期间双方就有可能由此发生矛盾以至于引发诉讼。

（三）房屋产权转移登记完成以后面临的风险

当完成了房屋产权转移登记以后，买方就拥有了房屋的全部权利，在这种情况下，尚未收到全部房款的卖方面临的风险更加明显。例如：买方以银行按揭贷款的形式支付房屋余款的交易，贷款审批通过后不是立即发放，在尚未发放的过程中，如果银行的可发放额度不足，就会等资金分配到位后再进行发放，特别是遇到政策调整或年尾等特殊时期，等待时间有可能加长；或者通过银行审批的贷款在某些情况下发生问题，银行发现后会中止或停止放贷，卖方就面临着无法获取该项资金的风险。结果就是卖方一直未收到余款但是产权已转移到买方名下，会导致卖方的权益受损。

三、我国存量房交易管理大致状况

最近几年，随着存量房市场的进一步发展，我国逐渐加强了存量房交易市场的监督管理力度。

第一，住建部和人民银行在2006年颁布了《关于加强房地产经纪管理、规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》（建住房〔2006〕321号），在该项文件内提出了需要结合存量房交易结算情况制定健全的资金管理制度，增强专用账户管理和监管的规范性。2007年住建部再次颁布了《关于进一步加强房地产经纪管理的紧急通知》（建住房〔2007〕274号），明确存款账户管理和监管的规范性，要求条件允许的区域设立相应的交易结算资金监管部门，动态性地监督和管理存量房交易资金，但是没有明确提出监管方。这些要求提出的目的是提升存量房交易资金管理效率，为相关作业开展奠定一定的政策基础。从现阶段看出，在监管存量房交易资金期间，一般是以银行监督管理或者是政府监管形式为主，另外也涉及了其他类型的形式，不过部分区域并没有加强存量房交易资金的监督力度。

例如：重庆市出台了《重庆市存量房交易结算资金账户管理暂行办法》（渝国土房管发〔2008〕2号），明确规定由房地产经纪机构以及交易保证机构对存量房资金专门进行监督，然后由买卖双方确定是否需要监管。

第二，针对房地产经纪机构可能存在违规挪用存量房交易资金的情形，一些地区采取了由政府创建资金监督管理平台；或是由政府职能部门承担监管职责，明确要求通过房地产经纪机构达成的交易利用房地产管理部门在监管银行开设的监管账户划转自有交易资金，买卖双方完成交易以后自主办理资金监管工作。

例如：2011年至2016年，北京颁布了《关于做好存量房交易服务平台扩大试点工作有关问题的通知》（京建发〔2013〕73号）和《关于进一步加强存量房交易资金监管的通知》（京建发〔2016〕16号），在全市范围内推行由政府创建资金监管平台，委托银行承担相关监管职责的资金监管方式，明确要求通过房地产经纪机构达成交易的，要经过房地产管理部门在监管银行开设的监管账户划转自有交易资金。

四、加强存量房交易管理的基本建议

通过了解，以往群众进行存量房房产交需要买卖双方先到房产交易中心进行网签，然后往银行存钱，再到市不动产登记中心窗口办理房产交易登记，这一系列续跑完以后出示新的不动产登记证书，群众还需要携带新证回到市房产交易中心开具划款通知单，然后到银行办理划款手续，这样房屋交易的款项才能最终到达卖方的账户，但是在房屋交易期间曾出现买卖双方交易期间产生矛盾的现象，双方办理完房产交易登记以后，买方不配合卖方出示不动产登记证书，无法从市房产交易中心开出罚款通知单，导致卖方收不到卖房款对卖方造成的经济方面的损失。并且以往的存量房交易设置流程十分复杂，所以为了优化流程，便于群众办事，保护群众利益，就需要完善存量房往前以及构建规范性的资金监督管理系统。本文通过分析目前存量房交易流程存在的问题和面临的风险，关于完善存量房交易的建议有以下几点。

第一，建立网上交易统一平台以及资金监管系统。个人或房地产经纪机构均可以利用同一平台发布买卖信息，平台系统可以自动进行信息筛选并推送给匹配方，用户也可自行搜索信息进行匹配，这样双方的选择面广，效率高。不动产登记机构、公安司法部门可以提供房屋信息和身份信息检验、协议打印备案、交易网络办理、交易进度查询等功能，包括权利人、面积大小、房屋用途、纳税标准、是否存在着抵押、查封等；房地产管理部门标注中介机构的资质等相关信息；在平台上网签中介机构的居间服务合同；银行、担保机构、公证机构等也可以在平台上发布相关信息并受理相关业务。交易参与人和相关人都可以在同一平台办理所有手续，包括交房款、税费等，从平台上获取需要的信息，查询交易状态，资金缴纳情况，信息公示等，以免受到信息不对称等因素的影响损害自身权益。另外，新系统以存量房买卖双方实际登记为完结点。交易登记后，房屋改变了信息，已经有了新主人，新信息同步上传至房产交易登记共享平台，工作人员看见该信息后，会向银行发出指令，银行会划款至卖方账户，实现了群众少跑腿，还能避免款项迟迟不到的情况。简化存量房交易流程后，自登记信息传至共享平台后，只需两个工作日房款即可到账。

第二，推广将资金安全保障服务和登记流程相互融合到一起的方式。存量房交易资金安全主要涉及买卖双方，除了维护买方资金不被挪用之外，也必须全面保护卖方出售房屋以后能够及时获取全部房款。由政府职能部门负责该项工作，开立资金安全第三方账户，提供资金安全保障服务。具体就是在存量房交易过程中，相关方已支付了首付加贷款或全款，即房款处于交齐的状态，再将完成房屋产权转移登记审定和全款给付由系统绑定在一起，即全款不齐买方也无法取得产权，真正达到“货到付款”“钱货两清”的目的，从根本上保障交易安全。此种方式有一个主管部门协调登记机构、商业银行等多家机构的业务交叉点，资金监管和登记流程相互融合有利于优化存量房交易流程，提升资源利用效率和监管质量。

第三，高度重视，发挥服务平台的作用。服务平台提供的主要服务内容包括：存量房房源信息核实、交易信息发布、签订经纪服务合同、存量房买卖合同等。服务平台与全市统一的房产档案管理系统联动核实房源信息，通过存量房交易信息公示系统、移动终端设备等途径发布准确、透明的存量房交易信息，给予购房者提供良好的体验感。

五、结语

综上所述，通过构建统一的规范性的网络平台，动态性地检验房屋信息的真实性，开通网上服务，完善资金安全保障服务，可以解决存量房交易中的诸多风险，确保买卖双方自身的安全性，维护双方利益，确保存量房市场发展的安全和高效。