房屋租赁合同违约方合同解除权的经济考量——以承租人租赁期限届满前毁约为例

杨 亮

贵州理工学院，贵州 贵阳 550003

在处理租赁合同纠纷的过程中，是否赋予违约方合同解除权？无论在实践中，还是理论界，都是一个不容回避的问题。笔者认为，该问题不能通过一个简单的正、误判断予以解决，应结合市场实际，从全局性上对该问题进行分析，从而得出一个更为均衡的结论。以下就以承租人租赁期限届满前要求解除合同为例，阐述上述问题。

一、立法现状及理论概述

《民法典》施行以前，原《合同法》并没有赋予违约方解除权。传统的民法理论认为在合同因违约而解除的情形中，解除权只能为守约方享有，违约方并不具有单方解除合同的权利。［1］但是在个别案例中，如《最高人民法院公告》案例“新宇公司诉冯某梅商铺买卖合同纠纷案”，法院认为当违约方继续履行合同费用过高，合同已不具备履行条件时，可以允许违约方解除合同，从而支持了违约方解除合同的诉求，从某种层面上突破了这一理论的限制。［2］最高法院在2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《会议纪要》）规定：“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：1.违约方不存在恶意违约的情形；2.违约方继续履行合同，对其显失公平；3.守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或免除。”围绕这一问题，理论界形成两种对立的观点：“有限肯定说”即有条件地赋予违约方合同解除权；［3］“否定说”则明确反对违约方的合同解除权。［4］

《民法典》编撰的过程中，理论界和实务界就“是否赋予违约方解除合同的权利”这一问题产生了巨大争议。2018年9月的《民法典合同编草案一审稿》和2019年1月的《民法典合同编草案二审稿》第三百五十三条第三款曾就违约方解除合同作出如下规定：“合同不能履行致使不能实现合同目的，有解除权的当事人不行使解除权，构成滥用权利对对方显失公平的，人民法院或者仲裁机构可以根据对方的请求解除合同，但是不影响违约责任的承担。”然而，在2019年12月的《民法典（草案）征求意见稿》该款则被删除。2020年5月22日最终提交审议的《中华人民共和国民法典草案》在第五百八十条基础之上新增第二款，规定了实际履行被排除情形下，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。［5］2020年5月28日十三届全国人大三次会议最终表决通过的《中华人民共和国民法典》保留了这一条款。虽然《民法典》第五百八十条的表述是“终止合同”而非“解除合同”，但是考虑到我国从原《合同法》以来的立法并未严格区分“合同终止”和“合同解除”。笔者认为，该条款从实质上赋予了违约方在特定情形下的解除权。即使非要区分“合同解除”与“合同终止”，前者则构成了后者的原因，根据《民法典》第五百五十七条第二款规定，“合同解除的，该合同的权利义务关系终止。”而《民法典》第五百八十条第二款规定的合同终止是基于一方当事人的请求，就法律后果而言其合同终止与合同解除几乎没有差别。然而从行使的程序上看二者的差别在于，《民法典》第五百八十条第二款规定的合同终止权的行使需要通过向人民法院或者仲裁机构提出请求，合同权利义务终止的时间则为判决或裁定生效。而合同解除权的行使不以向人民法院或者仲裁机构提出请求为要件，合同权利义务终止的时间则为通知到达对方时或通知载明的期限届满时。基于“合同终止”与“合同解除”在实质和程序要件上的差别，笔者认为，《民法典》第五百八十条第二款采用“合同终止”的表述，其主要作用在于与第五百六十三条规定的法定解除进行明确的区分。《民法典》第五百六十三条可看作是合同法定解除权的一般规则，第五百八十条则属于其特殊规则。

就租赁合同而言，守约方是具有法定的解除权的。根据《民法典》第七百二十二条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”但是，在这种情况下，守约方怠于行使解除权极有可能导致租赁物在一定时期内得不到有效利用，扩大因违约造成的损失。《民法典》第五百九十一条；“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。”虽然《民法典》没有明确赋予拒不支付或拖欠租金的承租人解除合同的权利，但是考虑到《会议纪要》对审判工作的指导性，司法实践中针对该问题采用的是“有限肯定说”。笔者认为，无论采用哪一种学说，都应以全局为视角，就此具体问题做经济方面的分析。

二、租赁合同解除权的经济分析

为分析上诉问题笔者做如下立法假设。

（一）在出租人无其他违约事由的情况下，不赋予承租人合同解除权，租赁合同必须严格执行至期限届满为止

根据合同法理论及《民法典》有关违约责任的规定，且不考虑权利滥用等因素。承租人有义务将房屋租下去。即便是找到下一个承租人，如果下一承租人租金低于原租赁合同的，承租人还应支付其中差额。这种立法形式采用的是前述“否定说”，其目的在于对守约方权利维护的同时，对违约方进行“惩罚”或威慑。在该制度安排下，出租人会更加倾向于怠于去寻找下一个承租人，而承租人却有着帮助出租人找到“下家”的强烈意愿。但是，在无特殊约定的情况下，租与不租的主动权在出租人，这种制度将不利于房屋租赁市场的价格发现。这一立法形式，让一些原本租不出去或逐渐鲜人问津的房屋，以另一种形式被长期“租”了出去。虽增加了房屋的供给但同时也增大了房屋空置的概率，造成社会资源的浪费。与此同时，这种制度设计也增加了承租人的经济风险，从而引发租赁需求的减少。两项因素相结合造成租赁价格的下降，最终对出租人造成不利的影响。

当然，市场存在一个长期博弈的过程，在这种制度设计之下。经历了长期的博弈和经验的积累，出租人、承租人会变得更加的成熟，承租人会综合考虑自己所面临的风险，适当压缩租赁期限。最终，市场也将达到一个均衡点。经济因素会成为租金调节的主导因素，制度因素的作用仍然存在，但是会被“无形之手”所消弭。然而，这种制度所带来的代价，就是无端增加了很多空置的房屋，并且使得低风险偏好的潜在承租人不再进入租赁市场。另外，这种制度下，必然导致诉请承租人继续履行合同成为出租人的最佳选择，胜诉后导致法院需长期持续执行的案件增多，从而增加了法院的执行成本。

（二）赋予承租人任意解除权，且承租人不用支付违约金

这种制度安排，短期看是对出租人不利的。租期只用于限制出租人，对出租人而言增加租金收入的不确定性，增大了风险。必然导致很多市场主体不再进入或甚至退出房屋租赁市场。导致供给的减少，从而提高租赁市场的租金。当然，在实践中由于商业用房的装修者大多是承租人，并且市场中“转让费”的存在，承租人有意愿延长租期。所以在商业用房租赁市场中，这种制度安排下租房供给下降的幅度会在一定程度上减少。

只要合同的意定性存在，即使在这种制度下市场也将达到均衡。长期来看，随着出租、承租双方的反复博弈，出租人会减少租赁期限，因此与承租人希望延长租期的天然诉求相悖，导致承租人长期经营的可能性降低，短期租赁的供给会增加而长期租赁的供给会减少。不考虑房屋新增等其他因素，市场租期总时长是减少的，供给的减少仍然会导致租金的上升。并且越来越多的出租人会通过约定、收缴履约保证金、定金等其他形式，限制承租人的“任意解除权”，以保障自己的权利。最终经过长期博弈，市场会达到新的均衡，决定租金的仍是经济因素。但是，由于承租人解除合同后，出租人寻找下一个承租人需要时间，需要借助有偿的中介服务。即使是在长期博弈后，不成熟的出租人仍然会存在。于是，就会导致租赁市场中出现较多的无法弥补出租人损失的租赁空置期，制度性地导致房屋短期空置的概率增加。这种空置既是出租人的损失，也是整个社会的损失。并且也阻碍短期空置房屋市场价格的形成，阻碍市场机制的发挥。由于中介费用的存在，这种制度也会增加整个市场的交易成本。这种制度安排下，限制了出租人的权利以及合同的稳定性，加之法律对承租人提前退出的“倡导、支持”，不可避免增加了出租人谈判难度，也将“吓阻、劝退”潜在的出租人，这一制度所带来的不利影响将一直存在。

（三）赋予承租人任意解除权，但承租人需要支付一定违约金

这种制度设计采用的是前述“有限肯定说”，符合现阶段的司法实践。较之第二种制度设计，更能从法律层面保障出租人的利益。通过确立一种普遍性的违约金计算方法。在租赁合同框架下，保障了成熟的、不成熟的广大出租人的利益。虽然这种立法形式仍然无法避免租赁房屋的制度性的缩短租期，但是这种制度由于对承租人的违约行为进行了处罚，更有利于合同关系的稳定。违约金对出租人的补偿，也弥补了由于出租人寻找下一个承租人所支付的成本。由于实践中承租人的提前解除合同的违约金是以租金计，而租金是在市场交易中得出的。所以这也使得因合理的租赁间隙，一时空置的房屋的使用价值以违约金的形式得以体现，市场机制能够为之发挥，有利于租赁市场的运行。由此所引发的关键问题则在于违约金应如何确定？抑或等于几个月的租金？实践中并没有明确规定，有的法院认定的是违约金相当于一个半月至三个月的租金，是否正确姑且不论。

笔者认为，违约金应该用于弥补一个理性的出租人，找到下一个承租人不可避免的空置时间。这个时间并不是找到下一个承租人所耗费的实际时间，而是出租信息在合理定价的情况下，能够充分展现在租赁交易市场的必要时间。也就一般而言房屋以公允的市场价，什么时候能租出去？这一时间需要法院结合市场充分考量，因地制宜制定合理的标准。当然，这是相当具有难度的，但聊胜于无。笔者认为从有利于市场机制发挥的角度来看，这一方案优于前两者。

当然，这一制度还可以进一步完善，即法律规定承租人提前解约应提前一段时间通知（类似于《劳动合同法》中劳动者提前通知用人单位得以辞职），这样既避免了房屋的空置，又以更加直接的形式弥补了出租人的损失。关键的问题仍是应规定提前多久通知？这一期限可参考上一段对于违约金按多长时间计算的论述。

三、结论

租赁合同就出租人而言，往往仅以收取租金为目的，该债权与金钱债权具有同质性。在承租人无正当理由，意图在租期届满前解除合同的情况下，出租人只要找到下一个承租人就可以减少承租人、出租人双方整体上的损失。在这种情况下，制度设计应为市场机制的发挥创造条件，鼓励甚至督促出租人尽快找到“下家”，并且也让承租人承担适当的违约金，以弥补出租人因寻找下一个承租人而导致的交易成本。

进一步而言，相较于出租人仅仅只为收取租金，承租人在租赁合同约定的范围内可以从事各种不同的经营，因此更加异质化，对于丰富和繁荣消费市场起到的作用更加直接。并且承租人也为租赁市场的形成找到了“目的”。因此，就市场而言，制度设计上应适当倾向于保护以承租人为代表的异质化一方的利益。