高校房产资源配置模式研究

于 洋，庞 博

（四川大学 资产管理处，成都 610065）

0 引言

高校房产资源是学校重要的战略性资源，是服务学校高质量内涵式发展，助推学科高峰建设，吸聚海内外优秀人才的基本支撑条件。房产资源配置是否合理、使用效率是否高效是衡量高校管理水平和办学效益的重要指标。文章通过线上线下多种形式对部分高校在房产资源配置模式、规范管理现状进行调研发现，各高校都存在不同程度的资源量供给与日益增长的需求之间的矛盾，并且随着高校“双一流”建设不断推进，高校对房产资源的数量和质量要求也越来越高，矛盾更加突出。

1 高校房产资源配置模式分析

我国高校房产资源一般分为教学科研及辅助用房、行政办公用房、生活用房、其他用房等，在传统管理模式下，高校房产资源配置一般采取的是“按需配置，无偿使用”的方式，这种管理模式下难免存在一些问题：一是高校房产资源的使用效率偏低，存在资源浪费的情况；二是房产资源配置不均衡，无法适应日益增长的学科需求等。面对资源量供给与日益增长的需求之间的矛盾，如何对高校房产资源进行存量统筹管理，已经成为目前高校房产资源管理面临的重要课题。多所高校的长期实践证明，房产资源的有偿使用是解决资源配置矛盾最有效的途径。

根据调研发现，目前多数高校已经制定房产资源有偿使用管理制度，但仍有少部分高校并未实施。有偿使用一般有两种模式：一是采用定额配置、超额收费的模式；二是采用结合实际的阶梯化全面积收费模式，这种模式目前已成为大多数高校的选择。房产资源的有偿使用政策在一定程度上提高了房产资源的使用效益。

2 高校房产资源配置存在的问题

2.1 房产资源配置不合理

2.1.1 高校房产资源管理缺乏有效的过程监督和约束机制，房产资源共享率低

共享共用主要集中于教室、会议室、学生活动用房、体育场馆、公共交叉平台等公共服务资源，而实验室、专用科研用房的共享程度普遍较低。学院（独立科研机构）仍然存在部分用房闲置、内部用房共享程度不高等问题，如学院（独立科研机构）都追求小而全，系、科室之间配有相对独立的会议室、资料室等公共服务用房，造成资源浪费。同时，还存在个别人私自借出或调换公房，个别教师退休后未及时退房等现象。

2.1.2 高校房产资源缺乏科学管理机制

一是多校区办学导致资源分布不均衡、结构不平衡，一定程度上影响了学校的整体均衡发展。二是学科用房布局不集中、学院用房分散。同学院（独立科研机构）、同类型用房相对不集中，不利于管理。有些楼宇被多个学院（独立科研机构）使用，还有些楼宇的各类用房穿插分布，教室、实验室、行政办公用房等多种用房并存，房产资源管理难度较大。

2.2 房产资源调配力度不够

2.2.1 学科发展的问题

对于实验室和专用科研用房，国内多数高校延续“定额配置、超额收费”的做法，致使已分配的房产资源不能再次调配。随着学校学科建设不断发展，各学院（独立科研机构）有限房产资源与无限保障需求之间的供需矛盾日益凸显，导致各学院（独立科研机构）间房屋占有差距加大，形成了学院（独立科研机构）之间房产资源占用量和利用率不均衡的现象。

2.2.2 有偿使用收费的问题

有偿使用收费机制难以有效落实到位，现有的有偿收费机制难以有效地发挥经济杠杆的作用。学校对逾期不交费的学院（独立科研机构）缺乏有力的制约措施；学校对校控科研团队用房的分配和退出机制还有待完善；学院（独立科研机构）内部未完全实行有效的有偿使用调节机制。

2.2.3 资源供需矛盾尖锐

目前，多数高校房产资源管理部门可调控的房产资源十分有限，房产资源供需不均衡。随着高校“双一流”建设不断推进，交叉学科、新兴学科不断发展壮大，传统的重点学科、实验室较难获得充足的房产资源，而一些使用效率低甚至闲置的房产资源却难以收回进行再次调配。

2.3 房产资源数据需要进一步细化

部分高校的房产资源管理部门没有建立全面、完整的“以房间为单位”的资产状态和使用情况的数据库，房屋数据没有落实到使用单位和个人，房屋数据质量和管理水平有待提升，导致学校对各学院（独立科研机构）的公房使用效率无法进行合理的评价，对公房有偿使用和闲置的公房也缺乏调控依据。此外，还存在新建公房数据采集不足、公房调整后数据未及时更新等问题。

3 高校房产资源优化配置机制的新探讨

高校房产资源的配置方式多以行政计划手段为主，这也是计划经济时代主要分配方式。这种方式较为重视资源配置中的统一行政管理，这种单一的配置管理方式有明显的缺陷与弊端，但也有一定的优势。行政配置的主要手段是利用行政命令来确保高校房产资源的定额配给，各部门的房产资源配置需求通常是利用行政下拨的形式来保障，而且计划经济背景下的高校房产资源属于无偿获取，容易导致房产资源需求的盲目膨胀和分配不均，根本原因是房产管理缺乏市场机制的引导，致使房产资源价值无法实现。所以，高校在房产资源优化配置机制的探索与建立过程中需要注意引入市场机制与竞争机制，利用自身独特优势促进高校房产资源的合理流动，以便提高高校房产资源使用效益。

3.1 根据校区规划、学科规划、学院规划逐步调整学院（独立科研机构）用房

以新校区建设、搬迁新建科研用房为契机，根据学科特点和楼宇性质，进一步明确校区功能定位，整合学院（科研机构）分散用房，推进房产资源空间布局调整，切实提高房产资源配置效率。重点学科需要集群式规模发展，学科向区域集中、学院向大楼集中。学科发展有的需要依托校园空间，有的则可以结合校地共建，在校外进行科研成果转化，更全面地发展学校事业和服务地方。

3.2 加强管理体制建设，优化资源配置模式

3.2.1 探索建立标准配置与论证配置相结合的资源配置方式，制定切实可行的房产资源管理制度

通过房产资源的“定额核算”，综合考虑各学院（独立科研机构）的基本办学指标（教师、学生人数、学科专业系数）、科研产出绩效指标、高层次引进人才、重点实验室、学科建设重要程度（如“双一流”指标、学科评估排名等）等因素，指导学院（独立科研机构）房产资源的配置，同时为促进学院（独立科研机构）学科建设与未来发展，考虑符合学校发展规划和校区结构功能的预留空间。高校要进一步细化房产资源论证机制，由学校相关部门对新增用房需求进行论证，统筹资源，优化配置，通过房产资源的“有偿使用”，平衡供需矛盾，提高使用效益。

3.2.2 健全房产资源管理体系与机制，提高资源使用效益

一是深化房产资源校院两级管理体系，促进校院两级资源统筹优化，促进“增量思维”向“存量思维”转换，调动学院（独立科研机构）盘活内部资源的积极性、主动性，提高资源使用效益。二是健全监督管理机制，由学校房产资源管理部门对学院（科研机构）房产资源的规范管理、共享共用、使用效益等情况综合评价，对于侵占、闲置、浪费、违规使用房产资源的行为，加强监督问责，建立并执行退出机制。三是高校要主张行政配置与市场机制的有机结合，同时发挥两种配置方式的优势作用，这与高校房产资源自身所具有的功能与特性有直接的联系。一方面，高校房产资源的基础作用与保障功能。高校房产资源是实现高校生存与发展目标的基础性资源，担负着保障高校科研、教学、办公等活动正常开展的作用。另一方面，高校房产资源作为一种社会资源，有明显的价值属性与商品属性，其建设、使用与维护都需要投入一定的成本，且成本较高，在实际使用中还可以产生一定的经济效益，所以高校房产资源配置中既要能够保证其功能发挥，也要考虑供求关系，运用行政配置与与市场机制的良好结合，合理优化配置高校房产资源。

3.3 整合公共服务资源，提高共享共用率

一是以推进实验室管理体制改革为契机，建设全校共享实验平台。例如，学校牵头改造面积小且分散的实验室，实现本科学生、研究生学生共享共用。二是推进全校会议室、教室的共享共用，建设院校会议室共享平台、多校区远程会议系统等，切实提高资源利用率。三是调整出租用房分布，严控出租用房规模。遵循“符合办学需求、服务师生导向、分布相对集中”原则，积极与当地政府合作，改造学校周边出租用房，将部分出租用房调整为教学科研用房、师生双创平台、科技成果转化平台等。四是推进以经济为调节杠杆的高校房产资源管理模式，高校房产资源需要在满足基本需求基础上将剩余的房产资源以经济为调节杠杆在各部门之间进行二次分配，进而实现高校房产资源配置的优化，使房产资源可以达到最佳使用状态。这种管理模式可以有效解决我国高校房产资源配置不合理的问题，所以更加适合现阶段我国高校持续发展的需要，但是这种管理模式也存在一定的缺点，主要体现为各高校的实际情况并不相同，对房产资源的理解与认识也存在差异。各高校所制定的条例规定也有很大不同，很多高校都普遍存在着“占有者所有制”的思想观念，难以实现资源的共享，对产业用房、商业用房与附属单位用房等不同用途的公用房资源提出了更加具体且严格的管理要求。因此，高校需要运用科学有效的管理方法来确保公共服务资源的整合，提高高校房产资源的共享共有率。

3.4 加强精细化管理和信息化建设，提高资源配置效率

通过构建动态化、精细化、信息化的管理系统，实现房产资源从构建到处置的全过程管理，做到账实相符，实现房产资源“安全完整、合理配置、有效利用”的管理目标。一方面，以房产智能地图导览为基础，以房屋数据为主线，建立多维房产数据展示与校园导航；另一方面，通过采集教学、科研、使用效率等方面数据，探索构建房产资源使用评估系统，实现用房数据分类、分层次的多指标查询、统计分析，为学校资源配置提供有针对性、系统性的科学决策依据。

通过建立房产资源基础数据管理机制，集中管理房屋数据，摸清学校家底，将责任落实到使用单位和负责人。通过周期性房产巡查、不定期抽查、集中盘点等房产资源盘点机制，提升数据质量，真正摸清家底。通过负责人自主巡查、学院（独立科研机构）内部巡查、主管部门组织巡查的三级管理体系，动态监管房屋异常情况，实时掌握房产资源配置、各单位实际用房情况。将房产资源的使用情况作为资源配置、有偿使用系数调整的重要依据，为学校资源配置决策提供数据支撑。

4 结语

房产资源的优化配置已成为衡量高校资产管理水平的重要指标。不断改进高校房产资源的配置模式，提高房产资源管理机制的运作效益，本质上就是为了确保有限的房产资源能够得到最大限度的合理利用。高校房产资源配置需要以公平、效率兼顾及节约为原则，满足学校事业发展需要，更好地为人才培养、科学研究、公共服务、文化传承提供条件保障，为高校“双一流”建设提供强有力的后勤保障。