房地产企业工程造价全过程管理与控制

吴永春（福建宸洲集团有限公司）

前言

房地产项目通常具有投资大、工期长、差异性大等特点，部分项目在预期评估时通常经济效益较高，但是进行结算时却容易出现亏损。这是由于其开发阶段中未接受造价管控，以至于成本出现偏差所致。因此，在进行房地产项目工程建设时，需要对其立项决策、项目设计计算、项目招标阶段、项目施工阶段以及项目竣工这五个阶段的成本情况展开严格管控，合理分配成本，依据相关标准规范，保障施工的质量能够符合项目的需求，以此为前提展开施工进程安排。

一、房地产企业实施全过程工程造价管控的原因

通过展开全过程成本造价管控，能够有效促进房地产企业的长久健康发展，同时这也是企业在经济市场中建立优势的重要原因。由于房地产项目的开发周期通常都较长，若将其开发全过程的成本造价进行合理控制，能够节省大量资金投入。因此，房地产企业在发展过程中，可以对发展模式作出一定的转变，提升企业对成本造价的控制能力，为企业的长久发展打下坚实基础。

二、影响房地产企业工程造价的因素

（一）概预算编制

这一因素对房地产企业的工程造价有直接影响，若工程的概预算编制未依据科学的方式展开，将会增加工程的成本造价。而且当前的建筑工程中，概预算编制不合理的情况非常普遍，主要由于编制人员的态度不认真、缺乏积极性等原因，对这一环节的重要性认知也不充分，这些情况都会对房地产工程的成本造价产生较大影响。

目前，国能已有38个项目并网发电，累计装机容量990MW，占全国总投产项目规模的18%左右，居全国第二位。在建项目5个，装机容量150MW，储备项目10个，装机容量300MW。国能秸秆电厂主要布置在中部和北部地区，分布在山东省、吉林省、河北省、河南省、黑龙江省、安徽省等地[24-25]。

（二）项目设计原因

房地产项目的设计主要有三部分内容，分别是总平面设计、工艺流程设计以及施工标准设计。这三部分中，若任意环节的设计没有依据相关标准展开的话，都会对工程的整体造价管控产生负面影响。

（三）施工过程

房地产工程的施工期间，经常会由于各种因素影响工程施工质量，若发生质量问题无法有效补救则需拆除并重新施工，这样也会大大增加成本投入，无法合理控制成本造价。

三、房地产企业工程造价全过程管控

（一）项目决策阶段

第二，限额设计。将项目工程中的各环节经济责任进行明确划分，提升工程参与人员的施工主动性；大概预估项目所需的投资，将不同环节进行分解后得出分项的设计限额，并出具详细的项目报告书。设计图需要兼顾工程的预算控制以及建筑的功能。同时，进行限额设计时必须要保障设计的科学合理性，通过结合过往设计以及估算需求，从提升项目设计质量的角度出发，选用新型的工艺以及技术，对设计方案进行合理的优化调整，以充分实现项目的经济价值。

在新课改和素质教育的大背景下，小学数学作为基础教育要顺应时代潮流，及时做好教学理念的更新和调整。小学数学教师要在课堂教学中，积极探索如何提升小学数学课堂教学有效性，帮助学生在有限的课堂教学时间内，更快、更好地收获知识，进行有效地锻炼以此提升学习能力和素养。就如何有效提升小学数学课堂教学效果，我觉得应该从以下两个方面入手。

推论一 若①λ,u,v,w≥0；②(λ-1)(λ-w)≤0，(u-1)(u-w)≤0；(v-1)(v-w)≤0；③λ+u+v≤1+2w.则对于n∈N，n≥2，有

（二）项目设计

第一，选择项目当地或较为熟悉项目当地工程建设需求，以及工程报批程序的设计单位，展开项目的整体设计工作。选定设计单位后，由施工单位与设计单位共同确认设计的目标，将设计方案进行优化，并设定设计限额；设计单位需要控制设计成本，并合理提升其设计效率。

通过专业性较强的工作团队编制出精准的项目报告，确认项目的可行性较高后，可以为项目的决策提供充分的依据。团队中需要包括市场人员、设计人员、造价管理人员、工程人员等专业人员，依据其充分的经验知识进行成本造价管理，初步判断方案的经济效益，提出有效的优化方案，并在项目的成本、质量、施工进程与预期判断不匹配时，为管理人员的决策提供依据。

第三，方案对比。通过使用价值工程法，将投资限额中的不同方案进行合理对比，选择其中经济效果最好、建筑功能性最佳的方案。进一步分析项目的可行性，排查其中的安全隐患，并提供相应的解决措施，为后续工程能顺利开展提供保障。

第四，限额指标对比。当完成初步的设计图纸后，可以针对设计图纸中的经济效益指标开展核算工作，然后将指标数据与限额指标进行对比。若是核算结果超出限额指标，需要对设计内容进行优化，确保设计的效益指标在限额指标范围内，如此才能继续下一步设计方案的优化作业。

（三）招标阶段

1.招标准备阶段

招标文件发出后到中标之前，对投标文件的审核是非常繁杂的。由于其工作量大、内容多，所以时常出现前后内容不一致的现象，若未能及时发现，有可能导致后期工程索赔。因此，需要在回标之前，审查投标人对招标文件的认知程度，并通过书面形式出具答复。通常，需要提前预设招标价格范围，在市场价的基础上进行报价，若报价不超出预算，可以合理调整招标价格。若是某轮招标价格未达到控价范围，则需要项目方再次审核各家招标文件并进行比对分析，探究价格范围不一致的原因，若经过核对发现市场报价正常，则需要进行二次报价。

2.招标过程中

在发出招标文件前，需要将投资者的资格进行审核，确保其产值能够满足项目需求；投标人员要符合工程的建设规模以及施工标准规范要求。投标者之间应该确保相对独立，防止其联合哄抬工程造价。同时，招标部门需要编制相关文件，通常有招标文件以及招标清单两部分内容。招标文件需要涵盖项目工程、项目设计及项目造价中的质量要求、工期、品牌等各式内容；而招标清单则是通过造价管理部门编制，依据市场规律制定，若发现市场价格与施工图不符，则需要对施工图进行优化，确保在预算范围内。

3.招标后期

社会保障制度，属于国家公共产品，具有一定的公共物品属性，是公共资源在公共领域的调配。然而长期受我国社会保障和经济发展水平限制，使得我国农村社会保障一直徘徊在社会保障体系的边缘区。[1]相对城镇社会保障水平而言，存在保障程度低、资金供给缺乏和管理不规范等问题，与2020年实现全面建设小康社会的目标具有较大差距。因此，本文从农村公共产品供给角度出发，分析中国农村社会保障的实际情况，探讨完善农村社会保障体系的构建路径。

1935年6月至1936年8月，红一、四方面军近9万人次，先后三次途经黑水。在此期间 ，红军在黑水芦花地区大力开展了筹粮熬盐工作，为过草地准备了必需的粮食、盐巴和其他生活御寒物资。毛泽东同志和朱德同志等都亲自下地同红军战士和藏胞一起割麦子，周恩来在工作百忙中也抢时间搓麦，邓小平以及贾拓夫、成仿吾等也都深入高山村寨开展群众工作，筹集粮食。

在实际施工过程中，常由于施工情况与设计图纸存在差异，需要对部分设计内容提出变更。变更设计中产生的费用中若有无效费用，施工单位不予负责。例如签证属于人工伪造或是篡改等、变更提出的时间不在合同约定时间范围内等，都属于无效变更。鉴于此，施工期间的设计变更审核必须严加控制，保障其变更内容的有效性以及真实性，对变更审核的签字人员需要严格控制，避免其随意签字。设计变更前，需要工程的设计、成本等部门进行共同审核，确保其质量、造价、工期等都能够与预期设计目标匹配之后才可以实施。

（四）施工阶段

1.合同问题归属

大家一起哭泣起来——是伤心的哭，还是解脱后的哭？我说不清楚。我身旁的某个人啜泣道：“结束了，终于结束了。”

合同中必须明确双方的责任以及义务，防止由于个人责任划分不明而使其工程造价增加。施工过程中发生合同纠纷的原因，主要是前期合同中并未对不同情况下价格变动差异而产生的额外费用提供明确的依据，鉴于此，在合同之中需要提前预设所有的情况，并明确其需要承担责任的主体。例如，若施工内容超出合同规定范围，属于施工方私自开展的情况，需要由施工方承担相应的责任；若由于施工方未遵守合同规范展开操作而引发返工现象，则其返工而产生的费用需要由施工方承担；若出现质量问题，而其原因是由施工方操作不当导致，则需要施工方承担。若是由于台风、地震等自然灾害导致建筑出现倒塌、器械损坏的情况，需要归属方承担，例如建筑物属于工程方，损失需要由工程方负责；而施工器械则属于施工方，这部分需要施工方自己承担。

2.控制工程无效变更以及现场签证

（2）不要将飘窗开在儿童房，飘窗窗台低矮，儿童有可能爬上窗台易发生意外给飘窗。国家标准《住宅设计规范》明确规定：外窗窗台距室内楼地面低于0.9米时应采取防护措施，飘窗需加上安全防护栏[2]，且不能随便拆除，七层以上需采用安全玻璃以保证其安全性。

除此之外，在评估方案的可行性之前，需要进行充分的社会以及市场调查，分析配套设施的成本以及价值，在利益最大化背景下，选择最佳的配置方案。通过充分调查市场的投入与需求情况，分析工程的产出与投入比例，确认工程能够获得最大的经济效益。

此时已确定中标单位，并需要与其签订合同提供对双方的约束。若是投标清单报价与市场价格偏差较大，需要在不改动总价的基础上，依据甲方的需求进行适量调整，避免投标者使用平衡报价的手段，将报价清单的单价提升，导致工程结算时需要使用高价进行结算。

3.严格监控施工过程

严格把控施工过程中各环节的验收工作，确保各环节的施工质量都能够符合设计需求。例如打桩的桩位是否符合设计图纸尺寸的要求、钢筋浇筑的规格是否与设计图纸相符等。同时，建立专门的材料采购制度，将其采购时间、数量以及当下的市场价格进行记录并建立数据库，避免后期施工单位索赔时提出无理需求而无数据依据。当设计变更结束后，还要由工程的设计人员对施工质量进行验收，通过工程方、施工方以及监理方共同确认完成后的施工方案以及工程量。

4.1 TOFD由于是利用缺陷波的衍射原理和采用一发一收的至少两个探头进行检测，所以对于直管对弯头处焊缝，就不能采取TOFD技术。相控阵技术不受此结构的限制，可以单探头进行检测。

（五）竣工结算阶段

合同中，需要将工程结算以及送审时间进行明确规定，施工方需要使用专门的模板填写结算资料，将资料中需要盖章的部分以及结算审核的各项流程进行明确标注，确保施工方有清晰的认知。为了避免施工方高报单价，可以在合同中规定若送审价格与预算价格的比例相差过大时，将结算书的审核费用扣回。工程的结算期限一般在工程结束后的六个月内，若双方具有争议，可以通过合同中约定的方式进行处理。

四、提升房地产工程全过程成本造价管控能力的措施

（一）严控设计阶段成本造价

项目设计是房地产工程整体成本造价管控工作的基础也是重要指标，必须重视这一阶段成本管控工作的重要性，包括设计单位的选择以及方案的选择。

（二）控制招标流程

房地产工程在招标投标阶段具有较大风险，若不严格审核将会造成巨大损失，因此一定要重视对投标单位的审核，保障合同条款的全面性以及有效性。

（三）提升施工过程中的成本管控意识

施工阶段是成本投入最多的环节，因此必须严加管理各环节的施工情况。保障设计图纸的合理性、人员分配的合理性、材料的经济性、人员的技术水平能够达成操作要求，避免出现返工的情况。

结束语

总而言之，房地产工程的全过程造价管控能够有效保障工程的顺利实施，可以在提升工程施工进度以及施工质量的同时，有效提升企业的经济效益。为了合理保障房地产行业的经济效益以及建筑工程的质量，其全过程造价管控的力度必须进一步加强，通过制定相关的制度，有效推动房地产行业健康发展。