“三权分置”改革下农村房屋抵押合同效力探究

李会勋，刘荣强

(山东科技大学，山东 青岛 266590)

农村宅基地和住宅是农民的基本生活资料和重要财产，也是农村发展的重要资源[1]。2013年，中共中央《关于全面深化改革若干重大问题的决定》(1)《关于全面深化改革若干重大问题的决定》第21条规定：“赋予农民更多财产权利。保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道”。中明确提出“赋予农民更多的财产权”，推进农民住房财产权抵押；2015年8月10日国务院在《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》中，明确了“农村承包土地的经营权和农民住房财产权”抵押贷款试点方案(2)该《指导意见》规定：赋予“两权”抵押融资功能，维护农民土地权益。在防范风险、遵守有关法律法规和农村土地制度改革等政策基础上，稳妥有序开展“两权”抵押贷款试点。；2016年3月24日中国人民银行等五部委联合印发了《农村住房财产权抵押贷款试点暂行办法》(3)该《暂行办法》第2条规定：本办法所称农民住房财产权抵押贷款，是指在不改变宅基地所有权性质的前提下，以农民住房所有权及所占宅基地使用权作为抵押、由银行业金融机构(以下称贷款人)向符合条件的农民住房所有人(以下称借款人)发放的、在约定期限内还本付息的贷款。，拉开了农民住房财产抵押的序幕。2018年，中央1号文件(《中共中央 国务院关于实施乡村振兴战略的意见》)出台(4)该文件第9部分规定：完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权，不得违规违法买卖宅基地，严格实行土地用途管制，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。，确定我国进行宅基地“三权分置”试点工作。该《意见》明确提出，探索宅基地所有权、资格权、使用权‘三权’分置，落实宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和房屋使用权。2019年，农业农村部《关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》提出：“支持集体经济组织及其成员采取自营、出租、入股、合作等方式盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅”。

通过以上陆续颁布的政策可见，逐步放开农村房屋抵押是大势所趋。宅基地是一笔“沉睡的资产”。过去我国农村宅基地并无市场属性，农民拥有宅基地却无法带来任何财产收益。但在宅基地“三权分置”下，将宅基地资格权纳入其中，把宅基地使用权单独分离出来，农民可以将手中闲置的宅基地进行转让、担保等。此举将促使金融机构在农村地区开展更多的农村房屋抵押贷款活动，进而唤醒这部分“沉睡的资产”，促进农村发展[2]。根据“房地一体”原则(5)所谓“房地一体”原则是指当建设用地使用权处分时,该土地之上的建筑物一并处分；当处分地上建筑物时，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并处分，建筑物所有权人与建设用地使用权人相一致的一项原则。，农户与金融机构签订农村房屋抵押合同，他们之间的房屋抵押合同是否有效，宅基地使用权又该如何处理？这一系列问题的出现，使得认定农村房屋抵押合同效力成为司法实践中的难点。若人民法院认定抵押合同无效，将会大大减弱银行向农民提供贷款的积极性，农民进行农业生产却无资金支持，最终将阻碍农村经济的发展。

笔者通过对2016年至2021年期间“中国裁判文书网”中有关农村住房抵押纠纷案件的梳理，发现司法实务中对于农村房屋抵押合同纠纷案件的判决结果有很大差异，同案不同判的现象大量存在。产生这种现象的原因，很大程度上是基于对“房地一体”原则的盲目适用。

一、农村房屋抵押合同效力认定的现状分析

(一)农村房屋抵押合同作为从合同多被认定为无效

随着乡村振兴战略的推进，农村经济得到了快速发展。农民进行农业生产活动需要更多的资金支持，这就使得农民使用农村房屋进行金融抵押贷款具有现实基础。同时，农村房屋抵押纠纷案件也在逐年增多。在“中国裁判文书网”中以“农村房屋抵押合同”为关键词，检索到2016年至2021年期间内民事判决书72份。笔者整理和分析这72份判决书发现，判决的案由呈现出多样化的趋势。其中，以金融借贷纠纷为案由居多，其次是民间借贷纠纷，此外还有返还原物纠纷、保证合同纠纷等。就此类合同效力认定而言，终审法院认定其有效的判决书为28份，占比38.88%；认定其无效之判决书为44份，占比61.12%(详见表1)。

通过对上述裁判文书的对比分析可见，法院判决房屋抵押合同无效的数量仍然大于有效的数量，说明司法实践中对于农村房屋抵押合同是否有效的认定并未达成一致。因此，请求确认房屋抵押合同效力问题成为司法实践中的一大难题。若认定房屋抵押合同有效，在抵押人不履行债务时，抵押权人便可对该房屋拍卖、变卖，所得价款具有优先受偿的权利；若认定房屋抵押合同无效，双方的抵押行为将不受法律保护，从而回到无抵押的状态。这将从根本上影响当事人的权利。

表1 民事案由分类及数量

(二)农村房屋抵押合同无效的认定及依据

司法实践中认定农村房屋抵押合同有效与无效的意见不一，其中，认定抵押合同无效的理由如下:

1.在某县农村信用合作联社与黎某、张某借款合同纠纷案中(6)参见云南省宾川县人民法院(2016)云2924民初814号民事判决书，载中国裁判文书网，https://wenshu.court.gov.cn/。最后访问时间：2022年7月4日。，黎某、张某以农村房屋作为借款抵押。判决认为，根据法律规定，抵押合同签订后，需要办理抵押登记，不动产抵押自登记时设立。但根据《物权法》第128条规定的房地一体原则，抵押人虽然未抵押宅基地使用权，但应视为与房屋一同抵押。故李某用于抵押的抵押物应当包括房屋及集体土地使用权。同时，《物权法》第184条规定宅基地使用权是不得抵押的财产，故该抵押合同违反了法律法规的强制性规定，不能认定抵押合同有效。

2.在某村镇银行有限责任公司与黄某、廖某金融借款合同纠纷案中(7)参见四川省西昌市人民法院(2018)川3401民初41号民事判决书，载中国裁判文书网，https://wenshu.court.gov.cn/。最后访问时间：2022年7月4日。，黄某用自有房产提供抵押担保，并办理了农村房屋抵押登记备案书。法院认为，用于抵押的住房仅有集体土地使用证，并没有房屋所有权证。因此，被告黄某用农村房屋作抵押担保，最终不能认定该房屋抵押合同有效。

3.在某县农村信用合作联社与冯某金融借款合同纠纷案中(8)参见吉林省四平市中级人民法院(2019)吉0322民初1071号民事判决书，载中国裁判文书网，https://wenshu.court.gov.cn/。最后访问时间：2022年7月4日。，冯某用自有房屋进行抵押并到相关部门办理登记。但经法院查明，冯某是在村委会进行的登记而非在不动产管理局进行登记。由于村委会并非不动产登记机关，房屋抵押合同向村委会登记不具备法律效力，从而导致抵押合同未进行有效登记而无效。

4.在某县农村信用合作联社与段某、奚某借款合同纠纷案中，法院认为，段某与农村信用社签订标的物为房屋的抵押合同，属于法律规定可以抵押的范畴，双方意思表示真实一致，合同依法成立，并到有权部门办理了抵押权登记，形式合法。但根据我国现行法律规定“地随房走、房随地走”的原则，办理房屋登记，抵押房屋所附着的土地一并抵押。抵押房屋所附着的土地所有权为集体土地，依《担保法》第37条第2款(9)该法第37条第2款规定：耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第34条第(5)项、第36条第3款规定的除外。的不得抵押财产之规定以及第36条第3款(10)该法第36条第3款规定：乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押，以乡(镇)村企业的厂房等建筑物抵押的，其占有范围内的土地使用权同时抵押。关于村企业土地使用权之规定，本案抵押房屋所有权和土地使用权的均为自然人，不属于乡(镇)村企业范畴。房屋所附着的土地属于法律规定不得抵押的范畴。依“房地一体原则”，认为此抵押合同虽成立，但因违反了法律、法规的强制性规定而无效。

5.还有判决认为，宅基地具有保障民生的特点，如果允许宅基地担保，有可能会导致农民失去居住保障，从而直接认定农村房屋抵押合同无效(11)参见贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院(2018)黔23民终732号民事判决书，载中国裁判文书网，https://wenshu.court.gov.cn/。最后访问时间：2022年7月4日。。

司法实践中认定农村房屋抵押合同无效有两个共同的关键点：一是基于“房地一体”原则，认为使用农村房屋抵押必然将宅基地使用权一并抵押；二是均以抵押合同违反法律法规的强制性规定而被认定为无效。

(三)农村房屋抵押合同有效的认定及依据

通过对法院裁判案例的归纳，可以看出只有少部分农村房屋抵押合同被认定为有效。认定抵押合同有效的理由如下：

1.在浙江某国际家居贸易有限公司与何某金融借款合同纠纷案中(12)参见浙江省宁波市中级人民法院(2016)浙02民终2532号民事判决书，载中国裁判文书网，https://wenshu.court.gov.cn/。最后访问时间：2022年7月4日。，何某用集体土地上的房屋作为抵押财产，法院根据《土地管理法》第62条的规定(13)该法第62条第4款规定:农村村民出卖、出租住宅后，再申请宅基地的，不予批准。许农村房屋买卖。抵押权人实现抵押权的方式是对抵押财产进行折价、拍卖、变卖，其结果是使抵押财产的所有权发生转移，本质上与买卖无异。既然法律允许农村房屋的买卖，也就未禁止农村房屋的抵押。同时《担保法》第43条规定的“其他财产”也包括位于农村的房屋。故从现有法律法规看，并未明确禁止农村房屋的抵押。因此，本案争议的房屋抵押合同应属于有效合同。

2.在河南某农村商业银行股份有限公司与石某信、石某来金融借款合同纠纷案中(14)参见河南省鹿邑县人民法院(2019)豫1628民初5572号民事判决书，载中国裁判文书网，https://wenshu.court.gov.cn/。最后访问时间：2022年7月4日。，石某来以农村房屋为上述借款进行抵押担保。法院基于抵押合同是当事人真实意思表达，符合法律规定，认定该抵押合同有效。

3.在云南某农村商业银行股份有限公司与杨某金融借款合同纠纷案中(15)参见云南省大理白族自治州(2019)云29民终751号民事判决书，载中国裁判文书网，https://wenshu.court.gov.cn/。最后访问时间：2022年7月4日。，法院认为，依照《物权法》第180条的规定可知，法律、行政法规未禁止抵押的财产均可以设立抵押。依照《土地管理法》第62条规定可知，法律不禁止农村私房的转让，依据“举重以明轻”的法律解释规则，法律亦不禁止农村私房抵押。综合以上情况，本案“最高额抵押合同”系双方当事人真实意思表示，符合相关法律的强制性规定，应认定为合法有效。

4.在其他具体案例中，有法院选择避开农村宅基地禁止抵押的问题，仅认定抵押合同有效(16)参见吉林长春净月高新技术产业开发区人民法院(2020)吉0194民初270号民事判决书，载中国裁判文书网，https://wenshu.court.gov.cn/。最后访问时间：2022年7月4日。；或直接认定农村宅基地使用权随房屋一起抵押，但承认合同有效。

表2 关于“农村房屋抵押合同效力”的法院判决理由

通过上述司法裁判中的观点可以发现，实践中对于农村房屋抵押合同的效力认定以及效力认定所适用的法律法规并不统一。对于农村房屋抵押合同是否会因为违反法律法规的强制性规定而无效，不同法院有不同的判定。笔者认为，在此类案中至少存在两方面的问题:一是当事人之间意思自治原则与法律法规强制性规定之间存在矛盾；二是《民法典(物权编)》“房地一体”的原则该如何适用。因此，亟需通过立法明确农村房屋抵押合同认定规则，统一司法裁判，减少同案不同判现象的发生。

二、农村房屋抵押权实现的理论争议与法律障碍

(一)农村房屋抵押权实现的理论争议

关于农村房屋能否抵押，学术界观点不一。第一种观点是孟勤国教授所主张的否定说。他认为抵押房屋与抵押宅基地没有本质区别。孟勤国教授曾著文章明确表示应禁止农村房屋的抵押，因为法律明确禁止宅基地使用权作抵押，而农村房屋从根本上又从属于农村土地，所以农村房屋所有权应该也是禁止抵押的，否则即为变相开禁农村宅基地交易[3]。第二种观点是郭明瑞教授所主张的肯定说。他认为，虽然我国农村宅基地所有权归集体所有，宅基地使用权不能作为单独抵押对象，但是可以随着农村房屋一起抵押。即便宅基地使用权与房屋一并抵押，农民也不必然丧失房屋[4]。其在《关于宅基地使用权的立法建议》一文中明确表示，农村房屋是农民最重要的私产，限制其抵押权将不利于发挥私有财产的最大价值。韩世远教授认为，农村房屋是农民的合法财产，合法财产应允许自由处分，因而禁止农村房屋抵押的法律不能令人信服[5]。王利明教授认为，宅基地单独抵押与宅基地随房屋一同抵押是不同的。我国现行法并没有禁止农民以其房屋作抵押。

上述观点的肯定说与否定说均有各自的理论支撑。笔者支持农村房屋抵押肯定说，理由如下：

其一，农村房屋作为农民最重要的私有财产，往往是农民辛苦劳动多年的结果。在农民需要金融借贷时，最重要的财产却无法用于抵押，显然不符合《民法典(物权编)》中所有权的要求。其二，农民在宅基地上建造房屋，自然对房屋享有所有权，且农村房屋所有权与城市房屋所有权别无二致，故农村房屋应与城市房屋一样可自由买卖、抵押。其三，农民使用房屋进行抵押贷款一般是基于扩大农业生产经营，改善自身生活的目的，符合国家扶持农民的政策。从满足农民金融需求出发，也应支持农村房屋抵押的效力。其四，使用农村房屋进行抵押，并不当然使农民失去房屋。只要农民按时偿还贷款，农村房屋便不会有任何变动。2018年的中央一号文件就明确提出，我国要进行宅基地“三权分置”试点工作。在该政策支持下，我国各地纷纷开始探索宅基地使用权抵押。可见，未来使用宅基地抵押也是势在必行的。因此，承认农村房屋抵押合同有效与我国当前的政策目标相契合。该类抵押房屋合同一般发生在农民进行金融贷款或民间借贷时为担保债务履行而签订的合同。法院将此类合同认定为无效是否公平合理以及是否会带来信任危机，从而导致不诚信风气在社会蔓延，是一个值得深思的问题。

(二)农村房屋抵押权实现的法律障碍

《中华人民共和国宪法》第10条明确规定(17)《宪法》第10条规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。，我国土地归国家或集体所有，由国家或集体享有所有权。法律明确禁止土地买卖和转让行为。因此，我国的土地所有权仅仅作为顶层设计存在的，于此情况下才衍生出来土地使用权[6]。所谓“房地一体”原则是指当建设用地使用权处分时，该土地之上的建筑物一并处分；当处分地上建筑物时，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并处分，建筑物所有权人与建设用地使用权人相一致的一项原则。农村房屋是建造在农村宅基地上的，农村房屋抵押必然涉及到宅基地使用权的问题。但根据目前法律规定，“房地一体”原则只适用于建设用地和城市房屋，法律并没有明确规定农村房屋适用此规则。我国法院在认定农村房屋抵押合同效力时，却想当然的将“房地一体”原则用于农村房屋和宅基地使用权。因此，我们不难发现，对于农村房屋抵押合同的效力认定较多以认定无效而告终[7]。其冲突具体表现为《民法典》与《土地管理法》的冲突。我国《民法典》第393条规定，农村宅基地使用权是不能抵押的，根据“房地一体”原则农村房屋也不能抵押。但根据《土地管理法》第62条的规定，农村房屋既然可以出卖，自然也不应限制抵押。由于“房地一体”主义的限制，当抵押农村房屋时，宅基地使用权实际上也被一并抵押。在农村房屋抵押问题上盲目适用“房地一体原则”，将直接造成法律法规之间的冲突[8]。

三、房地一体原则的限制适用

“房地一体”原则是否当然适用于农村房屋抵押，学者对此观点各异。大多数学者对此持肯定意见，认为“房地一体”原则不仅适用于我国国有土地使用权及其建筑物，也适用于农村宅基地使用权及其建筑物。但也有学者持否定观点，认为法律并没有明确规定将“房地一体”原则适用于农村房屋，故不宜盲目适用。笔者对此亦持否定观点。

(一)宅基地使用权的特殊性决定了房地一体原则的不适用

宅基地使用权是一种兼具身份性与福利性的一种权利，由集体经济组织成员无偿取得、无偿使用，是农民基于集体成员的身份而享有的一种福利保障[9]。宅基地的无偿取得是国家将农民宅基地收归集体所有而作出的一种补偿，宅基地的无偿取得使得宅基地使用权被打上身份性和福利性的烙印[10]。正是这种身份性和福利性决定了宅基地使用权不可因“房地一体”原则而随房屋转移。

第一，宅基地使用权的主体具有特殊性。在现行规则之下，宅基地使用权人是符合申请宅基地条件的农村集体经济组织成员。从根本上说，正是因为农民是农村集体经济组织成员才得以申请农村宅基地，因此，宅基地与成员权是紧密联系的[11]。按照这一模式，非集体经济组织成员无法取得宅基地使用权。农户对宅基地只有占有权与使用权，无收益权和处分权。非农村集体经济组织成员无法通过转让等方式取得宅基地使用权。

第二，宅基地使用权具有福利性。根据我国《土地管理法》的相关规定，只要是农村集体经济组织成员即可无偿取得农村宅基地使用权。长期以来，我国宅基地实行“一户一宅”原则，保证每位农村居民都享有宅基地使用权，宅基地使用权通过审批方式无偿获得，是国家对农村居民最低限度的生活保障，也是宅基地使用权具有福利性的主要体现[12]。

(二)法律论证逻辑决定了房地一体原则的不适用

按照我国民法典宅基地使用权禁止抵押的规定，若严格按照“房地一体”原则的逻辑，则农村宅基地上的房屋亦不能抵押[13]。然这一结论显然与《土地管理法》中允许农村房屋处分的规定相冲突，与当前适度放活宅基地和农民房屋使用权的政策目标相悖。相反，在农村房屋抵押的场合若不适用该原则，则可真正实现农村房屋处分与宅基地使用权处分相分离。如此，在农村宅基地使用权不得抵押的情形下，亦可对农村房屋单独进行抵押。因此，限制“房地一体”原则在农村房屋抵押上的适用，是在农村房屋抵押上展开探讨的逻辑前提。法院应承认农村房屋抵押合同效力，从而充分发挥农村房屋的经济价值。待市场秩序稳定之后，再行讨论宅基地使用权的处分问题。

(三)房屋和土地利用价值最大化决定了房地一体原则的不适用

基于“房地一体”原则的要求，农村房屋抵押必须将宅基地使用权一同抵押。即便在仅用房屋抵押就足以保证抵押权人利益的情况下仍不例外。而我国法律又明确规定禁止宅基地使用权抵押。因此，在大量的司法判决中，抵押权人的抵押权常常得不到确认，这一局面大大减弱了银行向农村地区金融贷款的积极性，以至于农民使用农村房屋抵押申请贷款时，银行往往不会批准该申请。我国正在探索如何实现农村宅基地“三权分置”，若把农村房屋与宅基地强行捆绑，农村房屋得不得到最有效的利用，发挥不出应有的经济价值，最终将大大阻碍农村经济的发展。

四、明晰农村房屋抵押合同效力认定规则

当前，在农村宅基地“三权分置”政策引导下，使用农村房屋进行抵押已成为大势所趋。我国诸多地区正如火如荼地开展农村房屋抵押试点工作。为了更好地应对农村房屋抵押，保障农民的合法权益，有效化解纠纷、稳定社会秩序，确有必要明晰农村房屋抵押合同效力的认定规则。

(一)当然解释规则

当然解释是指法律虽无明文规定，但依规范之目的衡量，某法律事实较之法律所明文规定的事实更有适用的理由，从而适用该法律规定的一种法律解释方法[14]。当然解释的法理依据是理论上所谓的“举重以明轻，举轻以明重”。“举重以明轻”即根据法律规定的目的来考虑，如果事实较之法律所规定的情况更重，便可直接适用该法律规定。当然解释虽属于刑法范畴，但用来作为民事裁判的解释方法并无不妥。从我国《土地管理法》第62条的规定可以看出，法律并不禁止出卖、出租农村房屋等行为，因而作为较出卖行为更轻的处分行为，设定抵押权应是法中之意。

(二)目的解释规则

目的解释便是从法律规范的目的出发，解释法律疑义的一种法律解释方法[15]。换言之，关于某个条文可能有两种以上的解释，且各有其支持理由，于解释时便应选择符合立法目的的解释。目的解释的任务在于清除出现的规范矛盾，缓解文义解释偏颇带来的司法裁判结果不同的局面。根据《民法典》第397条的规定(18)《民法典》第397条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该地上的建筑物一并抵押”。，建筑物和相应的建设用地使用权应当一并抵押。对于该法条是否适用于农村房屋抵押，不同法院的看法和做法均有所不同。《民法典》第399条(19)《民法典》第399条第2款规定：“宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外”。规定宅基地使用权是不得抵押的财产。基于该条款可以推出《民法典》第397条只适用于城市房屋。倘若农村房屋也适用该条文，必将影响农村房屋的抵押行为，这显然不符合立法目的。

(三)根据各地司法实践，形成裁判性要旨

司法会议纪要是最高人民法院发布的规范性司法指导文件，在我国的司法实践中发挥着积极的作用。会议纪要对统一裁判思路，规范法官自由裁量权，提高司法公信力具有重要意义。虽然我国法律没有明确规定司法会议纪要的性质，但在实践中，司法会议纪要发挥着类似司法解释的作用。相较于司法解释，司法会议纪要具有“短平快”的特点，没有繁琐的制定程序，能够及时有效地解决司法实践中的问题。目前，我国农村正处在宅基地“三权分置”的改革过渡时期。为了给农村房屋抵押合同认定提供及时的指引，最高人民法院应尽快制作发布关于该问题的司法会议纪要，以解决司法裁判过程中法官应用法律不规范和不统一的问题。

(四)根据各地司法实践，形成指导性案例

中国特色案例指导制度是从2010年底最高人民法院发布《关于案件指导工作的规定》(以下简称《规定》)时开始初步确立的。“总结审判经验，统一法律适用，提高审判质量，维护司法公正”是案例指导制度的目标。要实现上述目标，必须赋予指导性案例法律效力。该《规定》第7条明确规定，各级人民法院审理类似案件时，应当参照指导性案例。笔者认为，这是对指导性案例强制约束力的确认，要求法官在审理类似案件时必须参照。目前，尚无关于农村房屋抵押合同效力的指导性案例。为统一农村房屋抵押合同的法律适用，促进社会公平正义，最高人民法院应结合目前农村宅基地“三权分置”的政策，根据各地认定农村房屋抵押合同有效的司法实践，形成指导性案例，为法院裁判提供更为规范和专业的指导，从而全面提高我国司法机关的权威与公信力。

五、结语

通过梳理司法实务中的部分案件，笔者发现对于农村房屋抵押合同的效力认定，不同的法院在认定方法、认定结果上存在差异。追本溯源，是我国尚未发布权威的宅基地立法和有效的法律解释指导，但这并不能成为法院审理此类案件时过于随意的借口。相反，法院应当充分考虑当前的法律规定，平衡处理各方利益。在农村宅基地“三权分置”的大背景下，农村土地制度必将有新的突破，农村房屋抵押必然会广泛普及。为此，在认定农村房屋抵押合同效力时，需要重新审视应当适用的法律，紧跟农村土地改革政策，进一步规范农村房屋抵押权，统一司法裁判规则，降低农村房屋抵押风险，激活农村房屋经济价值，推动农村经济高速健康发展。