我国房地产上市公司财务报表分析

摘要：随着近年来社会生产力的提升，企业营运模式正逐渐现代化、信息化。一家企业能否合理、正确地运用财务分析知识对自身做出准确的了解与定位，是其能否长远发展的关键。选取保利地产作为研究对象，从能力计算、质量分析2个方面入手，提取保利地产2016—2020年财务报表，从不同层次和角度对数据进行计算、判断与解读，采用比率分析法、因素分析法等分析方法，对保利地产的财务状况进行合理分析及相关预测，并提出针对性建议。

关键词：财务分析;房地产;上市公司;保利地产

0 引言

房地产作为经济支柱型产业之一，在拉动地方经济、增加就业和提升区域土地利用率等方面有突出贡献。房地产行业具有开发周期长、投资金额大、实施环节多和资本回收期长等特点，因此，房地产企业的财务报表分析也应具备相应的针对性[1]。当下房地产行业的发展与公众生产生活休戚相关，若房地产行业存在隐患或危机，将产生不可预估的重大影响。

与此同时，值得关注的问题有：我国房地产上市公司近年来的运营情况如何？其盈利能力是强还是弱？公司未来的发展前景如何？是否具备较强的偿债能力？本文根据财务分析理论，通过详细的计算与研究，对此类问题做多角度研究与分析，并尝试解答以上问题，揭示当下我国房地产上市公司的财务现状。

本文从财务分析的角度切入，通过对比研究国内房地产企业近年来的数据与走势，最终找到合适的案例公司——保利房地产股份有限公司（以下简称“保利地产”）

，提取其2016—2020年5年间的财务报表数据，进行计算、分析与研究。

1 案例选择

近年来，受宏观政策的约束，房地产行业逐步从“黄金时代”步入“白银时代”，而房地产企业如何在当前及未来行稳致远，是值得企业及整个行业思考的问题。

保利地产

成立于1992年，是一家以房地产开发和销售为主的大型国有企业集团。公司为中国保利集团控股的房地产上市公司，同时也是中国保利集团房地产业务的重要运作平台[2]。

作为我国房地产龙头央企，保利地产近年来在探索

多元化道路的同时，也更加注重自身主营业务的质量提升，不断超越与发展。截至2020年年底，公司近5年的财务状况持续向好，即便整个房地产行业受新冠肺炎疫情冲击较大，但其依然能够做到稳中前进，由此引起外界关注。因此，本文选取保利地产作为研究对象，对其2016—2020年5年间的财务报表数据进行详细计算与分析，并得出相关研究结论。

2 财务能力分析

对财务能力做出正确判断与分析，是财务报表分析十分重要的一步。

2.1 盈利能力分析

通过指标计算进行盈利能力分析。保利地产2016—2020年盈利能力指标见表1。

从表1可以看出，保利地产2016—2020年5年间净资产收益率处于攀升阶段，仅存在较小波动，表明其自有资本获取收益的能力长期保持良好状态，同时经营效率越来越高，可能带来的是资本盈利能力变强;而总资产报酬率总体下降约1个百分点，虽出现多次波动，但幅度较小，表明公司的盈利能力有所下降，短期须注重盈利能力稳定性;公司5年间的每股收益逐步上涨，盈利能力稳定且较好，存在不小的上升空间。总体而言，2016—2020年，保利地产盈利能力虽不够稳定，但总体走势良好，预测未来盈利能力依旧处于较高水平。

2.2 营运能力分析

营运能力分析涉及对企业目标产生的作用，即在外部市场的制约之下，将企业内部的生产资料与人力资源紧密结合起来。保利地产2016—2020年营运能力指标见表2。

从表2可以看出，保利地产流动资产周转率虽在2017—2019年这3年基本持平，但2016—2020年5年间总体下降15次，企业流动资产周转速度降低，利用效果不佳，表明其流动资产营运能力总体下滑;保利地产固定资产周转率多次起伏且整体下滑，总体下降约16次，表明其固定资产周转速度并不稳定，同时企业对固定资产的利用效率尚不平稳，非流动资产营运能力较一般，日后须在保持平稳的基础上缓步提升;总资产收益率在这5年间也处于下降态势，下降约14个百分点，反映出企业资产利用率下滑较多，说明其在经营活动中对资产的利用效率并不突出，对企业来说是一个警示。总的来说，2016—2020年，保利地产的营运能力整体起伏较大且能力减弱，未来亟须加强营运能力的稳定性，抑制相关指标继续滑坡。

2.3 偿债能力分析

企业负债类型按还款期时间长短可分为短期与长期2类。保利地产2016—2020年偿债能力指标见表3。

从表3可以看出，2016—2020年，保利地产现金流量比率不稳定，总体下跌严重，其中2017年直接由正转负，表明这一时期企业经营活动产生的现金流量净额大幅减少，同时说明其短期偿债能力也有所下降;资产负债率整体大幅攀升且并不稳定，表明企业债务负担不断加重，長期偿债能力整体变弱。总体来看，2016—2020年，保利地产偿债能力变弱且稳定性较差，需引起警惕。

2.4 发展能力分析

选取发展能力中的3个财务指标进行分析，依次反映企业经营发展能力、财务发展能力和可持续增长能力。保利地产2016—2020年发展能力指标见表4。

从表4可以看出，2016—2020年，保利地产销售收入增长率虽略有跌宕，但总体比率数值可观，反映出保利地产销售规模扩大、销售收入不断上升，经营发展能力处于提升阶段。5年间，总资产增长率均为正且数值较大，表明企业总资产均为增加且涨幅较大，说明企业全部资源的增长率逐步提升。进而可以看出，保利地产在2016—2020年财务发展能力稳步上升，发展前景乐观。与此同时，企业可持续增长率总体处于下滑阶段，仅2019年有所缓和，表明企业可持续增长能力的增幅近年有所减弱，但整体仍处于较好态势。总体来看，2016—2020年，保利地产可持续发展能力整体较优，前景较好。

3 财务质量分析

对财务质量进行有效分析也是财务报表分析的关键一环。

3.1 资产质量分析

资产质量分析是保证企业不断茁壮成长、角逐上风的重要环节，对企业健康发展有重要意义。

3.1.1 货币资金项目分析

从报表总体规模看，保利地产货币资金由2020年年初的1 394.19亿元增加到2020年年末的1 460.08亿元，其中公司履约保证金存款7.28亿元，除此之外不存在其他受限货币资金。针对保利地产实际可自由支配现金额较高这一现象，为不降低公司当前及未来的盈利能力，建议保利地产在下一阶段发展中加强多元化投资，制定全新的公司战略架构，从而不断提升资金利用率。

3.1.2 债券项目质量分析

第一，应收票据。保利地产2020年年末应收票据余额增加150万元，全部为商业承兑汇票。商业承兑汇票的增加有利于促进企业间经济交流，提高企业自身信用。与此同时，保利地产应收票据管理政策较稳健，坏账风险较小。

第二，应收账款和坏账准备。与2020年年初相比，保利地产2020年年末应收账款规模增加约6亿元。查阅报表附注发现，该公司1年内的应收账款占其总应收账款比重约为78.92%，且总体计提的坏账准备规模较小，应收账款周转率为113.1%。以上情况说明，公司的收款期限短、坏账损失率低、款项回收快，最终得出保利地产的应收账款质量较好的结论。

3.1.3 存货项目质量分析

保利地产2020年年末资产负债表的存货规模为7 414.75亿元，与年初的5 840.01亿元相比，存货规模有较大提升。利润表显示，2020年营业成本相比2019年有显著提高，上涨约105亿元。显然，存货规模的增加幅度远大于营业成本的增加幅度，反映出公司存货周转速度较慢。查阅报表附注发现，在保利地产的开发成本明细中，大部分项目的竣工时间远超2020年年末，即存货还未销售，货物成本还未转入营业成本。要保证企业资金良性循环，有效的存货管理模式不可或缺。保利地产可以结合自身特点，设计并完善相应的存货管理办法，从而有效管理各类存货资产，减少存货积压与浪费，促进存货结构的不断优化[3]。

3.1.4 长期股权投资项目质量分析

2020年，保利地产长期股权投资总额为725.50亿元，较2019年显著提高。从报表附注中可以看到，2020年，保利地产对其合营企业追加投资77.79亿元，权益法下确认投资收益1.97亿元，投资总计268.71亿元;对其联营企业追加投资112.11亿元，权益法下确认投资收益50.54亿元，投资总计456.79亿元。保利地产能有效参与合营企业和联营企业的经营管理，且其开发的房地产项目具有较好的经济效益，往来款项也基本不存在无法收回的风险，表明公司长期股权投资质量较好。保利地产始终将自身经营活动作为主业，坚持由经营主导的盈利模式，这也与其“不动产投资开发是公司坚定的主业方向，公司将坚持做优做强开发业务”的经营战略思想极为吻合。

总体来看，保利地产的资产构成良好、状态较优，整体质量高。可见，保利地产下一步要在现有基础上提升稳定性，巩固核心竞争力，稳定当下行业领先地位。

3.2 资本结构质量分析

一家企业的资本结构布局是否合理，在很大程度上影响公司营运效益与风险管控等多个层面。

3.2.1 负债项目构成与质量分析

近年来的资料显示，在紧缩的宏观调控与政策背景下，我国房地产行业的高流动负债情况普遍发生。

通过保利地产资产负债表中的负债类科目数据可以计算出其2020年流动负债占比为76.34%，5年内占比变化幅度不大，但2020年占比为5年内峰值;同时2020年非流动负债占比为23.66%，也成为5年内的占比最低值。通过计算结果的对比与分析，可以看到近年公司的负债流动性逐步提升，但整体较稳定，不存在大幅變动情况。

提取流动负债中的明细科目可以发现，2020年保利地产的经营性负债在其流动负债中的占比较高，金融性负债占比则较低。这一现象说明公司经营能力和融资能力较优，且财务风险不高。

3.2.2 所有者权益项目构成及质量分析

所有者权益的变化直接反映股东利益，其来源包括所有者投入资本、直接计入所有者权益的利得和损失、留存收益等[4]。

通过资产负债表中的股东权益类科目数据可以看出，2020年保利地产股本约119亿元，为近年峰值，同时可以看到股本在5年内持续稳定小幅上升，表明其所有者权益状态较好、融资能力增强;公司盈余公积和资本公积5年内也稳定攀升，说明2016年以来公司股份稳定、总体发展水平较高，同时表明经营业绩有较大提升，综合实力稳步提升，所有者权益总体质量也得到较大改善。

3.2.3 所有者权益变动表分析

保利地产所有者权益逐年稳健上升，总基数较同行业地产公司而言较庞大且稳健。所有者权益变动表展示出的财务状况质量信息也表明，保利地产所有者权益出现“盈利性”变化，而非靠股东入资的“输血型”变化，同时说明企业营运稳定，可持续发展前景较好。

3.2.4 资本结构质量分析

从资本结构质量角度分析，5年来，实收资本数值每年均小幅上升，虽不具较强的稳定性，但侧面表明公司每年均有较稳定的增资情况发生，体现出近年保利地产融资状况良好，同样也是企业内部管理与营运政策效果较好的体现。总之，保利地产资本结构质量稳定性较强，股权结构质量较优。

3.3 利润质量分析

3.3.1 利润表主要项目质量分析

1.营业收入项目质量分析

（1）营业收入的行业、地区结构分析。查阅资料可知，保利地产近年依旧以房地产销售为主营业务，且2020年销售额小幅增长。从地区结构分析，公司销售依旧以华南地区为主导。

（2）发展趋势分析。保利地产的房地产业务在企业的长期收入结构中起着支柱作用，目前仍具有较强的竞争优势和稳定的行业地位。预测保利地产实施多元化发展战略尚需时日，以房地产销售为主的发展态势仍将持续。

2.期间费用项目质量分析

通过保利地产2020年财务报表信息披露可以看出，公司销售费用和管理费用呈现随营业收入同比增长的发展态势，而这一般被认为是一种正常的费用发生水平。

保利地产2020年的研发费用相比2019年出现巨额增长，表明企业在研究开发方面的投入持续增加，为其技术领先夯实了基础。

3.3.2 利润质量分析

1.利润含金量分析

查阅合并报表可知，2020年保利地产实现利润总额525.38亿元，其中核心利润450.36亿元，其他收益0.15亿元，投资收益61.41亿元，公允价值变动收益0.53亿元。本期经营活动产生的现金净流量为151.50亿元，表明保利地产经营活动当期实现利润整体质量较高，而取得投资收益仅8.41亿元，表示其投资收益质量较低。

2.利润持续性分析

（1）营业收入成长性。查阅合并报表可知，公司2020年实现营业总收入2 432.08亿元，增长率为3.1%，而公司2019年营业收入增长率为21.3%。由于前几年房地产销售处于成长期，因此保利地产2019年主营业务收入增长率较高。而2020年营业收入增长率则骤降到3%。此现象一方面可能与市场饱和度及“限购限贷，限售限价”的宏观政策有关[5]，另一方面也在于2020年年初新冠肺炎疫情蔓延，市场缺乏活力，地产行业深受影响，遭遇业务增长瓶颈。

由此看来，即使保利地产面临政府住房政策调整及疫情影响，房地产销售未能高速增长，但其主动调整战略决策，适应政策及环境变化，最终平稳战胜挑战且收益良好。然而，保利地产

房地产销售占收入的比重过大，未来还需进行多元化发展的探讨。

（2）毛利率走势。考虑到母、子公司间存在关联交易，仅考察母公司毛利率变化意义不大，更需关注的是合并报表中展现的综合毛利率走势。主营业务房地产销售的毛利率约为33.48%，通过对比发现，近年毛利率虽略有下降，但基本稳定，说明保利地产在房地产行业的整体竞争力依旧较强。

（3）利润波动分析。保利地产核心利润占利润总额的比例较大，使其净利润随着营业收入增长实现稳定增长。

3.4 现金流量质量分析

3.4.1 经营活动现金流量的充足性和稳定性

保利地产2020年核心利润获现率并不高，经计算为33.64%，未达到100%，表明企业核心利润含金量及经营活动现金流量充分性不足。主要原因可能是公司应收账款和存货逐年增长，同时应收账款信用政策逐步放宽。

2020年，保利地产经营活动现金流量不足，但好在资本性支出规模不大，且拥有较多的货币资金存量。长期看，保利地产经营活动产生现金流量的能力依然很强。

3.4.2 投资活动现金流出量的战略稳定性

从保利地产2020年投资活动现金流出量的结构看，投资支付的现金约76亿元，超过其他任何一项投资活动产生的现金额，表明公司2020年实施的扩张以对外投资为主，其他方面并进，而这种结构与企业发展与转型阶段较吻合。

3.4.3 现金流量的适应性

综上所述，保利地产的经营活动具有良好的产生现金流的能力，公司几乎不需外部融资。2020年，非现金支付的融资活动现金流入和流出预计不会产生正常的融资需求。因此，除正常结算要求外，财务报表中披露2020年获得的部分贷款和偿还的债务很可能不是必要的融资。

4 结語

通过从2个角度深入计算与分析，可以得出结论：第一，保利地产的四大财务能力整体较优，其中营运能力与偿债能力稳定性较差，企业需警惕;第二，保利地产的资产质量整体稳定且较好，仅利润质量一般，后续有待提升与优化。同时，5年内保利地产几乎不存在“瘸腿”“断崖”等严重不良财务状况，企业运行整体一般偏好，即使出现部分薄弱环节，未来也具有极大的发展潜能。

保利地产在未来经营中应以房地产行业为主，继续深化公司转型，建立完整的管理体系，实现规模化运营;相关财务人员可以根据实际发展状况，选择合适报表分析方法，对未来发展趋势进行相关预测，为企业良性发展奠定基础[6];管理层持续关注宏观政策及房地产市场变化，精准、敏锐地拓展各类新兴项目，不断优化整体业务结构，未来创造更大的发展空间，推动企业全方面迈上新台阶，实现长期可持续发展。

参考文献

[1]李小庚.房地产行业财务报表分析探讨[J].中国管理信息化，2021，24（10）：14-15.

[2]王婷.保利地产财务风险分析[J].经营与管理，2020（2）：79-82.

[3]孙方华.HT房地产公司存货管理问题研究[J].大众投资指南，2021（15）：194-196.

[4]禹培文.交通财务资本金[J].交通财会，2008（2）：52-59.

[5]陈衍君.绿地控股和保利地产财务报表对比分析[J].合作经济与科技，2022（1）：155-157.

[6]陈瑞.房地产行业财务报表分析方法研究[J].行政事业资产与财务，2021（12）：82-83.

收稿日期：2022-01-11

作者简介：

邱思语，女，1999年生，硕士研究生在读，主要研究方向：上市公司财务与会计。